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户口迁移等二手房交易中常见的十一类纠纷

来源:云南法制报 -- 2013-04-25 10:44:43 字号:TT

    近年来,二手房交易环节中出现纠纷的案例逐日增多,令不少交易中的买卖双方深陷泥潭。那么,二手房交易过程中最常见的问题是哪些呢?哪些环节又最易出现交易纠纷呢?本期法律服务将这些热点进行了梳理,供广大读者参考。

    一、免税纠纷

    表现形式:房屋符合免税条件(满五年家庭惟一住房),房价上涨后,业主拒不配合买方申请免税,迫使买方因高额税费而知难而退,以达到毁约目的。

    预防提

示:务必在合同中明确约定,业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务,由于业主本人或其家庭成员不予配合,由此增加的税款由业主承担。

    二、户口纠纷

    表现形式:合同没有约定户口迁移时间及违约责任,过户签订《二手房买卖合同》时业主找茬拒不迁出,以此达到或者毁约不卖或者涨价的目的。

    预防提示:务必在签约时明确约定业主户口迁出的时间及违约责任,并预留迁户保证金。

    三、按揭纠纷

    表现形式:合同约定买方按揭付款,如银行最终审批贷款不足或不能获得银行贷款,买方必须补足或一次性付款。

    由于信贷政策变化导致贷款不足或不成,又无力补足或一次性付款对业主构成违约。

    预防提示:购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力,特别约定按揭不足补足的范围,并约定因政策或银行原因按揭不能的,买方可以解除合同。

    四、借名纠纷

    表现形式:买方不具备购房资格而与业主签订合同,同时签订《买方主体变更确认书》,约定过户到其指定人名下,届时未能找到符合购房条件的新买方,导致对业主构成违约,或找到他人借名买房后与被借名方发生产权纠纷。

    预防提示:对于买方而言,购房前请确保自身符合购房条件,借名买房存在法律风险,需与被借名方签署《产权确认书》;对于业主来说,不以自己名义购买的买方都有各自背后的原因,其交易风险远高于刚需自住购房者,建议卖家尽量回避这样的借名购房者。

    对于被借名者来说,存在另行购房时购房资格及贷款受限,以及实际业主逾期还款导致自身信用受到影响的风险,建议慎重以自己的名义替别人购房。

    五、小产权房纠纷

    表现形式:购买小产权房等业主毁约或买方毁约。

    预防提示:小产权房等二手军产房买卖合同均属无效合同,任何一方毁约将面临退房退款的后果,建议在价格和风险之间充分衡量后慎重购买。

    六、无权代理纠纷

    表现形式:签约时业主本人不在,亲属代签合同并收取定金,合同履行过程中房价上涨,业主本人不追认合同。

    预防提示:签约时务必请代理人出示业主书面授权委托书,没有授权委托书的,务必打电话给业主本人录音确认,并在签约后及时找业主本人补签合同。

    七、夫妻房纠纷

    表现形式:房屋登记在夫妻共同名下,签约时只有一方签字,合同履行过程中,另一方不予认可导致交易受阻。

    预防提示:签约时务必夫妻双方共同到场签名确认。

    八、中介纠纷

    表现形式:购房时中介承诺的贷款利率、贷款成数、税费数额、房屋状况与实际情况不符,导致购房成本大增。

    预防提示:不要轻易相信中介的口头承诺,重要事宜需书面写下并由各方(必须有对方)签字确认,以免事后说不清,同时务必充分了解二手房交易流程及相关知识,确保信息属实。

    九、跳单纠纷

    表现形式:买方在甲中介看房并签署看楼书,后发现乙中介也有该房源,且中介费报价比甲中介低,于是通过乙中介成交,或者通过其他手段联系到业主自行成交,被甲中介追索佣金。

    预防提示:签订看楼书应约定有效期及心理房价价位,超过期限及心理价位看楼书无效。通过乙中介成交时务必先行知会甲中介,同等条件下优先选择甲中介成交。跳开中介私自成交属违约行为,中介追索佣金于法有据。

    十、解约定金纠纷

    表现形式:合同约定任何一方违约仅需承担定金罚则(双倍返还定金或被没收定金),而无需再行承担任何责任,守约方亦不可逼迫违约方继续履行合同。合同履行过程中,遇房价上涨,即便房屋已由买方装修入住,业主也要求双倍返还少量定金解除合同,给买方造成巨大损失。

    预防提示:解约定金存在于部分中介合同版本中,建议删除该条款,并约定任何一方违约需向守约方承担定金罚则或按房地产成交价20%支付违约金。

    十一、违约金纠纷

    表现形式:合同约定任何一方违约需按成交价的20%支付违约金,诉至法院后,违约方表示违约金约定过高,要求法院降低。

    预防提示:根据相关法律,法官有权在违约金过高时予以调整,在此问题上法官的自由裁量权甚大,从定金数额到成交价的20%都在其调整范围之内。建议在确保自身不会毁约的情况下,可约定“首期款转定金”,即增加定金数额,加大违约方成本,以确保自身的合法权益。(云南法制报 张茂荣)

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