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楼市猛回头 2014对比2013多角度全方位解密青岛市场变化

来源:青岛新闻网房产 作者:王爽 | 责任编辑:范丽娜 2014-06-23 06:08:56 字号:TT

 

从土地市场、成交量、房价、房贷折扣、租房市场等多方面进行独家解读

    编者按:从2013年6月到2014年6月,仅1年的时间内,全国楼市从一路高歌转为万马齐喑。在大环境的影响下,青岛也不能独善其身。从“大红大紫”到“渐渐冷却”,再到“低迷落寞”,青岛楼市像极了一夜爆红的小明星,经历着前所未有的风雨洗礼。下面,记者从多角度出发看,通过对比的方式静观青岛楼市,对去年6月和今年6月的土地市场、成交量、房价、房贷折扣、租房市场等多方面进行独家解读。

【土地市场】

去年“剑走偏锋” 今年主城地块火爆异常

    俗话说“巧妇难为无米之炊”,楼市这块大蛋糕究竟做的如何?必须先从土地市场上寻找讯号。

    从土地市场来看,今夕不同往日。回顾2013年5月青岛土地市场,先后共推出16宗地块,主城区“零出让”“零惊喜”,而平度胶南“土地爷”躁动不安,可谓是“剑走偏锋”(点击查看当时新闻)。进入6月往后,西海岸地块井喷式上市,仅1天中就有61宗地块上市,俨然一副“主城冷、郊区热”的样子。

多角度,楼市,对比

2014年6月11日拍卖现场 东李地块最终被北京城建拿下

    再看今年,5月推地30宗,成交25宗地块,尽管依然是近郊远郊“占大头”,但是市区内仍有火爆异常的黄金地块频频上市(点击查看新闻)。新都心小水清沟地块被北大资源收入囊中,东李世园会地块更是被5家房企轮番疯抢,经过100轮无间断叫价才被北京城建兴华地产有限公司以以4610元/㎡摘得“金绣球”,成交总价58500.9万元,超过5亿元,溢价率31.7%。(点击查看新闻)。

【成交量】

新房同比跌3成多 二手房勉强“过得去”

    刚刚过去的“红五月”惨淡收场,2014上半年最后一个旺季“泡汤”。日前,网上房地产数据显示,5月青岛新建商品房成交7332套,总成交面积77.4万㎡,比4月还少卖了136套,其中住宅成交6066套。反观“红得发紫”的2013年,5月的新房市场轻松成交10852套房源,交易面积近109万㎡,住宅交易9877套。

 

多角度,楼市,对比
2013年5月-2014年5月青岛楼市新建住宅成交量走势图

    同是红五月,对比两年的成交数据可以发现,今年整整比去年少了3520套,同比下跌了三成之多。据某楼盘内部置业顾问透露,目前为止,不少开发商已经等不及资金回笼,纷纷开始降价跑量,万元线以下的新盘又重新杀回主城区。比如东李的保利茉莉公馆,开盘起价8518元/㎡,而周边李沧万达二手房的价格早就过万。老四方的国隆幸福城虽然没开盘,但开发商早早地就宣布定价不过万。

多角度,楼市,对比
2013.5-2014.5青岛二手房交易量走势图

    与新房相比,二手房成交量勉强“过得去”。今年5月青岛二手房交易2215套房源,同比去年同月少了277套,降一成。但不少二手房中介表示,楼市低迷的情况不容乐观,由于购房者常有看“买涨不买跌”的心态,而且不少新房开发商运用各种促销手段抢客户,致使二手房交易难度不断增大。

【房价】

一年时间涨407元/㎡ 降价不过“清风拂山岗”

    市民广泛公认,房价的涨跌才是楼市冷热的真实写照。

    去年7月以来,青岛新房房价曾经出现过连续8个月的攀升,后来在今年4月份才终于出现了首次下降,根据全国百城房价统计4月青岛商品住房均价为9793元/㎡,可惜“拐点”转瞬即逝。根据统计,青岛5月份新建住宅均价最终定格在了9812元/㎡,楼市似乎已经开始“触底反弹”。而遥想2013年,5月新建住宅价格仅9405元/㎡。一年之间,青岛房价整整涨了407元/㎡,以此为例,购买一套80㎡的刚需房则需要多花3.2万。尽管近几个月以来,开发商不断变花样让利促销,但降价也不过是“清风拂山岗”,实质性降价并未到来。

多角度,楼市,对比
2013年5月-2014年5月青岛新建住宅均价走势图

    二手房方面没有具体数据统计,于是记者采访了青岛链家地产分析师殷天逸,她告诉记者,目前卖方调价幅度加大,二手房降价房源不断增多,卖方也为“低价所吸引”,市场上降价幅度较大的房源成为了成交主力。另外,“降价”区域也从崂山前海一线,延伸到李沧等刚需板块。殷天逸分析说:“尽管央行和银监会表示力挺首套房贷,企图恢复市场状态,但是短期来看,青岛市场至少持续一个季度的低迷态势。”

【租房市场】

往日紧俏而价高 今夕平稳又充裕

    “毕业季”“旅游季”双季袭来,租房市场火爆无可厚非。回顾去年,有媒体报道,青岛房租连涨42月,租赁市场如火箭式涨势凶猛,甚至有些刚毕业的大学生因难以负担高房租而“转战”近郊区。再看今年,租赁市场相对平稳,房源充裕、租金涨势减弱。

    按理说每逢6月,青岛租房市场应该会比较火爆,但今年却比较平静,这多多少少受楼市不景气的影响。“准置业者盼卖方降价,而不着急出售的房东则选择将房子续租出去,市场上房源充裕了,供需关系平稳了,房租自然而然就平稳了,目前月度新增租赁房客源的比例维持在2:1左右。”殷天逸表示,预计整体租金平稳趋势会延续,7月之后,租赁需求会出现一定程度上涨,阶段性的租金上浮也会出现,但不会出现大幅攀升。

 【房贷无折扣】

从各家普遍优惠到“清一色”执行基准

    房价高企让刚需们不得不成为向银行“伸手借钱”的房奴,信贷政策稍有“风吹草动”都会成为压倒骆驼的最后一根稻草。去年6月20日,青岛14家主流银行中有9家执行房贷折扣:交通银行、汇丰银行首套房的个人房贷可打8.5折优惠;建设银行、农业银行、中信银行、浦发银行、青岛银行、兴业银行最低可打9折优惠。

多角度,楼市,对比
2013年6月青岛14家房贷走访详情一览

多角度,楼市,对比
2014年6月青岛16家房贷走访详情一览

    时过境迁。2014年6月12日,当新闻网记者再次进行房贷调研时,除汇丰银行最低95折外,青岛其余15家银行“清一色”取消房贷折扣,执行基准利率。不仅如此,东亚银行方面还表示,首套房贷还将上浮10%-20%。个人二套房贷利率方面,多数银行均执行基准利率上浮10%,少数银行表示将上升20%。房贷优惠的不乐观,让置业者的购房成本增加、压力不断变大。

    房贷折扣为什么会销声匿迹?一家国有银行负责人表示:“过高的风险性是拒绝向房企贷款的主要原因。”此外,业内专业人士也表示,现在楼市不景气,银监会也出面力挺首套住房需求,预计未来信贷政策出现进一步松动的可能性较大。如果信贷环境真有实质性的改善,将对需求入市产生积极的作用。

    【住房交易中心】

    排队过户大军不见了 长龙见首即见尾

    “住房交易中心”似乎已经成为了反应岛城楼市的“晴雨表”,去住房交易中心走一遭,楼市目前的情况好不好,人多人少立见分晓。

    去年初夏,房产税的小道消息不胫而走,慌张的市民们为办免税排队,将房地产交易中心挤得人满为患。一篇名为《排队办过户从清晨到日暮,市房产交易中心再现排长龙》的文章真实还原了当时的情境。特别是办理免税手续和个人住房情况证明的窗口,等候的人数最多,大厅内南侧叫号排队处更是排起了五六十人的“长龙”。记得记者当时采访过一位前来办免税的徐先生,他上午9点叫完号后,等到4点才把这档手续办好。

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    时至今日,当记者再探房产交易中心之时,却是另一番景象。乍一看,大厅门外有许多来来往往的行人,厅里面人也不少,静候区坐着叫号办业务的市民,几乎各个窗口的工作人员都在忙碌着。但是环顾一圈,记者发现,在住房限购证明、房产过户证明的窗口明显不见去年拍长龙的景象。交易中心一位工作人员告诉记者:“与去年相比,今年来办业务的人确实少多了。不过你看到大部分等候市民都是交完房来办理房产证的,而新房、二手房交易人群都大大减少了。”(记者 王爽)

   

 

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