“住宅禁商”有依据 停车场收益归业主

图为纠纷调解现场。（本报资料图片）

2007年10月1日，《物权法》正式施行，至今已有5个月的时间。近日，本报商与法新闻中心联合城阳区人民法院搜集自2007年10月份以来有关案件，以“以案说法”的形式讲解生活中哪些行为违反了《物权法》的规定，《物权法》如何改变我们的生活。

　　出租房噪音扰民邻居可提起诉讼

　　家住城阳区的李某将自己闲置的地下室租给了一家公司当仓库，仓库每天人来人往，货物进进出出，甚至货车常常在深夜和凌晨装卸货物，影响了周围居民休息，大家颇有意见，纷纷向物业公司投诉。物业公司虽然多次找承租方，要求承租方减少影响，但几番周折，事情并未好转，直至发展到多名邻居强烈要求承租方搬离小区。这时，李某不乐意了，认为房子是自己的，愿意租给谁是他个人的事，与他人无关。

　　【法官说法】 虽然这种纠纷解决起来不容易，但类似扰民纠纷已属法律范畴，业主可以运用法律维护自己的权益。《物权法》第83条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　业主状告业委会法院将依法受理

　　2005年7月，某小区物业公司要状告业主委员会，起因是业主委员会在未提交业主大会表决通过的情况下，擅自决定解聘物业公司。决定一出，小区马上炸开了锅，大多数业主表示强烈反对。在业主们的支持下，物业公司拒绝退出并准备起诉业主委员会。可城阳区人民法院当时不能受理此案，因为根据现有法律条例，业主委员会不能当被告。此后这家物业公司一直没撤出，可是业主委员会却仍打算更换，业主们虽不同意，却束手无策。

　　【法官说法】 《物权法》出台后，困扰这个小区居民的难题有望迎刃而解。《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据这条规定，单个业主就有权利把业主委员会告上法庭，这是个突破性的规定。业主委员会本来是由全体业主选举出来，代表广大业主对物业管理方行使监督权的；而实际上，业主委员会是必须接受业主监督的，业主发现业主委员会有侵害自己合法权益的行为时，是应该受到法律保护的。该法出台前，业主面对业主委员会的侵权行为只能通过行政主管部门行使监督权，而2007年10月1日之后，《物权法》为广大业主更好地行使监督权，维护自己的合法权益不被侵害，提供了明确和全面的法律保障。

　　住宅禁商行动有了法律依据

　　2006年，城阳区某大厦业主发起的“住宅禁商”行动：大厦业主委员会接受业主授权联手物业公司，向长期在大厦里办公的十多家经营单位说“不”。因为小区某些业主将住宅出租给对方用于经商办公获得了高额回报，可苦了邻居们——小区环境变差、人员复杂、设备损耗大、管理难度大和治安隐患多等问题。此事也引来不少质疑声：业主委员会和物业管理公司有没有权利这么做？如果公司就不撤，业主委员会又能怎么办？当时，尽管相关职能部门对住宅开公司有一些较为明确的禁令，但法律效力较低，不足以作为“住宅禁商”行动的法律依据。

　　【法官说法】 现在，《物权法》终于可以为“住宅禁商”行动提供强有力的法律保证，让小区居民理直气壮地对“住宅商用”说“不”了。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这里所指的“有利害关系的业主”，完全可以认为是同一楼层，同一栋楼，甚至是整个小区的居民。没有相关业主的同意，擅自出租住宅作商业使用的，受害业主可将其告上法庭。

　　小区停车场收益应属于全体业主

　　刚刚购买了某住宅的杨先生，发现自己可能面临无车位停车的尴尬。因为开发商居然要将车位高价出售，自己根本无力承担购买车位的费用，附近的其他居民却可以花高价在这里买车位。

　　【法官说法】 《物权法》对小区公共区域的归属做出了明确界定，这在以前的法律法规中是没有明确规定的，可以说是《物权法》中的又一个亮点。其中第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第74条首先规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，也就是说，业主有权优先享有车位的使用，开发商不能为了赚取利润将车位高价卖出而不给业主提供停车位。同时，小区道路上因停车而产生的收益也值得广大业主关注。目前，我市不少小区由于停车位不足，而在小区内的道路上划出一个个车位用于停放车辆。根据《物权法》73条和74条的相关规定，车主缴纳的停车费应属于全体业主，应由业主委员会代为保管，用于全体业主。目前的情况是这笔费用多由物业公司收取。另外，如果开发商或物业公司未经业主同意改变小区内绿地的用途，比如在绿地上盖一些房子，业主们也可以根据《物权法》中的规定，通过法律途径予以制止。

　　对善意第三人保护《物权法》更为关注

　　1997年，张某和李某结婚。2003年，二人购买了一处商品房，房屋产权证上登记的是张某的名字。2006年年底，二人又购买了一处商品房，并想将第一处房屋卖掉。期间，张某通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。不料，在张某与郭某签订房屋买卖合同不久，该处房屋的房价从每平方米9000元涨到了12000元。张某和李某向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张某卖房未经李某同意为由，要求法院判令郭某返还该房屋。

　　【法官说法】 在物权法实施之前——法院可能认为，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。据此法院判令张某与郭某签订的房屋买卖合同无效，张某返还郭某价款，郭某返还房屋并协助张某对房屋进行恢复登记。但物权法实施之后——该法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　因此，此案重点是审查郭某在购买该房屋时是否与张某有恶意串通行为？法院在查清买房人郭某与张某素不相识，只是根据自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该房屋返还张某和李某。谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋，而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。张某和李某共同购买的房屋，产权证上登记的是张某的名字，则善意第三人就完全有理由相信张某有权处置该房产。这样一来，郭某购买张某名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里，《物权法》更为关注对善意第三人的保护。

　　需要指出的是，夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。

□本报记者 刘瑞东 通讯员 张宏伟 刘歆鑫