12月2日，位于崂山区的麒麟山庄三期选择在“淡季”开盘。与其它楼盘不同的是，麒麟山庄此番开盘最大的卖点，不是地段、环境，也不是户型、价格，而是现房销售。其实，细心的购房者或许已经发现，今年以来，尤其是今年下半年以来，市场上在售的项目如幸福家园、金光·都市名家、贮水山·都市华庭、银海综合大厦、玺景园等，有相当地产项目都打出了现房或者准现房的概念。在多数购房者习惯了期房销售的情况下，现房销售预示着怎样的市场信号？

    买现房合算还是买期房合算，网上争论由来已久。尤其是今年8月央行“建议取消商品房预售制度”的报告发表之后，这场争论更是达到了白热化的程度，先是建设部出面明确表态称预售制度与我国国情相符，暂时不可能取消；后中消协又组织专家研讨会，指出消费者购买期房存在9大风险，并计划在明年初推出《期房风险预警报告》，提醒全国的购房者慎买期房，切实推动“取消预售制度”从“口头争论”到“实际行动”的升级。

    在这场争论尚无明确结论的前提下，我市开发商为何主动推出现房、准现房销售？业内人士分析，这里面有开发商主动迎合市场的因素，也不乏今年宏观调控政策的“滞后效应”。

    据介绍，所谓“期房”是指图纸上的房屋，这类房屋虽然价格较低，挑选的余地也大，但由于是先付款后交房，因此对购房者来说，往往要白白交纳一年甚至两年的银行利息。另外，由于开发商的信誉问题，有时交付的房屋往往和当初销售时的宣传相去甚远，损害了购房者的利益。部分有信誉且资金条件允许的开发商正是认识到这一点，才决定推出现房销售。

    “但目前的岛城市场，这种主动迎合购房者需求的开发商还是少数，目前在售的现房或准现房，更多的是开发商的无奈之举。”中地策略（香港）地产顾问有限公司的魏斐经理指出，由于受到宏观调控政策的影响，一些原本在今年上半年推向市场的楼盘，不得不将开盘日期推迟到下半年，对那些资金紧张的开发商，只能靠减缓施工进程来延缓开盘时间；而那些资金实力相对丰厚的开发商，则选择将房子完工来销售现房。

    事实证明，现房销售不但让购房者放心，开发商也从中得到价格增长所带来的超额利润。记者从东部某楼盘获悉，该楼盘原计划在今年5月份开盘，当时确定的开盘均价是8000元／平方米，但受宏观政策影响，该楼盘将开盘日期推迟到10月份，由于工程进度接近封顶，登记认购的客户远远超过预期，开发商只得将均价提高至9400元／平方米，比原先确定的价格增长了近20％。

    “从这个角度来讲，其实开发商更愿意卖现房。”业内人士认为，现房销售是未来的发展趋势，但房子建成后再销售，对开发商的资金实力是个考验，对品牌信誉也提出了更高要求。因此，从目前来讲，推广现房销售还有一定难度。

    新闻内存

    期房是“第五大发明”

    房屋预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花，即消费者所购买的只是图纸上的房屋。

    1953年，香港住房严重不足，需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤，成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间，香港地产业蓬勃发展，炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”，之后期房销售很快传入中国内地。

    各方说法

    开发商

    现房同样存在风险

    百通集团董事局主席吴国徽认为，卖现房还是卖期房，实际上是一个市场选择的过程，两者各有利弊。现房风险虽小，但价格肯定要比期房高，因为开发商的资金成本要高5—10％。目前实行的商品房预售制度，是开发商投资达到25％后就可以领取预售许可证，开发商通过预售回收资金再用于房地产开发，既减轻了开发商的资金压力，又增加了房屋供应量。

    取消预售制度，还可能带来一些新的问题。比如，中小开发商淘汰后，市场有可能从完全竞争转向不完全竞争，影响市场的健康发展。对“买期房风险大”一说，吴国徽认为，现房同样存在风险，关键还要看开发商的信誉。对品牌开发商来说，期房销售对企业和购房者都有利。

    主管部门

    取消预售有利有弊

    青岛市国土资源和房屋管理局有关负责人在接受记者采访时表示，取消期房销售确实能够降低风险，但这对开发商的资金实力提出了更高要求，而开发商的资金成本最终都要转嫁给购房者，无形中又推高了房价。另外，如果现在真的取消期房预售，短期内市场上的房屋供应量将急剧减少，这又会进一步推高房价。因此，在目前的市场条件下，取消预售购房者并不能真正得到实惠。

    青岛市房地产开发管理局有关人员也表示，期房预售的风险关键在于后期监管，目前我市实行开发保证金制度，只要政府部门管理到位，买期房的风险也将逐步降低。

    购房者

    多数赞成现房销售

    与开发商的担忧不同，作为房地产市场买家的购房者则对取消预售制表示极大欢迎。据网上一项大型调查显示，有85％的购房者认为应立即取消期房销售。

    正准备买房的王先生告诉记者，他和女朋友最近也正在为买期房还是买现房而争论不休。女朋友坚持买期房，理由是价格便宜；而王先生则坚持买套现成的房子，哪怕是二手房，买期房占用了资金不说，将来交房时还担心质量没有保障。

    对“现房价格高”这一观点，王先生认为，如果开发商只能卖现房，有大批的房子等着出手，那就不会定价太高。相反，卖期房使开发商有了更长的销售期，从而增加了操纵房价的机会。撰稿摄影陈呈晓