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“金九银十”落空 楼市价格调整序幕已经拉开

来源:青岛日报 2011-11-02 09:50:51

    刚刚过去的“金九银十”青岛楼市的成交非常平淡。在高供应量下,市场没有出现转机。而一线城市房地产市场,降价的帷幕已经拉开。依据2008年以来,多轮市场波动的经验看,青岛市场的反映至少要比一线城市滞后两个月。

“金九银十”已落空

    根据青岛网上房地产公布的数据显示,10月份全市住宅成交7427套。这一成交量,比9月份减少420余套。九、十两个月是楼市传统的销售旺季,青岛新建住宅共成交

15276套,这一成交量比七八两个月的总数还低。根据青岛银海世邦市场研究中心提供的数据显示,去年九、十月青岛新建住宅共成交23000余套,远远高于今年的成交量。多方面成交数据比较显示,继今年上半年五六月份楼市旺季“失约”之后,房地产行业人士期待的 “金九银十”再度落空。

    在降价预期迷漫的市场中,青岛非限购的五市新建商品住宅成交也开始受影响。据统计,本月五市新建住宅成交3217套,比9月份低200余套。除即墨外,其它四个市的成交量均低于上个月。根据青岛银海世邦市场研究中心对市场的调研反映,一方面,年初以来受限购政策影响,投资热点向城郊五市转移,使价格抬升,由此近期引发观望;另一方面,青岛市区限购区域出现价格下降预期,也影响到五市购房者的购买意愿;此外,10月份五市新增入市房源有一部分尚未网签,成交量将于11月份才能体现。例如胶州热点项目青岛风景10月份热销1200多套,尚没在成交数据中显现。

    限购以来,青岛新建住宅存量不断上升,根据银海世邦市场研究中心数据跟踪显示,去年12月底,全市新建住宅存量约为6.4万套,今年1月底达到低点约5.9万套,而目前已接近10万套,达到历史新高。年关将近,资金压力大的开发商,必然会以价换量。

价格调整序幕拉开

    纵然有调控重压,房价下降也并非易事。本轮调控从今年1月份“限购令”出台,历时9个多月,国内一线城市的个别楼盘才开始传出大幅降价的消息。降价首先从上海开始,继龙湖、中海、星河湾等开发商在上海的楼盘突然降价20%以上之后,降价风波及长三角的杭州、宁波,继而一些一线房地产企业在北京的楼盘也开始大幅度降价。

    根据2008年房价下行的经验来看,目前在一线城市的降价尚是一个序幕,个别楼盘大幅降价后,引发前期业主激烈反应。临近年底,一些上市公司有回款及完成销售业绩的压力,所以价格下降的冲动短期难以改变。

    现在是不是购房者最佳的买房时机呢?近期世联地产董事长陈劲松发表观点,当房价跌三分之一,便应买货,否则有可能错失良机。

    青岛楼市长期 “偏安一隅”,市场反应滞后,通常会在一线城市降价已成事实,南京、武汉、杭州等二线城市全面降价之后,才会出现实质性的变化。

    目前,城阳龙湖滟澜海岸高层住宅推出低价,同区域的青特花溪地也紧随其后,整个区域的 “价格战”看上去挺热闹。但应当认识到,该区域面向的并非主流客群,对青岛市场的影响力还比较有限。

    真正左右青岛楼市的依然是市区市场。比如2008年底,便出现了青岛刚需客户集中的李沧、浮山新区楼盘大幅降价的现象,香港路城市核心区个别高端项目甚至推出1万元/平方米毛坯房超值优惠价。所以说,下一步楼盘的重点还是刚需集中的李沧市场,该区域目前大盘云集,供应量大,它的走向对青岛楼市才会有真正的示范作用。

调整深度观点不一

    从本质讲,本轮房价调整与2008年有所不同,它完全依靠调控之手发力。而2008年,一方面是“二套房”限贷,另一方面适逢全球经济危机影响,当时业内普遍认为,世界经济会长期低迷,楼市也需一个长时间的调整,调整周期可能会是5年。日前,对房价下一步走势,各方观点差异比较大。

    国内独立财经观察家侯宁在公开辩论中称,房价拐点已至,称2012年底北京五环内房价将下跌50%。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生则预测,此次房地产市场是稳定下调的过程,当稳定下调到一定程度,必然会把住宅泡沫挤出去,这样房地产就会以其他形态出现。

    对后市,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的预测相对乐观。他认为,现在经济政策转向,房价难深跌。货币政策已见底,接下去只能是一点点放松,房地产政策与宏观经济政策基本同一步调,所以房地产政策三季度已经见底。

    但他也同时认为,政策影响具有滞后期,开发商若不寻求销售策略的变化,已很难扛到楼市全面回暖的时间点了。随着 “金九银十”梦想破灭之后,降价范围会显著扩大。

    随着调控加深,市场各方博弈也会越来越激烈。调控政策的一举一动牵一发而动全身,现在确实也到了重建调控“信誉”的时候了。

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