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最全青岛二手房交易指南:从购房条件到税费计算

来源:青岛新闻网房产综合整理 -- 2013-03-27 00:00:00 字号:TT

    一、 购房基本条件

    1、 拥有中华人民共和国身份的自然人(0岁——N岁)

    2、 外籍人士、港澳台同胞,学习工作满一年以上也可以。(需持有效证件到安全局开局证明)

    3、 限购政策下,本市户籍可购买2套,非本市户籍仅能购买一套自住(含外籍和港澳台)

    二、 贷款条件

    1、 本市户口两套以内(首套可贷70%;二套可贷40%;商业50%)

    2、 非本市户口首套可贷70%

    3、 外籍人士,港澳台同胞不能贷款

    三、 准备材料

    身份证、户口本、结婚证(单身证明)、限购证明、住房情况证明、房产证、收入证明、银行流水、维修基金收据(维修基金每套房缴存一次即可)原件以及复印件。

    四、需缴纳的税费

    买方:评估费、契税、登记费、手续费、印花税、登记费、公证费、中介费

    卖方:营业税、个人所得税、手续费、印花税、中介费

    备注:目前市场上实际交易税费都由买方承担

    五、税费计算(暂行标准,实际缴付按最新政策执行)

    (此次税费表执行范围包括市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳)

    (一)个人住房转让

    买方:

    1、契税:

    ① 首次购房90㎡以下(含90㎡):缴纳1%;

    ② 首次购房90-144㎡:缴纳1.5%;

    ③ 首次购房:144㎡以上:缴纳3%;

    ④ 非首次购房:一律3%;

    2、登记费:80元/套

    3、印花税:0.05%(暂时不收)

    4、工本印花税:5元

    5、手续费:3元/㎡

    6、评估费:贷款2-5‰

    7、抵押费:贷款金额50万以上:385元;贷款金额50万以下:235

    8、保险费:贷款额×0.6‰×系数(保险费自愿交纳)

    卖方:

    1、 营业税:

    普通住房:购房5年内:全额5.55%;

    唯一住房且购房5年以上(含):免

    非普通住房:购房5年以内:全额5.55%;

    购房5年以上(含):差额的5.55%

    2、 个人所得税:

    全额2%:扣除下列各项之其他房

    全额1%:个人首次出售已购公房、解困房、集资建房、安房工程住房、经济适用房、拆迁安置房

    免征:个人转让购屋的5年以上且系家庭(夫妻双方)唯一生活用房的。

    差额20%:非直系亲属赠予取得售出。

    3、 印花税:0.05%(暂免)

    4、 手续费:3元/㎡

    5、 登记费:80元/套

    6、 土地收益金:已购公房:1% 私房:免

    7、 工本费印花税:5元

    备注:继承、直系亲属赠予取得再售出,其买卖过程与一般住房买卖过程相同。

    (二)个人办公、商铺转让

    买方

    1、 契税:3%

    2、 印花税:0.05%(暂免)

    3、 手续费:5元/㎡

    4、 登记费:100㎡以下:80元;100-500㎡:120元;500-1500㎡:200元需贷款者,贷款费用同个人住房

    5、 工本印花税:5元

    卖方

    1、 营业税:差额5.55%(无年限规定)

    2、 所得税:差额20%(个人网点有,企业网点无)

    3、 印花税:0.05(暂免)

    4、 手续费:5元/㎡

    5、 工本印花税:5元

    备注:(产权人是公司:企业所得税(差额的20%)+土地增值税(差额40%-60%随机))

    卖方是单位时,同上。所得税免交。

    (三)租赁(住房、写字楼、网点)

    出租方是个人开立发票税金:

    年租金6万以下:6%;年租金6万以上:9.1%

    出租房是单位开立发票税金:年租金的17.55%

    六、税费相关的名词概念

    1. 普通住房定义:单套建筑面积小于144㎡(含),且住宅小区容积率1.0以上(含)

    2.非普通住宅:

    a、单套建筑面积在 144 平方米以上(含144 平方米);

    b、住宅小区建筑容积率在 1.0 以下(不含 1.0);

    c、实际成交价格高于该区市场指导价 1.2 倍以上(不含 1.2 倍)。

    3.经济适用房:已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

    4.契税:以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

    5.营业税:个人转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物应当征收的一种税目。

    6.个人所得税:个人销售、转让房地产按照“财产转让所得”税目征收个人所得税。

    7.印花税:房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。

    8.工本印花税:以经济活动中签订的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

    9.土地收益金:经济适用房上市交易转变成商品房所要交给国家的补偿金。

    10.房产购置满5年:以取得完税证明即契税票或房产证出证日期满五年为准。

    11. 个人购屋取得时间:自购房屋取得房产证时间或契税完税日算起(以完税时间为准)。

    12. 差额:系指售房收入减去购屋购买价款的余额。

    13.赠与\继承:赠予、继承、离婚所得之个人住房不征收所得税,且取得产权时间以前次过户取得时间为准。

    14. 评估价=贷款金额÷贷款最高比例(商贷70%,公积金及组合60%-70%)评估价需保证以下三个条件:①不能低于最低地价;②不能低于上手成交价(过户价);③必须保证买方可贷款。

    15. 最高贷款年限:贷款年限+房龄<30年

    16.二手房公积金及组合贷款金额:二手房公积金,最高金额可贷35万,(原来为20-25万)一手房公积金,最高金额可贷60万(原为40万)。

    17. 公积金贷款申请标准:借款人及配偶在申请贷款的近6个月内连续正常缴存3个月住房公积金,累积缴存6个月即可申请。

    18.贷款计算期限:男性65岁(原为60)、女性60岁(原为55)。

     19.子女购买:一户家庭中满18周岁子女购买二套住房的,以子女名义可按首套住房贷款执行。

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