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楼市中考:商品房、新房成绩"良" 金融政策"达标"

来源:青岛日报--2014-07-09 14:06:42 字号:TT

观察2014年上半年楼市走势,可以用一个词来形容,即“退烧”。无论从市场交易活跃程度、房价变化情况、房企投资热情等多个维度来观察,均能发现市场已经大不如从前。本期,本报记者从土地市场、商品房交易、二手房买卖以及金融变化等方面,对上半年的青岛房地产市场进行一下回顾和总结。

科目:商品房 成绩:良 评语:比上不足 比下有余

从春节后楼市降价潮蔓延到“多市限购松绑”风波、两次降准,2014年的上半年,青岛楼市可谓一路前行、逐步艰难。

根据青岛锐理提供的数据,上半年,岛城商品房住宅市场共成交34852套,约352.69万平方米,成交面积环比下降45.07%,同比下降31.23%。虽然同创历史新高的2013年相比不能“同日而语”,但同2012年相比,2014年上半年商品房成交量较2012年上涨28%;从价格上看,3月份,青岛平均房价达到9836元/平方米,6月住宅均价下跌至 9649元/平方米,整个上半年平均价格为8299元/平方米,同比上涨1.65%。

传统楼市旺季不再

受整体市场不景气影响,2014年青岛房地产市场,传统的“金三银四红五月”等楼市旺季不复存在;且同往年相比,整体楼市成交整体平稳,没有大起大落。除了 1月份新房成交破万达到10138套外,其它月份新房成交基本维持在7000套上下,住宅成交量则徘徊在5000—6000套左右。

从单月成交来看,1月份青岛楼市延续了2013年的火爆,取得“开门红”,但火爆的势头随着2月农历新年的到来“戛然而止”,2月新房成交仅 6384套,环比下跌近4成;3月“腰斩价”始现于长三角楼市,虽然并未蔓延至青岛,但岛城楼市受公积金新政等影响,低迷态势隐现;4月,随着一二线城市“降价潮”愈演愈烈,楼市观望情绪浓厚,成交量的“败北”既是意料之中又在意料之外,“金三银四”风光不再;步入传统“红五月”,全国限购松绑传闻甚嚣尘上,“央五条”看似“救市”实则收效甚微。一时间,特价房、价格调整、低首付开始充斥楼市,但仍难扭转成交“三连降”的局面;到了6月份,房企开始冲刺年中业绩,更多项目“让利抢跑”,但在购房者观望心态浓厚的市场状况下,楼市成交依然不见起色。

区域市场冷热不均

在楼市成交一路走低的市场状况下,2014年上半年,青岛市商品住宅供应量环比明显下降。上半年青岛市新增52326套,约543.42万平方米,新增面积环比下降42.93%,同比上升21.38%。尽管新增明显下降,但总体存量走高已经成为2014年上半年楼市不争的事实。

从月度走势上看,全市商品存量持续累积,去化周期拉长,2014年年中增加至27个月,去化周期环比增加4个月,较去年同期增加14个月。从区域分布来看,各区域间之间存销比相差较大,去化周期长的版块与短的版块相差高达26个月。

根据锐理数据分析,上半年,去化周期最长的区域当属崂山区和黄岛区,最短的则是李沧区。其中,从存量和成交量看,崂山区的存量并不高,但受房屋单价以及总价制约,成交量较低,从而导致去化时间较长;而黄岛区虽然成交并不是全市最低,但由于一直以来库存量太高,从而导致去化时间依然位居全市前列。同崂山区和黄岛区相比,李沧区则作为刚需主战场,成为全市去化时间最短的一个区域,整个区域房屋去化时间需要14个月。自2013年以来,李沧区楼市销售业绩经常稳坐青岛销售之首。2014年青岛世园会在李沧区的召开,更是让李沧区成为刚需重地、投资价值新洼地的热门区域。板块内中海国际社区、中央公园、海尔鼎世华府、保利茉莉公馆等项目都是青岛楼市热销项目。

除了李沧区外,市北区因集合了改善型群体和刚需群体两种市场需求,从而在去化方面压力相对较小。从目前看,市北区的新都心板块是市场热点区域,目前该板块内大盘云集,万科中心、万科蓝山、和达城上城、青建太阳岛、保利叶公馆、海尔时代广场等可选大盘较多,价格在每平方米13000元到15000元之间,是刚性需求以及改善性置业的选择之地。

 楼市格局发生变化

2014上半年,青岛房地产市场格局发生了改变,中海地产成功“逼宫”万科夺取“一哥”地位,并且还拉大了与万科地产之间的距离。

从搜网房提供的数据看,作为上半年房企销冠,中海地产半年销售业绩达18.89亿元,同比去年同期13.45亿元销售业绩上涨40.44%。同时,中海地产也是上半年青岛唯一一家销售业绩超过15亿元的房企。而这其中,中海国际社区功不可没。

在2014上半年青岛单盘成交金额排行榜上,中海国际社区再次以13.07亿的销售金额夺得冠军。据了解,“品牌房企、大社区、双地铁、商圈优势”一直是该项目备受购房者关注的原因。统计数据显示,2014年上半年,中海国际社区主力销售御城项目去化高达1031套,去化面积9.62万平方米。

中海地产遥遥领先后,为争夺榜单前5席,多家房企厮杀激烈。本地房企银盛泰集团力挫外来大鳄万科地产、万达集团,上半年销售业绩达12.87亿元,夺得2014年上半年青岛房企TOP10榜第二名。

而从上半年销售金额前十名排行榜来看,2014年虽然整体市场降温,但是实力房企之间的竞争愈发激烈,在市场集中度不断提升的情况下,决定企业之间竞争名次的往往只是微弱的优势;不仅如此,2013年6.8亿元是进入榜单的门槛,而2014年此门槛下降至5.76亿元。由此可见,在弱市市场中,强者恒强的现象愈发明显,房企之间出现的“断层”在“弱市”环境的延续中也会越拉越大。本报记者 鞠培霞

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