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2014是房地产"长效机制元年" 有形之手将弱化

来源:南方都市报 -- 2014-01-16 07:36:46 字号:TT

    十八届三中全会后新的宏观形势和环境中,建立房地产市场“长效机制”的提出让业内期待,中国房地产将面临一个变革、转型的时期。

    在长达半年多的调控“空窗”期后,终于开始收缰。从北京开始,北深上广在2013年10月以来陆续出台“N条”,在二手房首付款、购房资格等关键环节上卡紧关口,一线城市调控政策全面收紧。20 14年马年之际,面对房价这匹“脱缰”的野马,某房地产研究院认为今年将是房地产“长效机制元年”,房地产调控更加强调“分类指导”,“有形之手”弱化,转向长效机制建设,强化住房保障。

     调控目标

    「13打折」

    2013年年初的“国五条”曾给业内带来很多期待,然而,“打折落地”令市场预期微妙调整,楼价旋即迎风而涨。去年10月以来,在完成年度调控目标压力巨大的背景下,一线城市开始陆续采取“行动”。

    巧合的是,北深广上这几个城市基本都是通过增加保障类住房的市场供应、增加土地供应,改变市场供求关系的角度来调控市场。同时几个城市的限购、限贷政策进一步升级,各个城市的二套首付都提高到七成,提高购置二套房门槛。延长社保缴纳年限使得限购条件更加苛刻。

    随后,近20个二线城市陆续跟进调控“收缰”。由于面临着更大房价上涨压力,一线城市收紧政策非常严格。

    根据国家统计局发布的最新的70大中城市房价数据,截至2013年11月,全国70大中城市中,除了温州房价下降之外,其余城市房价全部上涨。其中,4个一线城市新建住宅价格上涨同比涨幅已全面超过20%,而达到或超过10%的城市已多达26个,还有23个城市涨幅在8%至10%之间,早已超过年度调控目标值。

    「14抓手」

    “如果以真实房价为基准,2013年多数一、二线城市调控目标基本不会完成,”中原地产多位分析人士对此不乐观。

    2014年可能将对房地产施行统一连贯政策。新的“抓手”从何处落点,目前业内并没有形成明朗化的预期判断。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受南都记者采访时表示,调控可以说并没有对房价控制有成效,这意味着行政手段暂时还不可能全面退出市场,“长效机制的构建需要时间,可能还需要立法或者走复杂的流程,在长效机制还未形成之前,短期内以限制管控为主的调控政策依然继续发挥作用。”

    在其看来,2014年房地产总体调控基调趋向于“长效机制”与“行政干预”并存,限购、限贷、限价等政策很难退出。

    数字游戏

    「13猫腻」

    随着各地房价数据不断攀升,对于将房价涨幅与人均可支配收入增幅挂钩的地方政府来说,完成控房价的目标正变得越来越困难。中国房地产指数[0.60%]系统统计,2013年12月份,全国100个城市新建住宅均价为10833元/平方米,环比11月上涨0 .70%,自2012年6月以来连续第19个月环比上涨。

    广州官方数据显示,2013年,广州房价从年初领涨到年末顺利完成调控任务,但这是由于从10月开始,将增城、从化两个县级市纳入广州全市房价指标。

    广州市房管局对此发布通告称,为进一步完善全市房地产市场信息发布,加强对全市房地产市场的监测分析,自2013年10月起,房管局将统一发布全市(含市辖10区、从化市、增城市)的房地产市场运行情况通报及相关的交易统计报表。

    事实上,相关部门年初谈地产调控目标时并没有约定是否包括从化、增城的房价数据,此前9个月的数据里也没有包括从化、增城。到了10月份,眼看完成房地产调控目标艰难了,便将从化、增城纳入了统计范畴。

    2013年十区二市房价同比上涨7%,而按照往常的十区统计,2013年网签61833套,合计面积708万㎡,同比分别下降4%和3%,不过价格方面依然坚挺,全年均价15932元/㎡,同比上涨11%.

    「14真格」

    在数字统计手法上“动手脚”,玩得一时,但今年就将难再过关。已经纳入增城从化进入房价统计之后,2014年,房价控制如果再提调控目标,“数字操作”的空间已经不大。

    事实上,为了达到房价调控目标,各地统计部门通过采用不同的参照指标或不同的统计口径,使得最终的统计数据与国家统计局的统计结果有所差异,房价涨幅尽可能达标。

    房产数据分析称,广州房价涨7%这个数据,是一个均价的概念,是通过成交总价除以成交总面积得出成交均价,即算术平均的办法。它并不能代表广州房价的增长情况。

    增城、从化两市的平均房价每平方米不足万元,而广州市核心区的平均房价每平方米两三万元。今年进一步纳入增城、从化的房价数据,仍然能对全市房价数据起“稀释”作用。而且值得关注的是,两地的涨幅也一贯较为平稳。

    监控加码

    「13名单」

    一方面,“数字游戏”要玩,另一方面,调控的“缰绳”也要收,尤其是一线城市,陆续展开了行动。

    2013年,在不同的调控背景下,不同城市市场走势分化。住房和城乡建设部于12月底草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单,被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策。据记者了解,北京、上海、广州、深圳明确在列,杭州等房价上涨较快的区域中心城市也已被列入。

    据悉,列入监控名单的城市,住建部将要求根据市场现实情况,从严执行或者调整“限购”政策。地方政府有关行政主管部门须继续按照本地有关情况,对定价过高的住宅预售项目进行干预。

    接近住建部的消息人士向南都记者透露,这一名单与“房价上涨较快,房地产市场调控压力较大”的城市基本重合,这些城市房地产住宅价格在2013年同比涨幅超过10%.

    「14元年」

    2013年“国五条”打折落地后,一线城市在房价飙升的压力之下加码调控政策。这一风波可以说探底了市场对行政政策的一个“底线”。也就是说,2014年,行政政策“退市”,不可能。

    知情人士透露,截至2013年12月,住建部会同监察部总计分4批约谈了10个以上房价上涨过快、落实调控政策不力的城市行政首长,并督促部署了相关整改措施。今年有关的力度很可能还不会放松。

    另外,南都记者从银行界和公积金管理中心获悉,在公积金和房贷政策上,去年底到今年初,一直都有明显的收紧迹象。相较于2012年超过30个城市放松公积金贷款的举措,2014年伊始,住建部就开展15个城市的公积金专项巡查。各地为此纷纷收紧公积金相关政策。

    “新年后,房贷依然未松动,2014年贷款难可能成为常态,”中原地产市场研究总监张大伟告诉南都记者,2013年6月出现了流动性紧张后,房贷就一直处于紧绷状态,在12月,更是各地折扣都明显收紧,放款时间都明显后延。中原地产统计京沪广深四个一线城市,目前依然维持去年12月份的贷款力度,各家银行并没有在年初突击放款。

    在“长效机制”备受期待的情况下,某房地产研究院提出观点,认为2014年将是房地产“长效机制元年”,房地产调控更加强调“分类指导”,“有形之手”弱化,转向长效机制建设,强化住房保障。

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