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房屋承租权要过户 须通知房屋所有权人
 

青岛新闻网  2007-09-25 09:19:13  青岛日报

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 位于我市嘉兴路5号的涉案房屋系由被告孙某承租的直管公房。2005年4月6日,原告李某与被告签订涉案房屋使用权转让协议,约定被告以104000元的价格向原告转让涉案房屋使用权,在合同中双方约定:协议签订之日原告向被告交纳定金5000元;房屋1个月左右腾空时、户口迁出之日、房屋设施各种费用交齐后,原告一次性付清余款99000元。协议签订后,被告收取了原告定金5000元,并向原告出具收到条。之后,双方
交易未成,2006年7月被告将涉案房屋使用权向他人转让,并办理了承租权过户手续。原告李某称,交付被告购房定金5000元,约定履行合同期限为1个月,但合同签订后被告拒绝交付房屋,也拒不偿还定金。请求法院判令被告双倍返还原告定金10000元。

被告辩称,原告所诉与事实完全不符,原、被告签订合同之后,原告到被告处声称其没有10万多元,要求被告要么6万元多元钱卖房,要么双倍返还定金,之后就再无音讯直至原告起诉,可以返还定金但不同意双倍返还。

法院在审理过程中认为,原、被告之间交易的是房屋使用权而非所有权。法律规定的财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利,而财产的使用权不包括上述权利中的处分权。被告所承租使用的是公有直管房屋,其对涉案房屋不拥有处分的权利,被告与带有政府职能性质的房产经营公司之间存在的房屋租赁合同关系受法律保护,该租赁关系作为合同关系的一种,适用于我国合同法关于合同权利义务转让的有关规定,即当事人只有经过合同相对方的同意,方可以将自己在合同中的权利义务一并转给第三人。只有原、被告双方履行了通知义务,而房产经营公司也同意原、被告办理涉案房屋的承租手续过户之后,原、被告之间的转让合同方才生效。在此之前,原、被告之间的合同虽然成立,但未发生法律效力。原告起诉要求被告双倍返还定金是建立在被告违约的基础上,而违约的前提是合同生效且有效,而本案中的涉案合同因当事人未向房屋所有权人履行通知义务而未发生法律效力,因此原告所主张的基础不存在,其要求被告双倍返还定金法院不予支持。

  本报记者 姜慧丽

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