第二套房贷款受益最大 固定房贷降息打破房贷坚冰？

按照以往的经验，5、6月份岛城商品房交易开始逐渐回暖，但是，今年我市商品房市场依然没有走出春寒。5月份我市商品房交易笔数为800套住房，其中政策性商品房交易就占了300套。商品房交易的冷淡，不仅让房地产商焦急，同时也让各银行赖以生存的房贷业务经受考验。

近日，光大银行青岛分行也下调了固定房贷利率。下调后的固定房贷利率扩大到第二套住房贷款和商用房贷款。这一价格调整能否刺激持续低迷的岛城商品房市场，能否打破房贷业务坚冰？还当试目以待。

固定房贷利率下调

据了解，本次光大银行同步下调了各期限住房和商用房固定利率贷款的优惠利率、基准利率和上浮利率，同时规定住房固定利率不再仅限于首套自住房，第二套住房贷款和商用房固定利率的金额组合和期限组合贷款也领先于同业恢复执行。经过本次调整，该行的住房及商用房各期限优惠利率均达到同业最低水平，特别是商用房固定优惠利率以及对二套住房适用的住房固定基准利率已与人民银行规定的同期商用房浮动利率下限持平。

以10年期住房贷款为例，调整前住房贷款固定利率分别为，优惠利率7.18%，基准利率8.62%，上浮利率9.01%，调整后住房贷款固定利率分别为，优惠利率6.93%，基准利率8.613，上浮利率8.694%。而10年期住房贷款浮动利率分别为，优惠利率6.6555%，基准利率7.83%，上浮利率8.613%。以贷款30万元10年期优惠利率为例,调整后的利率为6.93%，每月可省利息38.71元,一年可省利息464.52元,十年可省利息4645.20元。

二套房贷款受益大

光大银行青岛分行个人业务部总经理焦建国对记者说，固定利率房贷有5个期限，各期限又分为基准、上浮、优惠利率三个档次。根据规定，对于优质客户可采用固定利率住房贷款优惠利率。首套住房贷款可执行优惠利率、基准利率或上浮利率；第二套住房贷款可执行基准利率或上浮利率，不得执行优惠利率；第三套及以上住房贷款须执行上浮利率，不得执行优惠利率或基准利率。

“固定利率房贷主要是针对二套房或者多套住房的借款人。”岛城某国有商业银行个房贷部老总表示，固定利率房贷下调和首次购房享受央行基准利率下浮15％的优惠相比，并不占优势。固定利率房贷10年期优惠贷款利率是6.936%，而央行5年期以上浮动贷款优惠利率是6.65%，公积金贷款5年以上是5.22%，对购买第一套住房的市民来说并不合算。

但是，固定利率房贷下调对于以小换大的购房者来说是一个好消息，可以避开浮动利率房贷的上浮利率。按照规定，第二套住房贷款可以享受调整后的各期基准利率，10年期固定房贷基准利率调整后是8.613，这与浮动利率在基准利率基础上上浮10%后的利率相同，同时，固定利率房贷还可以锁定利率，规避利率上涨带来的利率风险。

焦建国表示，由于固定利率房贷设有固定+浮动的期限组合，在预期央行加息的时段，可以采用固定利率，而在一定的贷款期限内执行浮动利率。

刺激二手房交易？

业内人士表示，央行和银监会并没有明确规定二套房不能做固定利率房贷，也没有规定针对二套房的固定房贷利率要上浮多少。相比于“打擦边球”的方式，固定利率房贷可以通过看似合法的渠道避开央行和银监会有关“二套房贷利率在同期贷款基准利率基础上上浮10%”的规定。

也有业内人士表示，央行在从紧货币政策工具的选择上，仍会选择数量型工具为主，央行进一步加息的可能性很小，中国加息周期基本结束。之前，各商业银行的固定利率房贷基本陷于停顿状态，很少有人办理固定房贷。

记者从岛城其他几家推出固定利率房贷业务的银行了解到，目前，各银行还没有接到总行调整固定利率房贷的通知。率先降低固定房贷利率，可以让光大银行在同业市场竞争中占有竞争优势，争取更大的房贷市场份额。

“这一调整可能会在一定程度上刺激持续低迷的二手房市场。”焦建国对记者说，自从去年央行和银监会严格规定第二套房贷款利率以来，这一调控确实控制了商品房投机和投资，同时，也限制了部分市民以小换大的购房需求，岛城二手房交易持续萎缩。而光大银行此次下调固定房贷利率，适用二套房和商用住房，可以满足部分有购房需求的市民。