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惠百家高级市场分析师唐瑞周:短期二手房成交量或将暴跌

来源:青岛新闻网房产 -- 2013-04-02 11:02:34 字号:TT

    

唐睿周

    【政策索引】近日,青岛市政府办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)。提出:继续执行2011年以来的住房限购政策和差别化住房信贷政策,严格执行“国五条”关于房地产税收的政策规定。2013年青岛新建商品住房价格控制目标为:按照保持房价基本稳定的原则,确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅(扣除物价上涨因素)。为了实现今年的房价控制目标,青岛将重点围绕增加供应、抑制需求进行努力。在抑制需求上,保持政策连续性,继续严格执行2011年以来的住房限购政策。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭和无法提供自申办《住房情况证明》之日起前2年内、在本市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,继续暂停向其售房。继续严格执行差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。人民银行当地分支机构可根据年度新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

    【政策解读】本轮调控自 2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施开始至4月初各地政府陆续公布地方版国五条实施细则已经有一个多月的时间,总体来说呈现出如下特点:

    ①“前紧后松”,“雷声大、雨点小”:在国家版国五条政策中明确提及:要求各地区坚持房地产调控,对限购进行升级,房价上涨过快城市提高二套房首付比例和利率,出售住房按规定征收20%个人所得税,加快中小套型项目审批,禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等进行明确规定。但在各地政府陆续出台的细则中则与中央版的政策有所不同,目前只有重庆、天津、北京、上海等一线城市明确提出出售房产所得将征收20%个税,而像合肥、广州、南京、青岛、武汉、成都、西安等城市都未明确提及征收20%个税。尤其是南京版国五条细则只有区区100余字,被讽为“一句话调控”。总体上本轮调控陷入前紧后松的尴尬境地,在全国大多数城市“政策放水”的情况下,估计北京、上海等大城市的政策执行也将有所减弱。

    ②房价处于可控范围内成为调控共识和焦点:虽然各地国五条细则大相径庭,但是几乎都一致提出:2013年商品房价格控制在城镇居民人均可支配收入实际增幅以下,保持基本稳定。可见本轮调控依然是2011全国开始的限购政策的延续,以控制房价过快上涨作为调控核心目标。但是值得疑问的:只是提出调控的目标和焦点,而采取的调控政策依然是提高二手房贷、限购等常规政策,在中国新一轮城镇化建设启动的推动下,未来中国的房价能真正被Hold吗?对此我们深表疑问。希望未来有更多可以真正控制住房价过快上涨的政策出台。

    【政策解读】后期市场走势展望与购房建议。

    ①短期二手房成交量或将暴跌。自本轮调控以来,各地楼市相继陷入恐慌性交易中:2013年3月份北京全市二手住宅网签总量达到了43780套,环比上月网签量大幅上涨332.5%,与去年同期的网签量相比大幅上涨了294%。3月份的北京二手住宅网签量创有史以来单月新高。根据青岛网上房地产统计数据显示,3月份青岛二手房成交了9672套,成交面积高达814017.8平方米,环比上涨幅度达到617.5%。有五个区域的二手房成交量超了1300套,仅有一个区域——高新区二手房月度交易量没有超过600套。政策带来的恐慌性交易严重透支了未来的市场行情,可以预见在接下来的四、五月份市场的成交将变得清淡。

    ②长期成交量或将逐步攀升。预计在出现1—2个月的成交低潮期后,随着国家新一轮城镇化建设的提步以及改善性、刚性需求陆续入市的带动下,市场又将逐步复苏。

    惠百家房地产经纪有限公司高级市场分析师唐瑞周认为:如果未来几个月二手房市场出现成交清淡的局面,或将出现购买二手房较好时机。成交清淡必将导致未来二手房市场上房源出售时间变长,被恐慌性交易消耗掉的优质房源将迅速得到补充,但是由于缺乏足够的购买力量,将导致二手房价出现滞涨甚至微跌局面,所谓“买跌不买涨”,此时有心的购房者可以乘机到二手房市场淘金,或将有高性价的二手房出现。

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