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东部沿海高层建筑扎堆建设 岛城"摩天时代"来临

来源:青岛早报 -- 2013-08-01 06:57:23 字号:TT

超高层,青岛建筑,摩天

    如果标志性建筑的“海拔”,可以算作城市高度的话,那么,谁能代表青岛目前的城市高度呢?在很多人看来,摩天大楼可以看成“城市的LOGO”,也标志着一座城市的经济基础和城市荣耀。随着城市化水平的不断提高,人口密度的增大,市内土地资源也日趋紧张,同国内许多大中城市一样,青岛的高楼开始向“天空要空间”。

    站在前海任意一点,除了饱览壮阔美丽的海景,还能欣赏一座座巍峨的摩天大厦。目前,超30层甚至50层的商住综合项目,正在市中心沿海一线呈现集中爆发趋势。当然,我们也应清醒地看到,在“扶摇直上”不断刷新高度的同时,也带来了望尘莫及的高价格与储备充足的高存量……

    作为国内最早的沿海开放城市之一,青岛由一个寂静的小渔村到如今高楼林立的国际化大都市,其迅猛的发展在沿海一线的高层建筑上可窥见一斑。

    据记者观察,在众多建筑快速长高的同时,一定程度上沿海高楼也产生了“三高”现象:新高度,高层建筑日渐刷新的新高度完善了城市功能,提高了城市品位,同时展示了青岛城市新形象,但也引起了市民希望严控沿海高层、预留观海通廊的争议;高存量,虽然有助于购房者便于选择,但过多的囤积会占压资金,给房地产企业带来金融风险;高价格,在土地资源相对稀缺的市中心沿海一线,动辄每平方米就高达三五万元。

记者探访:围观东部沿海高层建筑群

    在寸土寸金的前海一线香港路和东海路一带,高层建筑无疑是最吸引眼球和令人惊叹的主角。记者在香港中路周边看到,已拆除的海天大酒店西侧是刚刚建好的万丽海景,往东是万邦中心、海逸天成、东海路9号、华润中心、中铁·青岛中心等高层,再往东还有财富中心、鲁商中心……一时间,一批代表青岛“新高度”的地标式建筑,一座座在售海边高层围起的“天际线”,俨然成为当下和未来房地产市场的“主角”。

    如果用一个字来形容当前海边在售高层建筑的存量,那也是“高”。记者在采访中了解到,受全国经济形势的影响和对未来经济前景的担忧,能提供租售整层或者大面积写字楼的企业越来越少,而单套出租又担心会影响物业品质。因此对这样的楼盘项目而言,很容易出现租售遇冷。研究机构曾表明,二季度青岛甲级办公楼市场需求较上季度有所回升,但业主对租赁市场的信心有所下降。高端住宅市场去化速度缓慢,开发商推盘策略趋于谨慎,成交均价与上月基本持平。

    目前,沿海一线高层商住项目在交通、商务氛围和商业配套等方面具有较高的市场认知度和竞争优势,但高昂的价格和在售项目的增多也加剧了竞争。

高楼体·“摩天时代”向天空要高度

    33层的华仁国际大厦楼高160.00米,39层的颐中皇冠假日酒店楼高188.90米,49层的百盛商业大厦楼高213米,42层的远雄国际广场楼高223米……自上世纪90年代末起,随着一栋栋高楼的建成,青岛的“第一高度”也屡次被刷新,百米摩天大楼的数量不断被改写,“青岛高度”也迅速从100多米“长”到200多米、甚至300多米。

    2011年7月份,香港中路8号,致力于打造青岛一座城市综合体的“中铁·青岛中心”封顶,刷新了2010年底刚刚投入使用的其西侧的海航万邦中心的 “青岛第一高楼”纪录,一度成为青岛的最高楼。而很快,经过4年的紧张施工,2013年6月封顶的财富中心工程,以241.85米的高度成为“新高”。

    岛城楼市“超高时代”的楼高比拼并不因此停歇,高端楼盘竞相比拼,一山还比一山高。记者了解到,被称为“市南前海一线最后一块空地”的重量级钻石地块——原香港西路南、东海二路东地块,在被绿城拿下后致力于打造青岛高端楼盘——深蓝中心。据悉,深蓝中心项目超高层综合塔楼的高度约为300多米左右。另外,青岛新海天项目的方案主楼也高达333.8米,而将于今年底开工建设的东海西路世奥大厦其主楼将以339米的高度,成为“北方第一高楼”。

高价格·“地王”难圆常人海景梦想

    对寻常老百姓来说,“地王”着实是个既遥远又熟悉的字眼。青岛的“地王”多出现在沿海香港路和东海路一带,无可取代的地理环境为其镀上了一层 “金边儿”,昂贵的地价则意味着建成后的价格非普通人所能承受。记者走访沿海一线“钻石级”地王,这些地块的成交单价全部超过万元,大多位于前海一线,有的早已建成高端住宅交付使用,定价高达5万元/平方米;而有的地块在拍卖后多年,至今仍在进行地基施工。

    据青岛网上房地产数据显示,市南区东海西路的海逸天成,参考价为5万元左右;香港中路的财富中心,参考价51110元/平方米;海航万邦中心参考价最高达6万/平方米,青岛华润中心参考价3.5万至5万元;中铁·青岛中心参考价3.5万起;万丽海景 (青岛世纪名人广场),参考价也最高达6万元……均价都在每平方米四五万元以上的价格,必然令普通人难圆海景梦。

    对于开发商来说,虽然开发超高层建筑成本更高、难度更大,但这是企业品质和技术成熟的体现,所以实力房企纷纷规划超高层建筑项目。如高度将达159.1米的海逸天成主要工程包括公寓、公寓式酒店及配套商业服务设施等多业态都市综合体,景观和视线俱佳,交通条件和地理位置优越,具有明确的城市标识性。

高存量·为保“去化速度”稳中求量

    目前,在市南区沿海一线的新房市场上,由于成交量的不温不火,可以观察到价格变化相对平稳,同时存量也比较高。青岛网上房地产数据显示,海航万邦中心目前可售套数98套,总套数132套,自开盘以来才售出34套。据调查,本季度青岛全市高端住宅市场成交量为1292套,环比下降6.3%。分析认为,受到6月底银行系统流动性紧张的影响,首套房贷款利率普遍提高,而二套房贷款不仅额度收紧,贷款审批也更为严格。因此在此经济环境下,存量“长膘”,销售量赶不上供应量的问题在不少沿海高层建筑上存在。

    “一是开发商的开发节奏变快了,许多有实力的开发商,项目的运作时间变短,采取快速销售的策略,一次性推盘的数量比较大。”业内专家告诉记者,另一方面也与限购限贷有关,部分楼盘或因定位不佳、时机不对,或因定价过高,造成销售不畅和积压房源现象。

    不过并非所有高层建筑都面临高存量的危机。记者采访发现,中铁·青岛中心的预售表现相对活跃,一方面得益于集住宅、公寓、写字楼、商业和五星级酒店为一体的城市综合体,整体配套完善;另一方面也得益于自用买家的需求,因此该物业交付时将不会对市场空置率造成较大压力。青岛华润中心项目自去年6月开盘以来,也取得了很好的销售成绩。一期3#、4#、5#三栋272户在半年的时间里只剩47套,去化率近83%。

业界观点:可享受到匹配的增值服务

    海逸天成营销总监 周涛

    青岛沿海一线地域的稀缺性,是造成高地价、高房价的直接原因,沿海高层的建筑成本和后期维护成本也比远海的高层建筑要高得多。超高层给业主带来的视野优越性是无可厚非的,由此带来的视觉、心理震撼也是吸引业主购买的原因之一。另外,业主也能享受到与高层的“高价格”相匹配的精装标准、整体配套、物业管理等。  

    中铁青岛中心营销部高级经理 方辉

    随着城市化发展越来越快,每个城市都应该拥有一个真正意义上的城市综合体。在香港中路8号这个黄金位置,打造青岛代表性的建筑群很有价值。项目名称以城市名称,体现独特的“青岛名片”。项目以可售类的住宅、公寓、写字楼为主,为保证项目的整体品质和服务,商业也采用自己经营自己招商,目前在高端写字楼部分已经吸引世界500强的企业入驻。

    鲁商中心营销部经理 王艺

    青岛市南沿海一线可谓寸土寸金,要利用它沿海的特色和优势,向国际化大都市靠拢,打造像中国香港一般高楼耸立的标志性建筑群。自限购政策以来,市南高端住宅和写字楼租售并没有太大涨幅,偏向平稳过渡。买方市场下,客户理智无盲从性,除了考虑区域价值,在客户心中还有一杆价格秤。目前沿海一线可供选择的楼盘充足,因此符合价格意向的楼盘才会购买,去化率也才会因此提高。因此开发商多放弃待价而沽,转而稳中求量,保证资金流转,才能在房地产市场中占据一定份额。

    相关链接:摩天大楼多重课题待破解

    超高层住宅必须考虑到消防、用水、电梯、抗震以及阳台防风等问题。每一幢超高层都要经过反复论证和层层审批才能拔地而起。记者了解到,目前岛城高层建筑基本都实现了电梯分区,沿海一线的高端楼盘更注重电梯的设计。万丽海景、鲁商首府、东海路9号等高端项目都是直接电梯入户,最大程度地保证业主的安全和私密。在户型设计上也要既考虑防风问题、设置舒适阳台,而在消防、二次供水、抗震和设置避难层上的要求更是严苛。

    多位业内人士也认为,高层建筑的体量动辄几十万平方米,容纳万余人在里面生活办公,因此在本就停车位紧张的市南区前海一线,在建的高层项目扎堆,由此导致的行路难、停车难问题必然会越来越严峻。 撰稿 杨健

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