随着市场的发展，目前，青岛房地产代理行业已经形成本土企业、国内、国际公司三足鼎立的局面，那么，对于青岛房地产市场来说，到底是“外来和尚会念经”还是“本地的姜会更辣”？

　　三方优势各不相同

和其它任何行业一样，地产代理行业也存在“洋枪”与“土炮”之争。“洋顾问”有着系统的市场思路和先进的操盘理念，本土代理行则有着良好的地缘优势和通畅的人文背景，双方利用各自的优势展开争夺市场战。

具体说来，在对于本土文化的把握上，本土企业拥有对客户的把握和产品的定位上的优势，更利于操作具有明显本土定位特色的项目，这是外地企业所无法比拟的。而在对本土市场的了解上，本土企业以熟知本地风土人情及地产市场见长，凭借本土化优势的操盘技术和对市场变化敏感度的准确把握，从而成为青岛本土开发企业的谋士和重要战略伙伴。不仅如此，在采访中记者了解到，在收费方面，本土企业普遍低于外来企业。

而同本土企业相比，国际、国内知名代理公司在管理系统化、信息数字化、研究规范化、公司品牌化、服务规范化等方面，更具专业水准和服务意识。某些知名的代理公司协助开发商创造了一个个经典，数据营销、文化营销，不仅实现经济利益，更是在品牌塑造上功不可没。他们的共同点是，不满足于早期的以销售为目标的单纯运作，而是在自身特点的基础上，对资源进行整合，成为一个地产综合服务商。

不仅如此，国际品牌代理的特点是对于一些国内同业较少深入的领域——比如旅游、度假地产、产权式酒店等比较复杂的物业，体现出其高度的专业性。

　　市场劣势同时存在

众所周知，房地产市场是一个极具地域性特色的行业，从目前来看，外来公司大都进行大面积城市的地产项目运作，短时间内很难了解青岛本土地产市场，由于对本土文化不了解，在某些方面容易造成代理公司同开发企业之间项目定位、企业理念等方面的不协调，从而导致认知方面出现偏差。而为了尽快适应和了解青岛的地产市场情况，部分外来企业同本土企业采取了许多方面的合作。

另外，由于外来公司在青岛市场大都为派驻机构或者设立分公司，在费用开支方面，明显要高出本土公司，企业开支增加了，必然在代理项目的收费方面也要提升，因此，目前外来公司的收费普遍要高于本土公司，其中国际公司收费为最高。当然，具体收费根据项目不同各异。

而对本土企业而言，专业知识不够是其劣势之一。很多本土代理公司拿到项目后，只是具化到一些销售策略，推广细节，而对项目的本体特征不关心。在卖方市场的状况之下，这种推广还能取得一定的市场效果，但是随着市场的逐步成熟，消费者的进一步理性，竞争的重点会逐步转到产品和资本运作，产品设计、经济调研、社会效益评估等都将是代理行的重要专业领域。

另外，对本土企业来说，企业内部管理不成熟是制约本土企业发展的重要因素。许多代理公司相关负责人都告诉记者，房地产代理是一个以脑力为主要成本的行业，企业的管理尤为重要。而目前，大多数代理公司都是重业绩，轻管理，企业内部架构非常不健全。

　　项目定位区别明显

由于本土企业和外来公司各具有不同的市场优劣势，因此，在市场中代理的项目定位也有所区别。

高端物业是国际代理公司的关注点，为本地客户及跨国企业，提供国际水平的一站式房地产解决方案是国际品牌代理公司的操作模式。目前，已经登陆岛城的世界五大行，凭借他们丰富的管理经验、遍布全球的服务网络，占领岛城高端物业，为其提供策划代理、物业管理等一站式服务。如东海路9号、凯悦中心、中环国际广场、青岛国际金融广场等高端项目的顾问及代理业务，因其项目的特殊定位，均采用国际品牌代理公司来负责。

除去高端物业市场代理外，国内代理公司和本土企业的竞争主要集中在国内销售或者青岛本土销售的项目代理上。一些本土的品牌地产公司和外来地产企业比较认可国内品牌代理公司，同时，一些需要走出青岛、外销的项目，国内代理公司拥有的全国客户资源以及销售渠道，更容易取得项目代理权。而那些定位青岛市内销售的项目，则大都由本土代理公司来完成。 本报记者