新闻专题：http://home.qingdaonews.com/2008/01/dtz/index.htm     DTZ戴德梁行青岛分公司总经理邹郁先生现场讲解     就青岛地产发展的相关问题与与会人士进行了讨论

 

DTZ戴德梁行发布青岛地产分析报告预测——

2008年青岛地产“先扬后抑”

1月15日上午，国际著名地产顾问服务公司DTZ戴德梁行，在颐中假日酒店召开了主题为“2007年青岛市房地产市场发展回顾与展望”的新闻发布会，向媒体及业内人士通报了戴德梁行对青岛房地产市场的年度分析及发展展望，并就青岛地产发展的相关问题与与会人士进行了讨论。新闻发布会上，DTZ戴德梁行青岛分公司总经理邹郁先生，根据经济、房地产等相关数据和信息，从住宅市场、写字楼市场和商业市场几个方面对2007年青岛市房地产市场的发展脉络进行剖析，并在此基础上提出2008年青岛房地产市场发展整体局势将出现先扬后抑。

　　1~2年市场存量房将集中供应

DTZ戴德梁行分析指出，2007年，青岛市房地产市场在青岛经济持续高速增长、国家、地方一系列宏观调控政策下的影响下稳健发展：2007年，青岛GDP继续保持16％左右的高速增长，人均GDP突破6000美元；依据2007年公布的《山东半岛城市群总体规划》，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济的重要增长极，青岛在半岛城市群的龙头作用进一步得到强化；2007年，济青高速南线、荣乌高速支线青岛段相继通车，青岛的高速公路通车里程突破700公里，占到全省的1/6，海湾大桥、海底隧道正在紧张而有序地建设中，基础设施的持续改善为城市的扩容提供了保障。经济的快速发展和基础建设的快速推进为青岛房地产的发展提供了充分的保障。

与此同时，2007年房地产调控持续收紧，全年房地产市场经历了加息、提高准备金率、紧缩房贷、清算土地增值税、提高土地使用税等政策的冲击，此外，开发商取得建设用地时须全额支付土地出让金方可取得建设用地使用权证书，以及经济适用房、廉租房、土地储备、物权法、城市房地产管理法等政策、法律、法规出台或修正，都对2007年青岛房地产市场发展产生不同程度的影响。

根据对2007年青岛房地产市场资料的分析，DTZ戴德梁行指出，受调控影响，2007年房地产投资增速继续减缓，延缓开发现象严重。2007年1~10月，全市共完成房地产开发施工面积2959.1万平方米，同比增长18.2%；竣工面积341.1万平方米，同比减少3.9%。一方面是施工面积增长势头不减，另一方面是竣工面积的不断下滑，施工面积与竣工面积之间的差距呈现越来越大的趋势，延缓开发现象严重。这种情况显示，目前市场存量在建项目数量庞大，将在未来1~2年形成集中供应，从而在整体上有利于抑制房屋销售价格的快速上涨势头。

　　住宅市场涨幅先抑后扬

2007年，青岛住宅价格持续上涨，涨幅先抑后扬。根据青岛市统计局相关数据，2007年1~11月，全市新建商品住房销售价格平均上涨６．８％。对于2007年的青岛住宅市场供求状况及价格走势，DTZ戴德梁行分析提出五项观点：市场需求相对旺盛、供应呈现区域性结构失衡、“地王”的促动效应、外地开发商助推房价上涨、外来购买需求加剧房价上涨压力。

2008年，央行将进一步执行从紧的货币政策，其结果必然导致各商业银行2008年信贷规模受到抑制，部分中小开发商将面临经营困境，个人购房按揭贷款规模也将受到影响；流动性过剩、经济趋向过热以及通货膨胀抬头背景下央行的再度加息，将导致开发商财务成本增加，消费者购房成本提高，加重市场观望气氛，对房地产投资、投机性需求将产生明显抑制，全年房地产市场将保持相对平稳运行。与此同时，房地产市场特别是住宅市场经过近两年的宏观调控，多项政策出台形成的累积效应有可能在2008年集中显现，奥运的利好在2008年也将达到顶峰，由于刚性需求的存在，预计2008年上半年青岛住宅价格仍可能保持较快的上涨，但下半年随着调控的深入、调控效应的累加显现，以及奥运利好的减弱，青岛住宅价格预计将趋于平稳，全年的房价涨幅预计与2007年持平或低于2007年涨幅。

　　投资重点转向“豪宅”

DTZ戴德梁行青岛分公司总经理邹郁在接受记者采访时指出，近期出台的“二套房贷”政策对房地产市场、尤其对投资者来说影响较大，而对自住和高档房影响较小。中小户型受政策的影响较大，首付比例提高，投资比例和收益下降，投资者转而会进入“豪宅”市场。而青岛高端房价的支撑18%来自外来购买需求，包括现在城阳的房价。四方和李沧随着土地供应增加和新的开发企业的入驻，将成为新的开发热点。他分析说，投资有两种，一种是赚取租金，但回报率相对不高，投资者渐渐失去兴趣；另一种是保值增值，那些稀缺的、资源性产品，如别墅、海景房、广场等，投资者还会继续保持他们的热情。

在写字楼方面，2008年，青岛甲级写字楼供应中断的局面将会得到改变，保时捷中心、香格里拉二期等四个项目的入市，将为青岛甲级写字楼市场新增11.38万平米的可租售面积；届时，青岛市甲级写字楼的整体品质有望得到一个较大的提升，一部分高端需求也将得到较好的满足。在经济快速增长以及新增项目的带动下，空置率将继续保持在较低水平，整体租售价格水平将进一步提升，青岛甲级写字楼市场将持续保持旺盛。2008年，随着中山路商圈迎来新的发展机遇、东部商圈档次升级、山东路沿线商业氛围不断增强、外地商业资本加快进驻青岛，青岛商业地产将进入一个全新的发展阶段，市场将保持旺盛发展势头。

邹郁称，2008年青岛地产之所以说其“先扬后抑”，是因为需求是有惯性的，政府出台政策房价涨幅就马上降下去不现实，而从青岛经济发展情况看，2008年还会保持2007年经济这种强劲发展势头，承接这种趋势，下半年，政策可能会显现出来。