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青岛龙湖黄岛拿地 楼面地价仅2265元/平方米

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》 2011-11-01 08:41:35

  核心提示:10月31日,龙湖青岛黄岛区再拿地,三幅土地占地面积总计22.32万平方米,建筑面积总计22.54万平方米,综合容积率“大于1,小于1.01”。总地价约5.1亿,楼面地价仅为2265元/平米。地块山景资源突出,项目拟打造青岛西部中高端居住区标杆项目(山景特色),整体包含高层住宅、低密度住宅等业态。分析师表示,销售回款充裕、应付地价款大幅减少的情况下,龙湖资金无忧,偿付上述青岛地价款没

有任何压力。

    10月31日,龙湖地产(HK.00960)通过拍卖方式,获得青岛市黄岛区HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038地块,总地价约5.1亿,楼面地价仅为2265元/平米。

  龙湖有关人士称,尽管今年公司在土地储备上态度谨慎,但仍不愿放弃市场中的任何一次拿地机会,此次青岛地块质地优良,可与龙湖产品相匹配,且公司以底价获得,楼面价格合理。

  大型开发商的逆周期扩张思路,兼顾当前经营稳健和可持续发展,在龙湖今年的一系列行动中表现得淋漓尽致。

  底价摘得三幅地

  龙湖公告显示,此次青岛三幅土地占地面积总计22.32万平方米,建筑面积总计22.54万平方米,综合容积率“大于1,小于1.01”。

  详细来看,宗地周边交通路网欠佳,但黄岛区整体来看路网发达,交通通达性良好,未来海湾大桥和海底隧道对交通和人口导入都是利好因素;西靠珠山森林公园,在海景独霸天下的黄岛,山景成为不可多得的资源。

  此外,周边临近山东科技大学,教育氛围浓厚,使宗地有难得的学术氛围北京龙湖标杆项目,位于海淀区的龙湖·唐宁ONE,也是充分利用了宗地的教育资源,挖掘出项目的最大值,这显然是龙湖所擅长的。

  在此次拿地之前,市场曾传言龙湖今年将不再拿地,因此龙湖突入青岛令市场稍感意外。接近龙湖的人士向记者表示,龙湖此前从没有说完全不拿地,而是一方面现有储备量已经能够满足集团6-7年开发,短期内没有“非拿不可”的压力,另一方面此前市场上难觅合适的地块。因此龙湖在一段时间内采取审慎稳健策略,对土地市场持观望态度。但在确保头寸安全的前提下,仍然会不放过价廉质优的地块,为下一轮发展提前准备。

  龙湖管理层曾在今年8月的香港中期业绩会上表示,选择新增土地储备,要看是不是符合公司的战略路径或者是适合龙湖的产品战略,也就是龙湖特别擅长的产品,或者说正好就在公司要重点布局的板块,比如长三角、环渤海这一类的地方,符合这些条件的会选择性拿地。

  对龙湖来说,5.1亿,底价摘得,青岛地块的综合性价比令公司满意。龙湖管理层称,该宗地所处位置具有优越的山地景观条件且具有一定的体量优势,在青岛整体以“海”为卖点的市场上具有明显的差异化优势,拟将项目打造为青岛西部中高端居住区标杆项目(山景特色),整体包含高层住宅、低密度住宅等业态。

  偿付地价款无压力

  龙湖2011年的市场行动,表现出大型房企逆周期发展的特征,即随行就市、灵活定价、及反周期拿地。上半年,公司就抓住市场时机在北京、重庆快速出货,1-9月,集团累计实现合同销售金额282.5亿元,同比增长50.9%。9月单月实现合同销售金额42.3亿元,环比增长31.8%,连续3个月保持增长势头。

  2011年2月,龙湖分别斥资42亿及9.5亿在成都和宁波获取两幅土地。

  但从3月份至7月份,龙湖在公开土地出让市场上一无所获,土地储备和财务策略极为谨慎。三季度公司仅在上海获取一幅土地。

  进入10月,龙湖发起“抢收华东”行动,效果显著。“龙湖最近调低部份上海和杭州项目售价10-30%后,成功刺激10 月17-23 日一周合同销售增加至20 亿人民币(其中8 亿来自减价项目)”,工银国际分析师罗佳明认为,降价对龙湖是好事,可加快资金回笼令公司有足够弹药应付行业低潮(很大机会是2012 年第1 季)。

  手头现金充裕,龙湖伺机拿地也提上日程。

  “龙湖今年总体上放慢了拿地节奏,加上销售稳健,这样公司资金面做到了可进可退,留有余地出手。”香港一券商分析师表示,龙湖现金流健康,土地款偿付不构成压力。同比去年,龙湖手持现金显著增多,待支付土地款大幅降低。

  数据显示,今年截至目前,龙湖拿地相应支付地价款约为80亿,远低于2010年的190亿(2010年,龙湖新增土地建筑面积约990万平方米(归属公司权益),公司相应支付的地价款是190亿元);而截至目前,龙湖手持现金126亿,也大大超过去年同期的约100亿。

  截至中报,龙湖净负债率仅为56.6%,整体平均债务成本仅为6.04%,财务状况稳健。上述分析师据此认为,在销售回款充裕、应付地价款大幅减少的情况下,龙湖资金无忧,偿付上述青岛地价款没有任何压力。

  对于北京、广州等地方政府近期放宽拿地付款条件的消息,龙湖管理层也曾表示,“新增的土地储备将重点控制土地单价和支付进度,确保安全现金头寸及合理净负债率。”

  具体地,龙湖拿地会严守几个重要的底线策略:第一,关于负债比例;第二,手持的现金余量。即看到未来24个月或者36个月龙湖的现金流是什么样子的,如果拿地公司会不会承受不起等等情况。还有市场的波动对收入的影响,或者融资状况,地方政府的付款条件等等,再评估要不要拿地。

  其也曾在8月中期业绩报告会上透露,目前很多地方政府希望龙湖去该地拿地,龙湖的投资团队在买一块地的时候,会给管理层准备三块地,同时还在看八块、十块地,这就可以让管理层在恰当的时机和节奏里,去拿到最想拿的地。

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