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解密豪宅标准定义 中海紫御观邸真豪宅?伪豪宅?

来源:青岛日报 2012-05-16 08:02:56

    “非海边,真豪宅”是中海紫御观邸的广告语,日前,有读者来电询问什么样的房子才是豪宅?中海紫御观邸算得上豪宅吗?如果不是豪宅,中海的广告是否夸大其词误导消费者?记者就这些问题进行了采访。

    豪宅的标准和定义

    所谓豪宅,百度的解释是指在特定地段,以度身定制的方式打造,具有鲜明建筑特色和历史人文价值的,专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说,豪宅

具有五大特征:一是区位优越不可替代;二是环境幽雅,或者具有不可再生、得天独厚的自然资源,或者具有历史形成的人文资源;三是建筑精美不可复制;四是风格各异难以仿造:五是人文价值无法再生。因此,称得上豪宅的物业必然具有唯一性。

    在青岛,什么样的房子才算真正的豪宅?业内人士告诉记者,地段是第一位,或者是市区核心地段,如香港路、东海路以及石老人等都市繁华区域,或者是郊区山水资源的低密度别墅;第二环境因素必不可少,所谓环境包括外在大环境和小区内景观。其中外在大环境在青岛的表现主要为或者拥有海,或者靠近山,而这些资源都是稀缺的,小区内景观则需要有比较丰富的植被,容积率较低;第三,产品独特不具备可复制性;第四,后期拥有品牌物业公司提供的优质服务。

    该业内人士认为,从目前岛城市场来看,万丽海景、东海路九号等在内的一些建筑应该算是都市豪宅;另外,芭东小镇等在内的郊区别墅也属于豪宅系列。

    豪宅需具备三高

    “豪宅并不是所有开发商都可以打造的,必须具有一定的文化和基因内涵才能成为豪宅。”业内人士告诉记者,在他看来,豪宅必须具有“三高”条件,即高溢价能力、高品质以及要有高人运作。

    其中,豪宅首先要具有高溢价能力。独特的地理位置和自然优势,加上项目自身塑造的高端形象和独特的文化内涵,造就了豪宅无论在何种市场状况下,都会具备高溢价条件,更不可能出现降价行为;其次,豪宅的高品质包括配置高和质量好两个方面,无论是规划指标、楼盘密度、容积率、社区配套等等都需要高出普通住宅很多;第三,最主要的还需要有高人操盘。该业内人士告诉记者,如星河湾,一直以高端楼盘面市,而在造就这一形象的过程中,梁少燕是必不可缺的重要因素。

    “除了一些必要的客观条件外,豪宅必须具有独特的文化和气质,即所谓的软文化,后者对于是否为真正豪宅非常关键。”该业内人士认为。

    中海紫御观邸,真豪宅还是伪豪宅?

    无论是百度提供的豪宅五大特征,还是岛城业内人士所认为的豪宅标准,从目前来看,中海紫御观邸没有一条符合真豪宅的地方。

    从区位上看,该项目属于青岛市市北区三类地区,区域位置毫不优越;其二,该项目位于延吉路和山东路交界处,不仅缺乏青岛独有的山海资源,而且项目紧邻山东路,山东路作为城市主干道,周围环境比较噪杂;第三,从产品形态上看,该项目涵盖了住宅、SOHO、写字楼等多种业态,私密性较差,“豪宅都是非常讲究私密性的”,业内人士认为,从这方面讲,紫御观邸远远达不到豪宅概念;第四,从产品本身来看,紫御观邸外墙没有采用传统豪宅使用的干挂石材而是普通涂料。“因为干挂石材的造价比涂料高出很多,因此也只有非常高端的物业才会使用干挂石材。仅从外立面来看,中海紫御观邸就差了豪宅十万八千里。”

    另有业内人士认为,从项目周边和社区内部配套来看,中海紫御观邸同样也不具备成为豪宅的理由。如在项目周边,即没有海信广场等高端商业配套,社区内部也缺乏医疗、教育会所等相应配套设施。

    然而,对中海紫御观邸而言,尽管项目本身算不上豪宅,但是,其房子总价和后期物业服务收费标准,却具备了相当的的豪宅范儿。据了解,中海紫御观邸户型面积全部为215平方米至300平方米不等,即使目前房价直降百万,一套房子最低也得需要300多万元。另外,每平方米5.4元的物业管理费用,在岛城也算得上价格不菲。

    定位豪宅,中海地产的尴尬

    4月17日,中海推出直降百万的促销活动,4月底,中海地产声称首批推出的特价房源已经全部售罄,而截止到5月15日,根据网上房地产统计数据,中海紫御观邸仅有140套房子成交,而这其中,还包括降价前已经成交的98套,也就是说,直降百万之后,近一个月的时间,中海紫御观邸成交了仅42套。

    从数字上看,中海紫御观邸降价百万的促销举动,并没有像开发商所说的那样热销。“降价后肯定会卖的比之前好些,但是中海说的首批房子全部售罄不太现实。”业内人士认为,而导致这一切的最大原因,便是该项目错误的豪宅定位。的确,对于中海紫御观邸而言,明明不具备豪宅品质,却非要往豪宅上靠,这也许是当前他们所面临的最大尴尬。

    “定位豪宅,是中海地产阿Q心态的表现。”业内人士分析认为,首先从拿地价格来看,该地块属于当时的地王,楼面地价远远高于周边楼盘定价;不仅如此,拿地后市场发生变化,逼迫中海地产延迟动工及开盘,更不幸的的是开盘后又遇到市场再次恶化,且比拿地后的市场更加糟糕。“中海紫御观邸就是中海地产一连串错误之后的产物”,该业内人士声称,在这种情况下,紫御观邸的未来之路比较艰难,也导致了其尴尬的项目地位:定位豪宅,设计全为大户型,房子总价较高,但由于缺乏豪宅其他必要条件,市场不买账;贴近普通住宅,拿地价格又不允许,在这种游离的状态下,中海紫御观邸成为岛城房地产市场上的“四不像”产品。

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