对于当前的经济形势，“今年后半程地产格局何去何从”已不局限于业内，它逐渐上升到整个城市乃至国家的热点话题。笔者特意选择了上海、青岛与济南三个明星城市，倒不一定是想在奥运、全运之前赚些眼球，只是希望分析一些咱们济南人民可能最了解或最想了解的城市，好在易居中国拥有全国最丰富的市场与信息资源，能使本文具有更深的时效性与针对性。

　　上海

　　欧美热钱活跃 高端服务产品契机

作为标杆城市，上海地产的整体特色仍是稳定发展。今年下半年供应巨大，但目前来看，吸纳情况良好，市场信心较强。

2008年经济增速虽有所放缓，但各市场运行活跃，吸纳强劲。目前空置率平稳，租金与售价上升，收益率保持稳定。

在经历2007年住宅销售的高峰后，2008年年初高端住宅租赁市场迎来了较大供应，其中高端公寓共计523套，多数集中在市中心区。而服务式公寓方面，前期为基金所收购的高端项目纷纷择时入市。同期高端住宅物业价格仍维持上升，较半年前上涨6.7%至38215元/平方米。

值得注意的是，以前活跃的外来开发商多来自香港，然而已有越来越多的欧美开发商通过对屯有土地的项目公司的收购及合资拓展业务。未来，这种趋势将愈现明显。双方的合作，一方面能更好地利用国外投资机构的资金及管理优势，同时，也充分地发挥了国内开发商的良好政府关系。预期2008年下半年外资投资机构也将越来越倾向于购物中心项目的收购及综合性的土地开发。

　　济南

　　旧改蝴蝶效应 一线开发商抱团进驻

今年以来，济南市大规模改造棚户区，改扩建道路，整修市区河道，也带动黄金地段房地产市场在建项目个数和总开发面积创历史新高。BRT一号线路的开通，也给城北带来了“蝴蝶效应”的影响。沿线的商业、宾馆、写字楼不仅旧貌换新颜，沿线楼盘的关注度和物业价值也大大提升。到今年底，随着济南市场住宅有效供应明显增加，加之目前开发商资金链紧张和住宅保障产品增加，济南市住房的选择性增大，房价必将整体趋稳。

而一些销售火爆的楼盘，主要位于拥有核心地段的市中心区域，或者位于南部环境较好的区域，是城市未来的中心区域或者休闲养生所在。

济南历来偏紧的供应量局面将改变。2008年仅住宅产品的供应量就达500万平方米左右，是近年来济南房地产供应量较为充裕的一年。一些大品牌地产公司的进驻，例如保利、天鸿、海信、中海等，丰富了楼市产品的同时，进一步加剧了市场的竞争。

2008年在全国大形式背景下，随着金融紧缩、融资渠道严把，开发商融资圈地、圈地再融资的道路走不通情况下，开发商的资金压力出现了新的变化，并将眼光转向了土地和项目转让，通过放弃土地的方式求生存。

　　青岛

　　一线城市连带影响前海物业继续看好

各房产大鳄进驻青岛市场，政策规定“开发商取得土地开发权后，两年内不开发，政府有权收回土地”，各限价房、经济适用房的定量开发，各旧城改造项目等都促使08年开发量的增加。

因政府原因，08年开发商开发的产品户型面积基本都类似，故需要从其他方面入手，使自己开发的产品能够脱颖而出。

从去年下半年到现在，深圳、广州的房价及销售量双双出现大幅下降，对全国楼市产生了影响，青岛也不例外。青岛楼市上半年的销售量与去年下半年相比有所下降，但市区楼盘成交量却出现了大幅上扬。市区楼盘放量使得青岛楼市平均房价出现了稳中有升的态势，也抵消了因青岛北部地区及西海岸地区销售量下滑而对青岛楼市销售总量的影响。

对于前海一线来说，其地理位置的不可复制性，决定着其价格可能仍有上升趋势；而在其他一些地段，房价不排除受前海一线的带动虚高的因素，这部分房价可能随着交易量的减少而呈现萎靡甚至下降趋势。

应该说，过去那种房价普涨，楼盘普遍热销的时代已经过去，而进入一种更为理性的竞争时代。卖房子要动脑筋了，买房子也得伤脑筋。但这对于消费者欲获得性价比更高的居住产品而言，无疑是非常利好的。