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《业主委员会:我们的地位很尴尬》新闻追踪业主委员会到底咋成立
 

青岛新闻网  2007-10-29 09:41:35  青岛晚报

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“我们知道业主委员会在维护业主权益方面有很大的作用,但不知道如何成立业主委员会。”本报昨天报道了业主委员会处境尴尬的消息后,一些尚未成立业主委员会的小区的业主们打来电话,询问如何才能成立业主委员会。就此,记者昨天采访了市物业办有关负责人。

据市物业办副主任王西涛介绍,国务院近期根据《物权法》修改了《物业管理条例》,其中就涉及到业主大会和业主委员会的事宜,我市的物业管理条例也对此有相应的规定。

  成立业委会 业主提申请

王西涛介绍说,青岛市物业管理条例中第九条规定,符合“入住率达到百分之五十以上的或入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的”条件之一的小区,建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况,并提供业主名册。如果建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求。这是成立业主委员会的第一步。

第二步,区(市)物业管理行政管理部门在接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。筹备组成员名单确定后三日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。

第三步,在筹备组的组织下,确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;参照物业管理行政管理部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》。登记和确认业主身份。确定业主委员会委员候选人产生办法及名单以及其他准备工作。

筹备组应当自组成之日起三十日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。召开首次业主大会会议,筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在区(市)物业管理行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会,邀请其派代表参加。

第四步,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主的意见经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第五步,选举产生业主委员会。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届及成员的更换等事项依法作出规定。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,凭下列资料在所在区(市)物业管理行政管理部门备案:(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主委员会成员的名单和基本情况。业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。经依法选举产生的业主委员会备案时,区(市)物业管理行政管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  业委会委员 应是热心人

“由于业主委员会的工作比较繁杂,且没有收入,需要热心的业主参与。”据有关人士介绍,在小区的管理中,业主委员会代表业主的利益,事务繁多,劳心劳力,没有热心肠,很难长期干下来。“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。” 据介绍,下列涉及小区管理的事项,都由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  适应物权法 物管有新规

为了与物权法相适应,物业管理条例做了相应的修改,其中规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

同时规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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