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岛城楼市"房未冷地先热" 41宗地块让超大社区建设常态化

来源:青岛财经日报 -- 2014-03-06 11:02:13 字号:TT

    2月楼市新房成交量不足万套,与此同时,41幅土地成交,热点地块75轮的疯狂抢夺,又让马年后土地市场的热度瞬间提温。据搜房网数据,青岛的土地市场今年1月份出让土地19宗,同比上年的57宗下降了56%,但是以成交总价304328.95万元力压去年。

    2月份青岛共出让土地34块。相比去年同比下降15%,却以成交总价114285.8万元完胜2013年2月份18780万元的总价。部分关注者质疑是不是青岛楼市正在上演“房冷地热”的戏码,近日,记者针对这一现象展开市场调查,发现目前岛城楼市“房未冷”,但是“地先热”。分析人士认为,城市开发节奏加快,大鳄郊区拿地越来越常态化,针对“房未冷地先热”的现状,房价走势近期不会有太大变化。

    退房现象仅是刚需“个案”

    近日,国内北京、广州等一线城市,楼市明显呈现出“房冷地热”的现象。有些地区新拍地块的土地价格甚至高出周边二手房的价格,出现了“面粉”价格高出“面包”价格的倒挂事件。而青岛楼市最近新房成交量与土地成交量相右的变化趋势,也让业内倍加关注。

    此外,记者还了解到,自青岛公积金贷款新政宣布以来,有些刚需盘的确存在“退房”的现象,只是这些楼盘大多位于黄岛城阳,另外,李沧区部分楼盘也存在这种现象,其中,有楼盘2月签约22套,退房却高达45套。

    但是总体来看,整个楼市并没有出现“滞销”或者是销售量锐减的现象。青岛楼市房子依旧很“热”。一方面,部分刚需项目打出在公贷政策调整前签约,依旧按照原有政策申请贷款的招牌,化“危机”为“转机”聚集了大量人气。另一方面一些改善性住房或者是高端住房,价格依旧坚挺。尤其是市南、崂山等区域房价依旧在涨。比如市南区金茂湾,作为精装海景现房,起价17000元/平方米。崂山区的龙泽书苑,该区域抄底价11900元/平方米起,另有鲁商蓝岸丽舍,高层均价22500元/平方米,开盘之后价格迅速上升500元/平方米。

    土地交易热度无减郊区尤甚

    记者从市国土资源和房屋管理局获悉,2月份共有41宗土地成功找到“婆家”,其中,位于市北的两幅老企业搬迁地块,瑞安路、海安路地块甚至经过了64轮、75轮疯抢。另外,其他地块大都位于城阳、黄岛以及岛城所辐射到的周边小城市,而就是这些地区的上市量逐渐增多,成为土地市场的主力军。青岛市国土资源和房屋管理局日前连发三条成交公示显示,黄岛区安子片区、中德生态园旁等11宗“待字闺中”的地块成功找到“婆家”。西海岸楼市以万达东方影都、青岛影视产业园项目等文化项目为引领,带动住宅、金融项目的发展,开启西海岸新区开发“巅峰”节奏。

    值得注意的是,这些市郊区域的地块,很多被外来大鳄瞅准并一举拿下,比如,刚晋升“千亿军团”的“新贵”——中海地产首次进驻即墨,一口气儿拿下田横镇87万平方米土地,着手建立大型居住社区。

    另有,上海镕铭投资有限公司大肆占领了即墨蓝色新区;而来自宝岛的台湾地产房企三圆建设(青岛)开发有限公司则将进军青岛的首秀选在了黄岛,一举拿下五宗地,未来将毗邻金沙滩建设120.4万平方米超大商住社区。从总体交易量来看,土地市场依旧热度不减,依旧处在“狼多肉少”的阶段,尤其是城市主城区开发地块区域几近饱和。

    超大商住社区建设常态化

    对于目前热度不减的土地成交情况,戴德梁行青岛市场研究部相关分析人士表示,土地市场的火热说明房企对未来岛城市场仍有信心。不过,随着土地成交放大、房企不断获得土地补给,市场会逐步趋于平稳。

    而针对目前“房未冷地先热”的现象,有专家表示,目前各地涌现出的降价潮,只是个案。对于青岛楼市来说,顶多是“观望”情绪趋浓的现象。近期内不会出现大幅“降价”现象,从目前优惠力度来看,开发商以及按照既定的营销政策,按部就班地推进。在政策没有太大调整的情况下,楼市近期不会有太大的变动。也有部分业内人士分析,青岛毕竟不是一线城市,市场反应敏感度稍差。从目前整个城市开发节奏来看,黄岛、红岛、胶州等区域的成片开发力度的加大,无疑还将刺激开发企业拿地的神经。尤其是对于一些大鳄而言,进入“造城”时代之后,超大商住社区建设常态化。针对“房未冷地先热”的现状,房价走势近期不会有太大变化。 本报记者 葛均艳

    及时语

    “面粉”越卖越火,面包”“ 难道越来越便宜?房地产调控进入关键阶段,以限制需求为主的调控政策已显露缺陷, “被微调”,一旦就有可能出现房价反弹甚至暴涨。因此,从“根”上解决土地财政依赖, “借地生财”摒除的理念,是房价合理回归的根本。

    中原地产市场总监张大伟认为,在一线土地稀缺的背景下,房企选择在一二线城市聚集,但值得注意到是,现阶段全国市场逐渐出现了地热房冷的现象,房价的持续上涨透支了购买力,逐渐价格开始上涨乏力。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性,开发商对土地市场的爆棚信心,可能在未来酝酿比较大的风险。

【延伸阅读】

推地仅1宗成交41宗 2月青岛土地市场"狼多肉少"

    受春节小长假的影响,1月土地市场的“开门红”并没有让2月跟着再“火”一把。根据青岛新闻网数据统计,2月份的土地市场出现了“两级分化”的现象。2月仅推地1宗,推地速度、推地数量以及面积都骤降。但从成交方面来看,外地大鳄、本土房企,甚至来自宝岛台湾的地产商将年前上市的41宗土地抢购一空,“大手笔”“豪掷”“包圆”“包抄”等字眼频频闪入人们视野,成为土地市场的关键词......(点击查看新闻

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