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小区“分家”业委会能否“自立门户”
 

青岛新闻网  2005-05-26 14:13:20  青岛早报

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  新闻缘起

  日前,某住宅小区分A、B、C三区,其中A区全体业主2/3以上表决同意,炒掉原物业公司,另请高明,而B、C两区的居民没有参加表决。A区业主的行为是否合法有效呢?

  面临不断崛起的大型楼盘,同样存在一个住宅区域内由多区组成的现象,未来这些分区业主们是否可以效仿“自立门户”的行为呢?这一次现象的出现,同时也是在挑战地方性配套规章的盲区。

  业委会角色如何转变《条例》第十五条规定,业主委员
会是业主大会的执行机构,履行召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况的职责;二是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;三是及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;四是监督业主公约的实施;五是业主大会赋予的其他职责。假如业主委员会是由A、B、C区全体业主大会选举产生的,那么它的职责是对三区全体业主大会履行的,而不能单独为其中的某一区履行。如果分区实现了“自立门户”,那么业主委员会的角色又该如何转变呢?

  ■律师观点

  《条例》第十二条规定,业主大会会议的形式,要求选聘、解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  如果将A、B、C区视为一个物业管理区域了,那么就应该由三区共同组成的业主大会来行使业主大会的职责,单独某一个区的决定非但代替不了其他地区的意见,也侵犯了其他区业主的权利。当然,如果有其他区业主的授权或事后追认等行为救济,就另当别论了。

  分区可否“自立门户”就某住宅小区发生的“分区业主”欲炒物业公司是否有法律依据支持的问题,与之相关的法律依据是《条例》第九、条规定:一个物业管理区域成立一个业主大会,其划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。此外,《条例》第十一条之同时规定:业主大会应当履行的职责,一是制定、修改业主公约和业主大会议事规则;二是选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;三是选聘、解聘物业管理企业;四是决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;五是制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;六是法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。那么,依据第九条规定的物业管理区域内成立一个业主大会的原则,对于以上职责事项都要以一个业主大会为考量标准。比如第四项关于决定专项维修资金使用、续筹方案以及监督实施的问题,由于A、B、C区都属于同一物业管理区域的一部分,其物业和共用设施设备,建筑物规模以及其他公共部分同属一体。那么在同一区域内如果另行区划物业管理区域,需要具备什么样的条件呢?■律师观点

  如果A、B、C区的称谓仅仅是小区在规划时为方便管理等因素而作的区分,不是从物业管理的角度考虑作的划分,也没有为每个区规划各自使用的设施,并且从建筑物规模、社区建设等因素也符合目前划分一个物业管理区域的惯常做法,那么就应该将A、B、C区视为一个物业管理区域,这也符合《条例》第九条的规定。那么如果视为一个物业管理区域也就能成立一个业主大会,则由该业主大会来行使业主大会的职责。

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