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想换大房市民遇难题 专家指导:"卖一买一"是先买还是先卖?!

来源:青岛新闻网房产 -- 2014-04-29 07:00:26 字号:TT

     编者按:楼市一纸“限购令”的出台曾一时间“绊住”了不少改善型置业者买房的脚步,但很快“卖旧买新”、“卖小买大”等应对手段也相继在购房者中蔓延开来。

    然而,在这些“卖一买一”族中近来又衍生出新的问题,究竟是“先买再卖”还是“先卖再买”让不少购房者开始深陷纠结,“公说公有理婆说婆有理”,不管是“先买”还是“先卖”,各路置业者心里都有自己的一杆秤。近日,新闻网记者采访了岛城部分置换升级型购房者,对于置换型新房他们各自都有自己的一套“换房经”。

    【先卖再买】 

资金充裕选房更有底气 时机不当却容易“掉空儿里”

先卖再买资金更充裕(图片来自网络)

    在环境优美的地方选个宽敞的“大三居”颐养天年是曹阿姨的梦想,刚刚年过半百的曹阿姨本住在市北区敦化路附近的一套小两居里,随着儿子大学毕业踏上工作岗位、她和老伴退休在即,曹阿姨开始张罗着看房,想通过换房来一圆自己的梦想。“我们就想搬到开发区去,隧道通车以后我第一次坐上隧道公交去西海岸就喜欢上了。”曹阿姨告诉记者,要不是隧道通车她做梦也想不到自己有朝一日也能住上海景“豪宅”,而最令曹阿姨心动的项目则是位于滨海大道的海信阳光里。位置、价格、环境、交通等几大因素都让曹阿姨对海信阳光里一见倾心,但到底是先卖掉敦化路的老房子再买新房,还是先买新房再卖敦化路的老房子成了曹阿姨和老伴争执的焦点。

    “最后我们俩商定的是先卖了旧的再买新的,觉得这样比较稳妥,手里有了钱买什么都感觉有底气。”曹阿姨说,如果先付首付款买了新房,老两口怕到时候旧房买卖上出问题,因此不愿意“贸然行事”。“前几天已经把敦化路的老房子挂牌出售了,这几天看房的也不少。”曹阿姨说:“等卖了旧房子我们先去儿子那边住几天,等买了新房子再搬家。”

    与曹阿姨同样坚持“先卖再买”的赵先生却似乎运气并不好,原本住在老四方区的赵先生在孩子渐渐长大后决定换掉家里的两居室买个“大三居”。由于孩子就在附近的小学上学,为图便利赵先生将换房的目光投向了自家小区里的二手房。“之前看了一套107㎡的三居室,是和我们一个小区的二手房,要价128万,我和妻子都觉得很不错。”赵先生说,看好了房子赵先生夫妻开始卖自己家里的两居室,从挂牌出售到看房选房,再到谈价格交房款,等全部搞定拿到钱之后,他们之前看好的“大三居”却被别人买走了。“我们卖房子前前后后加起来差不多近三个月,可好房子不等人,等我们拿到钱后却错过了房子。”赵先生有些遗憾的说:“可当初如果先买大房再卖小房我们又觉得心里没底,如果能两边同时交易就好了。”

    在记者的采访中,也有极个别的案例买卖双方几乎同时交易,或是有正好的时机让置换者既能迅速出手旧房又能很快买到合适的新房。然而,这种个例毕竟是少数,现实生活中“掉空儿里”的例子比比皆是,究竟是该先买还是该先卖着实是个让不少购房者头疼的问题。

【先买再卖】

先付首付抓住心仪好房源 旧房出手稍有差池就惹纠纷

 

先买再卖不会错失好房源(图片来自网络)

    与先卖再买的购房者不同,反其道而行的“先买再卖派”也秉承着自己的论调。在市南区一家理财公司上班的小吴前段时间在李沧区的中海国际社区购买了一套104㎡的三居室,交完首付款后,小吴又把自己位于镇江路的两居室挂牌出售。“如果我把现在的房子卖掉就得租房居住,搬家很麻烦,而且多久能买到合适的房子也是问题,现在市场前景还不明朗,如果长时间没买到合适的大房子也是问题。”小吴说,之前看中海国际社区时正好赶上新闻网的团购,优惠幅度很大让他和妻子都怦然心动,但是考虑到二手房交易市场近来频频遇冷,等到卖了旧房子再来买新的,到时候万一错过了这么合适的房子再找就不那么容易了。

    “如果先买再卖的话,新房就算是二套房首付岂不是高很多?”面对记者的提问,小吴笑着说他们早就想过这个问题了。“我们把新房买在我女儿名下,这样就不算是二套房了。”小吴说,最近他挂牌出让的房子有不少买主前来看房,虽然还没成交,但他已经买到了心仪的大房子,虽然现在还要还贷款,但等到旧房子一出手就把钱全部用来结算新房的剩余房款。

    “先买再卖”所实现的“无缝衔接”让不少购房者认为会避免“掉空里”的情况。他们认为,如果先卖掉旧房子而一时之间又买不上新房子,不仅钱会一天天的贬值,自己还要到处租房子过度非常不明智。但是如果在买了新房子之后,旧房子出手不顺利同样会惹来纠纷。

    网友“小蜜桃”就是因为“先买再卖”而惹出了麻烦。“买了新房子以后以为旧房子会很容易出手,结果没想到旧房子挂牌出售一个月了却一直没有买主。”“小蜜桃”说,由于她买的大房子也是一套二手房,且与房东较为熟识,因此当时双方约定的是先付总房款的30%,余下的“小蜜桃”要在三个月内结清。“原本以为剩余部分我卖掉以前的旧房子一个月左右就能付清了,结果现在一个月过去了却愣是没卖出去。”“小蜜桃”直言当时真有点“抓瞎”了,巨额的房款就算出去借也不是一时半会能凑起来的。

    最后“小蜜桃”将旧房的价格做出了一定得让步后,才得以成功售出,所得的房款全部用于结算了新房的余款。“还好在合同规定的时间内结清了剩余的房款,不然违约的话可是要惹不少麻烦的。”“小蜜桃”心有余悸的告诉记者。

    “二手房市场最近不景气,急于用钱的一些业主会给出不小的降幅,这也让想升级置业的人群有了入市的动力。近期在我们这儿成交的房子,置换式购房占到了不小比例。”在记者的采访中一家中介的负责人这样说。

【专家详解】

    “先买”or“先卖”要看自身情况 遵循市场规律还是“先卖”好

 

不管是“先买”还是“先卖”都要谨防惹纠纷(图片来自网络)

    在二手房置换升级过程中,“先买后卖”还是“先卖后买”一直是困扰不少人的一个细节问题,记者对此采访了太平洋房屋市场部经理赵玉科。赵玉科认为在置换型购房中,“先买”还是“先卖”理论上并没有绝对限制,但是从实际上来说,“先卖”更符合市场逻辑。“主要还是看购房者手头的资金状况,如果资金充足则并不存在先买还是先卖的问题。相反如果资金并不宽裕,当然应该先卖掉之前的房子以便回笼资金。”

    此外,赵玉科还向记者介绍到,在“卖一买一”的置换型购房中,之所以提倡先卖再买主要是为了避免纠纷。“如果购房者先买了新房,而旧房却没能及时出手造成资金上的短缺,从而无法继续承担新房的费用,则会造成购房纠纷。此时,买房者就会落入一个很被动的情况。”赵玉科说:“尤其近来二手房市场并没有之前火爆,万一出现‘新房到手而旧房却出不了手’的情况就会比较麻烦。”

    而至于“先买再卖”置业者口中的“怕会错失好房源”,赵玉科则认为这完全取决于购房心态。“什么样的房子是好房子,是合适的房源,其实在卖掉旧房子之后再看也可以。只要有个好的购房心态,仔细挑选适合自己的房子都是合适的房源。”除此之外,针对网络上盛传的“先买后卖”者在购房时最好在合同上留有回旋余地,例如“将现有住房顺利售出后买房才合同生效”,或者“在某些不利条件下买房合同自动解除,而不用承担违约责任”等“招数”,赵玉科直言这些“并不靠谱”。

    “一般来说卖方是不会允许买方添加上述条件的。”赵玉科说:“如果买方不论何种理由最后都以此为标准拒绝买入新房,那卖方则无从考证买方是否是单纯因为现有住房无法顺利售出,而且这是很明显偏向买方的附加条件,现实生活中卖方是不会接受的。”赵玉科建议到,“卖一买一”的置换升级型购房者不论是卖旧买新还是卖小买大都应该根据个人实际情况,选择适合自己的方式。但无论选择何种,都要尽量安排好自己的置换计划,尽量避免不必要的购房纠纷。

    【记者手记】

    不管是先卖还是先买,每个家庭的实际情况不同而不能一概而论。但是在采访不少专家时获悉,“先卖再买”是遵循市场规律的比较稳妥的置换购房方式。

    而在记者的采访中,也有业内人士表示,在卖旧买新的置业升级者中,总存在一个心理期待,就是在卖自己的房子时价格高些,而在买新房子时希望价格低些。但是购房者要注意的是,在二手房买卖中多数是单对单的交易,时机稍纵即逝,需要果断做出判断尽量缩短时间差,这样才能更好的避免购房者在置换升级过程中不慎“掉空里”。(记者 李倍)

 

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