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楼市冷清二手房租趁机涨1成 热点区域普涨一成

来源:青岛早报 2012-05-28 07:37:39

    新闻核心

    “今年房租上涨比较明显,这一年限购限得很多人陷入了观望,房东、房客都青睐租房过渡。”一房产中介负责人告诉记者。记者调查了解到,虽然二手房买卖进入5月成交量略有回升,但总体而言以租房代替售房的局面还未根本扭转,且每年四五月份是传统的租房换房季节,且随着高校毕业潮的临近,多重因素叠加之下,岛城的租赁市场迎来一波小的上升,岛城热门区域的二手房租赁价格也出现了10%的上浮。

    记者调查

    崂山年租金涨三四千元

    专门做崂山海尔路附近区域二手房买卖、租赁业务的科威国际不动产崂山店店长徐迁均透露,进入这行10多年,今年是二手房买卖市场最冷淡的一年,“2008年经济危机时,市场也陷入低谷,但成交还是有的。但自去年楼市限购令颁布后,将很多有经济实力购房的人挡在门外,崂山区是重灾区。俗话说得好‘东方不亮西方亮’,买卖市场黯淡下去了,租房市场却翘起来了。”徐店长称,尤其是今年二、三、四月,每个月在租房市场能成交六七套房子,且价格也比去年同期涨了2000-4000元/年。比如上周康城小区出租了一套88平方米的两室两厅一卫精装房,年租2.1万元,比去年同期涨了约两千元。丽海花园三期一套120多平方米的套三不带家具的精装房,年租3万元,去年为2.6万元,涨了4000元,要是带家具家电就要达到3.4万元左右。“来海尔路周边租房的人无论是经济实力还是自身素质相对较高,对租房价格不是很敏感,关键是房子本身的品质。”徐店长称,从总体上来说,住宅出租及写字楼出租的月佣金收入能占到其店总收入的一半,这在往年是不敢想象的。

    小户型出租最为抢手

    租赁市场的回暖让久困于成交低谷的二手房中介们长舒了口气。“实施限购以来,青岛二手房交易市场跌入了2008年以来的最低谷。”21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚说,但让人欣慰的是,租赁小高峰如约而至。“房子价格虽有所回落,但仍有多数刚性需求选择观望,加上外来务工需求及毕业生租赁需求,租赁市场房源变得紧俏。”青房置换大润发店邢店长说,前年去年市场好的时候,大润发周边“买”小房子基本靠抢,现在变成了“租”小房子基本靠抢,“但凡有个小套一或套二的房子一出来,基本上当天或两三天内就租出去了,我们很难和一些小中介抢,因为他们实力较弱,有的就专攻某一个小区,有的就专攻租房市场。”目前大润发周边处于闲置状态的空房很少,套一双气带装修的房子年租金约为1.8万元,套二房在2.2万元,租金一年比一年看涨,这主要得益于大润发这个地段及配套,而今年之所以租房能有这么好的行情,主要是整个楼市买卖低迷导致的。“买卖不好,租房的就多。买卖一好,租房的就少,这是楼市铁律。”青房置换市场部吕经理说。

    热点区域租金涨了一成

    另据科威国际不动产青岛区域总经理孙杰介绍说,今年租赁热点区域,租金涨幅达一成以上。包括市南区的大润发周边、辛家庄小区、香港花园,市北区台东区域、浮山后住宅区,四方区的人民路、海云庵附近的租赁价格不约而同地上涨,涨幅均在10%到15%之间。比如市北区的浮山后区域,一套七八十平方米的套二房,去年同期的年租赁价格是1.8万元左右,而今年5月份的挂牌租赁价格已经是2.1万元。这波租赁高峰主要以中低端居住需求为主,租赁需求集中在三四十平方米至七八十平方米的套一或套二房源,根据地段、配套及房屋装修程度的不同,套一房的月租金约在1000元-1500元,套二的在1600-2400元,超过90平方米,尤其是超过100平方米的大户型很难出租。

    科威国际不动产四方区店的统计数据也印证了这一点。该店负责人薛峰查阅公司系统后告诉记者,当前到他旗下三个店登记出租的房源共18套,其中套三的仅有两套,其余均为套一、套二房源。50-80平方米的房源是最好出租的房源,月租价格约为1300-1600元。“今年三四月份明显感觉租房市场好起来了,4月份我在四方区三个店租房成交了28单,5月也有将近20单,刚毕业大学生到四方这一片租房的不算多,他们要么选择在市南东部商圈一带住群租房,要么到李村那一带租个还可以的小套房,所以据我们分析来四方区租房的还是以家庭居多。”薛峰说。

    新房集中放租拉低李村租金

    业主看房子难卖选择转售为租

    新闻纵深

    与市内其他区租房市场反弹明显相比,向来是租房热点区域的李村商圈则在今年遭遇了“滑铁卢”,无论是成交量还是价格都上不去。21世纪不动产夏庄路店店长孙四新分析认为,由于2009、2010年是房地产开发量的大年,入市项目众多,尤其是李村商圈周边,按照两年的开发周期,今年大量新房交付。新房的集中入市必将冲击租赁市场,因此将房租拉低了。

    比如金水路一带多个新盘今年集中交付,新增上千套新房,除了一部分商品房,还有大量回迁房,这些回迁户家中多数有剩余房源用于出租,还有一部分投资客户也把刚交付的房子拿出来往外租,“这么多房子同时往外放租,价格不低才怪呢,金水路伟东幸福之城一期去年毛坯空房租金都能达到1200元/月,但今年精装修的房子也就这个价,甚至还要撑一两个月才能租出去。”孙四新说,春和景明小区是今年交付的,一个90平方米的精装套三房房东报价1300元/月,但已经两个月了还是没租出去。虎山花苑八九十平方米的房子今年租金1300-1400元/月,而往年大约在1600-1700元/月,回落了约300元/月。反倒是夏庄路、书院路周边的一些老房子好出租,虽然房子老旧,但地段更优越,距离李村公园公交车站步行在五分钟之内。“今年李村一带之所以有这么多房子往外出租,除了房子集中交付,还有一点我们感触也很深,受楼市调控的持续影响,不少业主看到房子难卖,不愿意承担房屋空置的成本,选择转售为租。”孙四新说。

    写字楼租金价格没大涨

    新闻延伸

    各中介公司还有不少专注于做写字楼或商铺租赁业务的,这些区域主要集中在香港中路商圈、崂山海尔路附近商圈、市北台东商圈等一带,那么这种商业类房源的租赁业务有怎样的变化?

    “我从2004年开始在香港中路商圈从事房屋中介工作,香港中路商圈的房屋出售价格与日看涨,但写字楼租赁价格涨幅不算明显,根据位置不同,几座传统商业大厦的租赁价格大约在2.4-3元/平方米/天,这并不是这个商圈人气不旺,而是近几年被停车难题深深困扰着,所以无形中把一些公司逼到崂山区商圈去办公。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰称,近一两年新建的现代化综合体为香港中路商圈注入了新的活力,它们不仅有国际化的设计、而且备足了停车位,还有高超的综合运营能力,这些都是企业入驻某写字楼最为看好的。

    香港中路商圈遭遇停车难租金难涨,按理说崂山区海尔路商圈因为是新兴区域,没有停车难题,租金应该不错,但事实上并非如此。岛城另一中介公司崂山店店长李先生告诉记者,与住宅讲究地段、户型等不同,写字楼讲究商业氛围。由于海尔路及周边商圈的商业氛围还处于培养中,周边近几年来写字楼租赁供应量一直处于较为充足的状态,也就是供过于求,因此租金价格并不高,比香港中路要低,大约为2.2元/平方米/天,一套四五十平方米的写字间,根据位置、房屋新旧程度不一,年租大约为4.2-6.5万元,这个价格对一些小企业来说能承受得住,因此更受欢迎。

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