2008年房地产市场已经过半，综合上半年市场的种种变化及各方反映，《地产星期四》对下半年走势的提出四种猜想，期待青岛楼市平稳健康发展。

　　猜想一：

　　房价走势保持平稳

房价是个让人又恨又爱的话题，也是猜想无法跨越的话题。就近两年市场走势来看，尤其是去年市政府“两改两低两增一稳定”任务成功实现及今年“两改两增两扩一改善”目标的顺利实施，青岛房价逐渐步入理性发展轨道。

新开工项目大幅增加、楼市销售速度放缓以及CPI连续走高导致消费者信心不高等因素的综合作用之下，上半年我市房价增幅逐渐回落。下半年，将有多处经济适用房、普通商品房入市，对中低客户群的分流不容小视；另一方面，在市场前景不明朗的情况下，多数开发商对后市持谨慎态度，新入市楼盘定价更为谨慎。

虽然在资金链日益紧张、原材料及人力成本大幅上涨等压力之下，部分开发商期望楼市下半年大幅上扬，但多数分析机构认为这种可能性非常小。总体来说，青岛楼市下半年房价不会出现大起大落，整体走势将更加平稳。

　　猜想二：

　　外来大鳄更加强势

随着宏观调控的深入，青岛楼市不再是本土企业的天下。在外地房地大鳄向二三线城市转移的时候，青岛市场自然不容错过。

近两年来，上实、万科、绿城、卓越、中海、香江创富、万达、保利等诸家开发商煮酒青岛楼市，到今年各家旗下房地产项目多大已经入市销售，尤其万科、中海、万达、保利等在市区盘下项目，更是一种标志性的市场风向变化。

下半年，绿城在李沧东部的理想之城一期、万达在中央商务区的39克拉、中海在银川西路的中海·银海1号、万科在四方的金色城品、保利在金华支路的项目都将入市，以上项目均在市区且品质相对较高，对中高端客户的吸引显而易见。毫无疑问，到今年年终分析总结时，外来企业的市场表现将是无法回避的关键话题之一。

随着市场竞争的加剧，带给市场各方的将是更多的有益变化。下半年，一批品质较高的楼盘将出现在青岛楼市，而众多地产大鳄的比拼以及本土企业的强势反击，势必带动整个青岛房地产市场在开发理念、产品研发、销售方式、物业管理等方面的大幅提升。

　　猜想三：

　　后奥运地产值得思考

作为2008年北京奥运会的协办城市之一，青岛奥帆赛的举办为青岛带来了前所未有的发展机遇，也为世界了解青岛提供了平台。近两年来，青岛在市容市貌、市政建设、主要道路改造、火车站汽车站改造等方面的投入势必对提升城市的整体形象有较大帮助，而这些变化及奥帆赛期间在世人面前的亮相势必会吸引更多的外界目光。

就房地产行业来说，奥运给青岛地产带来了更好的城市配套和发展平台，但奥运之后的市场形势如何变化，行业内外看法并不一致。部分业内人士对奥运之后的楼市看法低调，认为市场走势不容乐观，尤其是沿海一线的高档租赁房将逐渐“退烧”。

此外，更多的人则认为奥运只是青岛这座城市前进中的一朵浪花，城市发展有更多的支撑点，在“后奥运时代”青岛的发展不会收到奥运冷却现象的影响，而已进入理性轨道的房地产行业不会出现太大变化。

　　猜想四：

　　市场格局较大变动

青岛房地产市场近几年千变万化，但其中的脉络还是清晰可见。随着市场风向的变化，不同的板块也遭遇了不同的境遇，热点板块不是永恒不变的，行业发展风向的转移以及城市发展节奏等因素都会影响各板块的发展情况。

目前的青岛楼市，城阳、李沧、四方逐渐成为三足鼎力的市区楼市格局，而这种态势在下半年楼市将表现的尤为明显。无论从在售楼盘的数量、市场成交量还是新开工量，城阳依然是火热的房地产热点板块，而在城阳板块内部则有惜福镇板块和主城区板块相互角力。

李沧板块近来上升较快，尤其是李沧东部中央居住区的发展让人惊喜，金水路沿线成为众多楼盘扎堆汇集的地方，下半年李沧板块将有绿城·理想之城、百通鑫苑、润发新城、幸福之城等诸多项目角逐市场。

前几年地产发展相对较慢的四方板块这段时间上升很快，上半年四方板块一改此前只有几个楼盘在售的尴尬，而下半年海岸阳光、梦境江南、雁山世纪等楼盘持续旺销以及万科·金色城品与其他城中村改造项目的入市，势必使得四方板块成为市区楼市的焦点。

此外，随着存款准备金率提高、加息预期增大、商品房销售放缓以及油电价格上涨等因素的影响，房地产开发企业的运营成本日益加大，“钱”景不明将困扰不少中小企业乃至部分大企业，如何寻找更多更广的融资渠道将成为下半年房地产企业面临的重要问题，而在后奥运地产时代，青岛房地产市场的新一轮洗牌之战也将愈演愈烈。本版撰稿 刘海亮