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房屋租赁迎来毕业季高峰 稳房租成当务之急

来源:中国联合商报 -- 2013-06-18 13:53:08 字号:TT

    北京统计局发布最新数据显示,5月份北京居住价格同比上涨6.9%,其中,建房及装修材料价格上涨1.5%,住房租金上涨7.4%。房租再次上涨引发关注,为此,中原地产研究部总监张大伟分析认为,受生活居住成本高、CPI等经济指数居高不下、业主保证高投资回报率等主观意愿等因素的综合影响,住房租金指数持续上涨。

    而中国三产化、服务化学者贺有利近日在他的《加速城镇化下房地产科学调控研究报告》中提出,稳定房租比稳定房价更迫切。

    房屋租赁迎来高峰期

    步入6月,随着各大高校毕业季的到来,房屋租赁市场将迎来需求高峰,此局面势必影响房屋租金的走势。

    目前全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨,北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%,部分地段好,公共服务配套好的区域,房屋租赁价格涨幅甚至达到20%,据链家地产市场研究部统计,2008年北京市平均的租赁价格为2490元,2009年平均租赁价格为2547元,租赁价格小幅上升2.3%,而2010年前6个月,北京市平均的租赁价格为2928元,比2009年上升15%,特别是5月、6月间租金上涨惊人,据统计,今年5月、6月,北京平均的租赁价格为每月3000元,同比2009年租金上涨了20.3%。

    中原地产市场研究部总监张大伟认为,北京5月住宅租赁市场较往年同期相对活跃。受生活居住成本高、业主保证高投资回报率等因素影响,住房租金持续上涨。不过受宏观调控影响,住房买卖市场冷却,“转售为租”的房源量增加,起到平抑租金上涨的作用。

    张大伟预计,由于6月份到9月份是毕业生就业旺季,租赁需求可能再次出现明显上涨。因此,从目前整体市场发展趋势看,房租在未来几个月有加速上涨的可能。

    据了解,一般情况下毕业租赁高峰会从5月持续到8月底。从5月末到7月末这段时间主要是在京高校毕业生的租房高峰期,8月份到9月初主要是外地应届生来京就业的租房阶段。

    据统计,配套相对成熟、租金价格处于价值洼地的大兴区域近年来逐渐受到毕业生青睐。此外,北太平庄、公主坟、劲松和望京等地也是毕业生租房的热点地区。而5月通过我爱我家成交的房屋月租金均价为3550元,环比4月上涨了1.4%,其中40平方米以下房源和60~80平方米的房源月租金均价都有所上涨,涨幅在1%左右,而40~60平方米的房源的均价与上月相比基本保持平稳。

    供求不平衡推涨房价

    业内人士普遍认为,未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大,关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。

    在需求端,近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加,同时房价持续高企和限购政策越来越严,使很多购房者转而租房,增加了需求。在供应端,闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源,进一步加剧了供求矛盾。

    而从房产持有者的角度讲,租售比即房屋租金与房价的比值,是衡量房租价格是否合理的关键指标。国际上一般认为,租售比在1:100~1:150之间,市场是比较健康的,租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量,目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”,还有很大的上涨空间。

    “现在像北京、上海这些地方,租售比都已经低于1:500了,这是很畸形的租售比。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。他举例,租出一套北京市四环附近价值300万元的房子,月租金大约5000元左右,一年除去物业费、取暖费,有可能收入仅四五万元;如果房主把300万元存到银行,按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下,很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。

    此外,调查显示,一线城市的房租收入比已高达40%,在北京估计要到50%,如果再算上衣、食、行等民生需求,一个人的月收入基本所剩无几,这对消费产生明显的挤出效应,也构成了巨大的生存压力。过高的房租迫使更多的人去交通便利的郊区租房,不过,正是因为城区房租驱赶的人太多,郊区租赁需求增多促使租金上扬,其涨幅远远高于市区。随着基数的不断抬高,北京房租价格进入一个敏感的平台,如果继续高速上涨,那么,会有大批人无法承受。

    业内人士表示,房租集体涨价,会冲击楼市调控。由于房价未见大幅下调,房租却不断高涨的现象,说明房地产调控效力正在弱化,从而影响政府进一步调控房地产的决心。

    房租将持续上涨态势

    亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析认为,住宅租金飙涨罪魁祸首乃供求失衡,增量与存量下降,需求集中爆发。

    一方面是毕业生集中离校租房、楼市新政调控导致供应减少、长期相对滞后的租金补涨、供求关系的改变、成本上涨等因素叠加,共同推动了房租的上涨。另外一方面是不排除中介作为幕后推手,哄抬租金、投资客炒房、学位房稀缺、某些利益集团阻击调控、房屋租赁市场缺乏监管、调控失灵等因素。租上涨实际是多重因素“综合给力”的结果,既有实际需求推动,也有助涨预期在起作用。通胀预期驱动。流动性相对宽松导致各种物价上涨,房租也不例外。

    谢逸枫指出,面对房租上涨压力,市场与政府可以采取以下策略:一是租房者要克服租金上涨恐惧心理,不要盲目道听途说高价租房;二是租房者尽早避开高租价的时间段,尽可能在毕业高峰期前找到房;三是选择适当区域租房,从中心外迁,价格比较便宜;四是房东涨租莫跟风,加强市场监管;五是亟待填补的缺口就是公共租赁房,政府应该加大投资力度与放宽门槛及入住条件;六是加强调控扭转房价上涨的预期,增加适租房源的供应;七是可以通过行政手段,允许小产权房转正;八是在供地、规划等方面提高中小套型普通商品房的建设比重,增加更多潜在的“适租房源”。

    谢逸枫认为,未来四个月房租加速上涨不可避免,主要是租房井喷期来临。进入二季度到三季度是大学生毕业就业旺盛季,租房需求将出现井喷。从住宅租赁市场供求关系与房价上涨趋势看,房屋租金将继续保持疯狂上涨趋势。

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