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网传楼市崩盘5点证据不靠谱 2014青岛楼市很平稳

来源:青岛新闻网房产 -- 2014-03-04 06:40:28 字号:TT

    编者按:年后最受购房者关注的热点事件,当属杭州楼市大幅度降价的各类新闻。几天前,一篇标题为《房价已经崩盘的5点证据》的文章迅速蹿红网络。文中指出中国楼市已经处于“崩盘的前夜”,并提出了临近崩盘的五点“证据”,具体包括:一是售房旺季楼市不旺;二是三四线城市的楼市已经有价无市;三是银行已经缩紧房产的银根;四是抛售房产的民间人士越来越多;五是许多大亨纷纷撤资房地产。

    楼市真的走到崩溃边缘了吗?现在是买房的最佳时机吗?房价崩盘的论点令不少购房者人心惶惶。对此,记者结合青岛楼市的具体情况,对这五条“证据”逐一进行评判。理性分析之后,会发现这一言论言过其实。岛城业内人士也大都表示崩盘一说子虚乌有,“短期内青岛楼市仍将保持平稳运行”。

【证据一:售房旺季楼市不旺】

    现状:开春开发商跃跃欲试 刚需盘不愁销量

青岛,房地产,房价

刚需盘不愁上客量    

    所谓“崩盘”的第一条证据就是“销售旺季楼市不旺”,文章中将1月作为楼市传统旺季,认为今年开年九成城市成交量下跌,房价也出现环比下降趋势,不见昔日热闹情景。

    根据青岛网上房地产统计数据,1月青岛新建住宅共成交8496套,近半年来住宅成交量首次跌至万套以下,如此类比青岛楼市好像确实出现了明显降温,但市场实际情况并非如此。事实上熟悉楼市变化的人们都清楚,岁末年初正是销售淡季,开发商圆满完成了一年的销售指标后推盘意愿降低纷纷“猫冬”,购房者疲于忙年或奔波在回家的路上,无暇顾及买房,因此这段时间一般是全年低谷期。度过2月春节长假后,“金三银四”才是全年第一场重头戏。从统计数据上我们可以看出,成交小高潮已提前在2月最近一周来临,新房成交量环比大涨七成多。部分开发商提前抢跑,抢在旺季前推出中小户型房源,如中海国际社区伟东湖山美地海信湖岛世家等,销售情况良好。

    据记者实地走访,春节过后各区域回暖迹象明显。在李沧区,中海国际社区售楼处每天平均接待30-40组意向客户,上个周末达到顶峰值100余组,销售中心的置业顾问忙得脚不沾地;李沧银座广场日均也有15组左右的客源,而康太源尚誉一期500套房源基本售罄,目前仅有30余套房源在售。城阳的中交阳光屿岸的置业顾问刘帅告诉记者,“刚过完年我们这边的咨询电话以及到场看房的置业者就络绎不绝。”

    如此可以看出,青岛楼市已平稳度过“正月”淡季,从现有情况来看,“金三银四”旺季表现不会太差,可见这第一条证据在青岛并不成立。

【证据二:楼市已经有价无市】

    现状:大青岛外扩 北岸新城、西岸新城房子不愁卖

    网传楼市崩盘的第二条证据是“楼市已经有价无市”。作者认为大城市部分区域建得多,售得少,入住率低,虽然房价总体上还在高攀,但房产商已经无法承受了,这造成了一些城市的房价已经开始崩盘。

    反观青岛,作为刚刚晋升为“新一线”城市的青岛,繁华的主城区必然不会出现空无一人的场景,我们可以从近郊板块一窥青岛楼市是否有泡沫出现。随着“大青岛”战略的实施,“西进北上”成为青岛市民置业的主流趋势,居高不下的成交量证明这里并不是无人理睬的荒凉地儿,不过入住率低的确是阻碍新兴板块发展的一块“顽石”。

    在李沧房价越过万元线之时,以城阳为中心的北岸新城慢慢开始成为刚需置业的新“落脚地”,西侧的白沙湾板块与红岛经济区、东侧的惜夏板块定价都在6000-7000元/㎡左右,虽然距离主城区稍远,但低廉的价格让购房人趋之若鹜。如今卓越蔚蓝群岛已在白沙湾建造起一个大型居住“城区”,前两期业主已经入住,为此地带来大量人气。城阳东部另一个大型社区天泰城也已形成完善的生活圈,周边学校、购物、休闲娱乐等配套一应俱全,大型居住区雏形已现。

    区划调整后一年多的时间里,西海岸一直是青岛新房销量最高的片区之一。沿海一带海景房从6字头涨到1万元,仍有不少市民买账。不过房子卖得好,入住率却并不理想,主因是配套缺失,每当夜幕降临万家灯火时,从隧道口到安子片区再到老胶南沿海却是“星光点点”,许多小区漆黑一片。展望未来几年,“第二条海底隧道”“跨海地铁”已经崭露头角,西海岸CBD开工建设,桥隧通行费有望进一步降低……配套完善的西海岸有望成为真正的热门居住板块。

    【证据三:银行已经缩紧房产的银根】

    现状:岛城银行商贷收紧 购房成本增加

青岛,房地产,房价

岛城银行商贷收紧    

    证据之三直指“银行已经缩紧房产的银根”。指出:从去年开始,银行已经隐约感受到中国房地产的危机正在到来,紧缩银根斩断了房产商最后的希望。

    银行与开发商的关系不得而知,但据记者调查走访岛城国有银行、股份制商业银行及城商行等发现,当前各银行房贷利率市场全面收紧,呈现“八五绝迹九折难觅”的状况,而个别银行甚至早已在基准利率基础上再上浮10%,来应对大批的购房者。

    其中中国银行、农业银行、中国工商银行、建设银行、交通银行对首套房贷利率优惠仍执行差异化策略,不过绝大多数普通客户已难享房贷优惠,只能拿到基准利率。中小银行及城商行在房贷业务上也已显现“去意”。

    青岛科威不动产总经理孙杰受访时称,从去年下半年起,银行房贷已收紧,目前他们卖出的二手房中,仅一家外资银行可以给优质客户开出九折优惠,个别合作情况好的银行能给出九五折优惠,绝大多数银行都是基准利率。

    【证据四:抛售房产的民间人士越来越多】

    现状:卖得多买的也多 二手房市场愈加理性

青岛,房地产,房价

二手房市场愈加理性    

    第四条证据来自二手房市场。据报道,近一段时间以来,受到多个城市房价大跳水消息的影响,部分城市囤积房产的民间人士已开始全面抛售房产,而且开价一个比一个低。

    青岛科威不动产总经理孙杰认为这一论据过于“以偏概全”,“青岛卖房的人多,但买房的人也多,供给与需求基本持平”,孙杰说道,“从科威不动产目前经营的80多家门店成交数据看,进入3月市场明显回暖,春节后2月底这一周二手房的成交量,已经基本恢复到年前的正常水平。”在这批购房大军中,刚需仍占据主力位置,卖方没有涨价或者降价抛售房产,市场十分平稳。

    太平洋房屋山东总部市场部经理赵玉科则表示“抛售房产一说在青岛‘子虚乌有’”。受到限购令影响,当下的房地产投资主要集中在商业领域,住宅投资大大减少,因此囤积房产的民间人士并不多。“目前青岛的二手房卖主大多是想将家中老房卖掉,腾出现钱买新房或挪作他用”。据赵玉科介绍,青岛二手房市场愈发偏向理性消费,购房者与房东大都是“想买就买,该卖就卖”。

【证据五:大亨纷纷撤资房地产】

现状:本土房企坚守 地产大鳄纷纷入驻青岛新城区

    最后一条证据是大亨纷纷撤资房地产市场。以华人首富李嘉诚撤资中国内地房市作为典型例子,认为中国楼市已经风光到了顶点,不可能再有上涨的空间,现在撤资是最佳时机,否则,就有可能被套的风险。

    这一观点拿到青岛来看也难以成立。首先从本土企业来看,海尔、海信、银盛泰、青特等本地房企虽然在近年遭受外来大鳄的冲击,但仍然屹立不倒,未现丝毫撤退之意。如海信在成功打造九个中高端项目后,还将在今年继续主推依云小镇阳光里两个楼盘。海尔在去年推出海尔时代广场鼎世华府两个中高端新盘,因销售火爆成为当之无愧的“日光盘”。这两个以家电起价的大佬不仅没有放弃房地产领域,更加加速扩张,并把家电行业“快销”手段推行到了楼市,给购房者带来了不少惊喜。

    除了本土房企之外,外来的地产大鳄一刻也没有停下进军青岛的步伐。除恒大外,其余6家千亿房企已全部在青岛拿地。万科、万达、保利、中海这四个已在青岛深耕细作多年的大牌房企在2014年都有拿得出手的主打项目。绿地、越秀、佳兆业、碧桂园、金科都是近一两年来进驻青岛的“新秀”,由于主城区地块瓜分殆尽,这些“后来者”大多选择在新兴板块或近郊区域拿地,地价低,发展潜力大。如越秀在铁路北客站打造星汇蓝湾,年初开盘定价高达万元左右;碧桂园去年年底获得城阳区棘洪滩街道核心位置土地,虽然尚未命名,但开盘时间已预计定在今年5月;近日,金科地产即将在青岛开工的金科生态园项目规划正式问世,将在红岛经济区上马街道建一处大型居住社区,其中还包含部分保障房。

     【记者手记】

    在这个“金三银四”旺季即将到来的当口儿,开发商蓄势待发准备推盘,下一拨购房者跃跃欲试,新城区愈发火热,二手房市场更加理性,除了收紧的商业贷款与即将实施的公积金新政外,种种迹象都表明房价崩盘只是个“传说”。

    虽然如此,但一个不能回避的事实是,2014年以来看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷,其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味:王石说今年 “形势不妙”;王健林对今年楼市 “并不乐观”;任志强表示“不要对2014年太抱希望”,此外普通购房者看空的意愿也愈发强烈。根据青岛楼事论坛所做的一份调查问卷显示,3000余名被调查市民中,认为“青岛房价已涨到天花板,不能再涨,只能降了”的网友占据九成多,尽管这一选项不可能立即实现,但房价下跌仍是不少市民的美好愿景。(记者 王婷婷)

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