如何使用购房合同《示范文本》对买房人更有利？

目前，北京市要求商品房预售时统一使用建设部和国家工商总局发布的《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》），该文本中有很多选择，给买房人更多的选择权。不过事情要从两方面看，我们必须提醒买房人：有选择权肯定比没有选择权好，但有了选择权而自己选错了，从法律角度上讲反而会更被动，因为您已从被迫变为了自愿。

对老百姓来讲，很多人一生只有一次买房经历，买房时签订合同也许是人生第一次，面对经验丰富的房地产商，稍不留意免不了会掉进合同陷阱，买房的钱很可能是一个人甚至几代人的毕生积蓄，或者是要再用几十年的工资偿还贷款，总不能说花钱买教训吧？

签合同首先要分清文本

从20世纪90年代初至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有“北京市房地产管理局制”的内、外销商品房《预售契约》和《销售契约》不少于10 种，从去年11月起北京市要求统一使用《示范文本》，因此，建议买房人在签购房合同前先准备好新发布的《示范文本》，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，看看有没有被偷梁换柱。

买房人和房地产商都有权写“补充协议” 房地产商在让买房人签合同时，往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给买房人，并告诉买房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，这时您千万不要被唬住。印有“北京市房地产管理局制”字样的《合同》是政府统一印制的，但《合同》中的空白处如果已经填写好，则是房地产商自己填写的，补充协议也是房地产商自己印的，房地产商可以在《合同》中对填空做出选择，可以写补充协议，买房人也同样有权写对自己有利的补充协议。

要搞清公证和律师的作用 房地产商和买房人签合同时，经常会请公证处人员或律师在场，也有的是请律师或公证处办理公证手续。对此，没有经验的买房人往往会产生错觉，误以为经过律师或公证的合同一定是公平的。

在这里，买房人没有搞清公证的是什么？房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律，注意公证上写的是“合同是否符合法律”，可并没有写“合同是否公平”。笔者个人认为：如果合同能盖上“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章，“公证”不“公证”是一样的。 同样，买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么？

他们的作用仅仅是“见证”而已，签约后发生纠纷，他们可没责任替您打官司，除非您另外花钱，专门请他为您打官司。

千万不要认为律师是“公正”的，他们的职业就是“替出钱人说话”，甚至说违背自己良心和真实想法的话。他们了解法律，目的绝不是为了做“裁判”，而是看谁能把“死人说活”，看谁能找到更多的法律漏洞。他们的执业标准不是“公正”，而是“不违法”。可能有的买房人会说：律师费可是我出的，但您想没想过：律师是谁找的？换句话说：生意是谁给的？明白这个道理，将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理人，您就不会感到奇怪了。

对于“见证”律师，笔者个人的观点同样是：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章，“见证”不“见证”是 一样的。 买的是什么样的房要在合同中表述清楚 北京目前的商品房分为“外销房”、“内销房”、“内销外租房”几种，现在《示范文本》中并没有条款直接加以区分，买房人可以从房地产商提供的《预售许可证》上分出“外销房”和“内销房”，“内销外租房”是一个新概念，买房人如买这种房，除应要求房地产商提供《预售许可证》外，还应要求房地产商提供《内销外租许可证》，可千万不要轻信房地产商自己的说法或者轻信房地产商提供的没有法律效力的函。

买房人更要明确自己买的是成品房（不装修就能用的房），还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）。《示范文本》对此问题没有专门条款加以明确，只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反应，但并不明确，在发生纠纷时，对买房人显然不利。因此，建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买的是什么样的房直接表述清楚。

面积计价宜选用第二种方法 第一次买房人可能不知道，买东西担心的是缺斤短两，买房却要注意交房时“建筑面积”增大，因为增大的面积绝不是房地产商好心送给您的，而是房地产商强买强卖的一种手段。有的房地产商为了吸引买家，在卖房时故意将“建筑面积”写小，来降低每套房的售价，交房时再以“误差”为借口，让买房人另付一笔“补差”款。大家要留意的是，往往只是“建筑面积”增大，而“使用面积”却反而减小，让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的款项而犯愁，以后还要每年为“建筑面积”负担沉重的物业管理费和供暖费。

新版《示范文本》第四条第二种选择避免了房地产商在面积上面耍滑头，笔者认为买房人宜做此项选择。我们比较房子的大小，直观的是“使用面积”，新的《示范文本》中没有“使用面积”，而用了一个“套内建筑面积”。虽然“套内建筑面积”不和我们老百姓理解的“使用面积”完全一致，但至少这些“建筑”是建在您买的房子里，而不受公共建筑面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积）的影响。因此，我认为买房人选择“套内建筑面积”计价较有保障，当然，如果您能说服房地产商选择按“使用面积”计价更好。否则，您选了“按建筑面积计价”或“按套计价”，如果收搂时赶上“建筑面积”增加，“使用面积”缩水，您只能是欲哭无泪。

特别需要指出的是，第四条选择了按“套内建筑面积”计价，一定要在第五条作出相应约定，才能起到保护自己的作用。

赔偿利率要确定具体数字

《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按××利率”付给买房人利息。过去《契约》文本上是“按××银行固定资产贷款利率计算”，笔者建议买房人不要这样选。因为贷款利率不是老百姓能查得清的，不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目，五花八门，最难的是没有一个银行接受老百姓查询，法院也不会帮您查。因此，您和房地产商签合同时最好规定一个明确的数字（如：年息5％）。

交付期限免责条款要特别小心 过去《契约》中，房地产商延期交楼惟一可以免责的是“不可抗力”，他们为了保护自己，拼命地把并不属于“不可抗力”的条款往“补充协议”里塞，例如：“天气影响”、“异常困难”、“重大技术问题不能及时解决”、“市政配套”等等。这次《示范文本》“不可抗力”免责变成了“特殊原因”免责，“不可抗力”有“法”界定还争论不休，“特殊原因”则根本无“法”界定。

在这里，买房人保护自己的办法是：尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条“特殊情况”里加条款，如果房地产商一定要加，就一定要写详细。比如：天气影响以政府向社会正式公开发布为准，不然，谁能保证天不下个雪、刮个风；“异常困难”、“重大技术问题”每个工程都会出现，这是房地产商应事先估计到的；“市政配套”如是配合工程完成的一个内容，当然也不能接受为“特殊情况”。如果房地产商提出“特殊情况以政府有关部门出具的文件为依据”，您最好不要接受，因为这个“有关部门”您根本无法事先知道是谁、和房地产商究竟是什么关系？现在虽然讲“政企分家”，但您能保证所有的“建委主任”退休或下海后不去当某个房地产商的“董事长”，您调查得清吗？

为了多一些对自己的保护，买房人最好能在签署合同时说服房地产商在《示范文本》第九条第2款里约定：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’，房地产商逾期交房的，最多不得超过××日，超过时，买房人有权解除合同，合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效。房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人。”没有这个约定，可以说《示范文本》第九条关于房地产商“逾期交房违约责任”的条款如同虚设。能说服法官：房地产商逾期交房不属于“不可抗力”的，已经是少之又少，要想说服法官：房地产商逾期交房不属于“特殊情况”，恐怕更是难上加难。

交房条件要写清 《示范文本》第八条里规定了交房条件，但1至4项条件都不具体，笔者建议买房人最好自己选择填写第5项，如果您买的是成品房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《竣工备案表》和政府认可的测绘部门出具的面积实测数据。

自己要多关注房子的产权登记 《示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”比以前的《契约》对买房人更有利，但也有新的问题：如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续？如果房地产商按时去办备案手续，但产权登记机关认为材料不全，房地产商算不算违约？产权登记机关接受备案的时间是多长？从备案到发“产权证”的时间又是多长？

要解决这些问题，笔者建议买房人可考虑以下几个方法：1. 最好的方法是在合同里规定买房人得到《产权证》的具体时间，但目前较难做到。2. 规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》，也就是说房地产商已有了房产权，已经具备向买房人办理房屋过户手续的条件。3. 约定共同到产权登记机关备案，直接了解房地产商是否按时做了这件事并具体了解从备案到领《房产证》所需的时间。4. 明确在约定的时间里，房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求，即属房地产商违约。

买房不像买日用品，您虽然住进房子，可房子并等于是您的，只有有了房产证，房子才真正属于您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得赢。需要特别告诉大家的是：房地产商说房地局办证慢，他只告诉了您一半，目前，办《房产证》是需要些时间，但可没人拦着去办手续，手续都没办，等着拿证不是白等！

真正的秘密是：您把钱交给了房地产商，但房地产商却不一定向国家交了土地出让金，不交土地出让金，即使房子是房地产商盖的，但并不等于他就有房子的产权，房子还没有属于房地产商，他怎么过户给您。明白这个道理后，笔者劝您在签购房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性。

买外销房要注重“土地使用权”问题 外销房和内销房不同的是：买房人除了能得到房子产权外，还将得到“土地使用权”。因此，仅仅在合同中注明土地证号和占地面积是不够的，一定要和房地产商约定交房时“土地使用权面积”减少了怎么处理？笔者买的一套外销房，合同上写的土地使用权面积9000平方米，可是在国家正式发的“土地使用证”上，这个面积却变成了不到4000平方米，房地产商一直以“误测”推卸责任。

钥匙谁来给？房地产商往往把房子售出后的物业管理收费作为自己赢利的延续，过去的《契约》规定了买房人要接受房地产商指定的物业公司管理，如果您不和房地产商约定好如何具体办理交钥匙手续，收楼时只能接受物业公司自己规定的管理费收费标准和各种不平等条约，否则您就拿不到钥匙。您可能会说：我先拿到钥匙，以后不交管理费不就行了吗？但您可能面对的是物业公司的停水停电。

要想翻身做主人，至少要等一年，这还要看您买的物业卖没卖出50％，有没有人出头拉够50％的选票组建真正代表大多数业主利益的物业管理委员会（俗称业主委员会）。

新的《示范文本》取消了过去《契约》规定的买房人要接受房地产商指定的物业公司管理这一内容，但现在建设部和北京市都要求房地产商在售楼时和买房人同时签订《前期物业管理条约》和《商品房使用、管理、维修公约》，买房人千万不要忽略这个《协议》和《公约》，您一定要留意在您该拿钥匙时，会不会杀出一个“程咬金”。

以上是本人对《示范文本》的一些拙见，“补充协议”每个房地产商各有不同的版本，本人无法评说，但房地产商的“补充协议”有一点肯定是共同的，那就是最大限度的保护自己，作为买房人只能是见招拆招、有样学样，用自己写的“补充协议”最大限度地保护自己。好在目前房地产市场是买方市场，主动权在买房人手里，买房合同又有了选择余地，只要您切记：买房子也要“一慢、二看、三通过”，不头脑发热、心血来潮，应该能买到一套称心如意的房。