从3月1日起，我市住宅物业服务收费实行新规定。市物价局强调，这次住宅物业服务收费管理新规的实施，并不意味着物业服务收费涨价，而是规范物业服务收费行为，明确各方的权利和义务，维护业主和物业管理企业的合法权益。

　　关于物业服务收费

　　根据青岛市《物业服务收费管理暂行办法》（以下简称《办法》）规定，物业服务收费有两种计费方式：一种是包干制，一种是酬金制。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。但业主大会成立前的住宅物业的物业服务费用不得实行酬金制。

　　《办法》规定，物业服务收费有两种管价形式，即物业服务费用实行包干制的住宅物业，物业服务收费实行政府指导价；其他物业（包括非住宅物业和物业服务费用实行酬金制的住宅物业）的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价。根据《办法》规定 业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与物业管理企业协商确定。双方协商一致的，报物业所在地的区、市价格主管部门备案；双方协商不一致的，必要时由物业项目所在地的区、市价格主管部门会同同级物业行政主管部门参与协调；最终协商不成的，业主大会可重新选聘物业管理企业，也可自行管理物业。

　　关于设施设备运行费用

　　《办法》规定，配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付、物业管业代收代管。物业管理企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。电梯和二次供水运行费具体收费标准，业主大会成立前，按《住宅物业服务分等收费标准》中规定的指导标准执行；业主大会成立后，由业主大会与物业管理企业根据实际运行成本协商确定具体收费标准。

　　住宅物业区域内经规划、房产等行政主管部门批准改变原有设计用途的物业，业主大会成立前，业主应与物业管理企业签订物业服务合同，其物业服务费在合同中约定；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。因规划原因，不能办理产权证明的物业（包括阁楼、地下室等），业主大会成立前，其物业服务费有合同约定的，按合同约定执行；无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

　　关于物业服务收费计价

　　《办法》规定，物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算，未办理《房地产权证》的，以购房合同所载建筑面积计算。付费起讫时间方面，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担；物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

　　关于小区内停车场（库）收费

　　根据《办法》规定和青岛市《住宅物业服务分等收费标准》、《住宅小区停车服务收费指导标准》配套文件规定，住宅物业管理区域内配套建设的停车场（库），停车服务收费标准执行住宅小区停车服务收费指导标准，此指导标准为最高标准。业主大会成立前，其停车服务收费标准，由建设单位与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定，合同中无约定的，不得收费；业主大会成立后，其停车服务收费标准由停车场（库）产权人或使用权人与物业管理企业在《住宅小区停车服务收费指导标准》范围内协商确定，并经业主大会同意后在合同中约定。泊车位的管理服务费在业主大会成立前按销售合同约定执行，无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，泊车位管理服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。 本报记者