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限购取消时间定格 说说当下青岛楼市:刚需盘热销与高端盘冷场

来源:青岛新闻网房产 作者:王爽 | 2014-08-01 06:08:52 责任编辑:范丽娜 字号:TT

    编者按:7月31日,沉寂了半年多的青岛楼市终于迎来了“重磅炸弹”:2014年8月1日零时起,对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房,下同)放开限购政策;对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的住房放开限购政策,套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。

    7月本是传统楼市淡季,加上今年上半年楼市每况愈下,继续疲软似乎已然成型。但转眼进入月底,沉睡许久的青岛房地产市场似乎有些苏醒过来。上周末,岛城4家开发商心照不宣地同时开盘,共谱一曲“四手联弹”,一场小型开盘潮让楼市久逢甘露,收效不错。于此同时,二手房市场回暖的迹象也十分明朗。

    当楼市的“悄然”回暖遭遇“限购令”部分取消,时间被定格,当下青岛楼市的情况究竟如何?记者通过专访了解到,如今的青岛楼市是刚需热销带领市场抬头,改善房源略显“尴尬”、高端住宅降价出售已经成为了“普遍现象”……

传统淡季“杀出”一条血路 刚需产品带领市场先抬头 

   6月以来,开盘销售的信息越来越少,开发商“爽约”的消息越来越多,在形势不妙、蓄客量不达标前,他们绝不敢轻举妄动。上个周末,憋了许久的岛城楼市终于拨云见日、大胆地“开门迎客”,一场“假日开盘潮”重新回到人们视野当中。裕龙檀顶山越秀星汇蓝湾卓越蔚蓝群岛以及绿城诚园争相开盘,且各家战绩不俗。尽管四个楼盘分属不同片区,定位也不同,价格也有差异,但是能在传统淡季里杀出一条血路的秘诀只有一个:刚需产品,不仅要有刚需价、还要有刚需户型。

刚需,改善,高端,7月,不同产品的市场表现,
7月最后一个周末 青岛迎来了多家楼盘同时认购的开盘潮

    7月26日,老四方新盘裕龙檀顶山在丽晶大酒店率先开盘,80-90㎡户型占总量的80%,现场置业者疯狂认购,不到2小时,开发商收了2.8亿。同一天开盘的白沙湾板块老盘卓越蔚蓝群岛四期,主推高层79㎡-89㎡、小高层86-118㎡户型,惠后价格在50万/套左右,当天去化338套。北客站附近,6988元/㎡低价入市的越秀星汇蓝湾,同样以超高的性价比引人眼球,开盘当天264套房源全部售罄。绿城诚园新品65-90㎡,在开盘当日也卖掉172套房源。不管你承不承认,从刚刚过去的这个周末来看,青岛楼市的刚需市场开始“火了”。

    “能等的就等了,等不了了就买呗!”26日,李女士选房成功后长嘘一口气,她告诉记者:“最需要房子的永远是刚需,和我一起进场摇号的有4个人,3个和我一样都看上了80多平的套二,剩下那一个是买120㎡套三的。摇号一开始,你就看出来了,猴急站起来的、伸脖子看号的一定是刚需家庭,就那个买大户型的不急不慢地,‘能摇上就买,摇不上算了,反正家里有房也不着急住。’”

同批上市境遇天差地别 改善产品成了“后妈”、尴尬没人要

    与刚需户型一比,改善户型所处的境地就比较尴尬了。拿上周刚开盘的几个楼盘来说,当刚需户型遭到疯抢之时,改善型房源成了“后妈”养的,尴尬没人要。裕龙檀顶山定位打造城市综合体,产品多样化,除了刚需房源以外,120-132㎡改善户型也是必备的,与刚需户型批量式销售不同,132㎡的“土豪”户型鲜有人问。卓越蔚蓝群岛号称是城阳“谷底之价”、刚需盘,尽管均价才6字头,80万就可以买120㎡套三,不及市北的套一价,但遭到“疯抢”的仍是刚需户型。

刚需,改善,高端,7月,不同产品的市场表现,
同批上市刚需“遭疯抢”改善房“鲜有人问” 甚至出现“0成交”

    作为西李沧为数不多的生态居住楼盘,阳光香蜜湖入市时间算长的,从2011年开始一直卖到现在。今年春节以来,阳光香蜜湖陆续推出了一批大户型房源,面积在120-145㎡之间,虽然价格不高均价才在8500元/㎡,但是去化量不理想。根据青岛克而瑞监控数据显示,仅7月一个月之内120-144㎡户型才卖出3套房源。无独有偶,理工大学旁的中高端楼盘万科大学里7月“零成交”,户型偏大且单一,90㎡两居和140㎡三居,刚需不买账。

高端楼盘普遍“卖不动” 海景二手房降70万不是“新鲜事儿”

    俗话说好马配好鞍,高大上的不动产才是土豪们身价、地位的象征。但是谁曾想到,专门面向挥金如土的土豪出售的高端楼盘竟然也“愁卖”。在记者调查走访的几个岛城大高端楼盘之中,销售情况均不理想。香港中路的华润中心悦府算是比较少见的“优等生”,7月签约8套房源,120-144㎡成交3套,200-250㎡成交5套。麦凯乐对面的鲁商中心首府也差强人意,7月售出4套140-200㎡房源。崂山的远洋风景120-180㎡户型,7月卖出2套。

    而前海高端地产“新秀”深蓝中心的情况就不容乐观了。去年12月开盘就打着“超高层豪宅”的旗号,首开两栋42层和48层塔楼,260-460㎡,均价7万元/㎡,顶层复式18万/㎡令人咂舌。尽管开局很高调,但截止到今年5月,深蓝中心一共才卖出5套房子,1套/月的节奏,随后6月、7月连续“零成交”。与其相隔不远的、由“青岛小哥”黄晓明代言的竟品楼盘海逸天成,与深蓝中心成绩“不相上下”,7月业绩为“0”。

    不光新盘如此,高端二手盘也令人揪心。青岛市链家地产市场部分析师孙旭表示:“时至今日,持有高端住宅的卖家按耐不住了,可以接受降幅普遍在房屋总价的10%左右,如果住宅总价在200万元到300万元之间,议价范围可以在20万元到30万元之间,十分诱人。”随后,孙旭向记者举例说明,高端楼盘降价求成交已经不是什么新鲜事儿了。海安路和海口路的澳门花园一处180㎡跃层复式楼,房主5月29日的报价485万,经过三次降价后,现在415万就可抛售,降价高达70万。海青路鲁信未央花园163㎡复式,也从挂牌价580万降到510万,整体降70万求成交。

    【后记】

    当下市场,低总价的刚需盘确实十分占优势。青岛克而瑞分析师栾泽奖在受访时表示,尽管刚需的购买不是特别强,毕竟他们的买房需求等不了。但是对改善和投资客来说,“买涨不买跌”的大有人在,由于需求并不急,他们的观望期较长。此外,高端楼盘置业者购买力最强,但这部分群体毕竟占少数,去化相对慢是理所当然的事情。

    栾泽奖分析称,“虽然楼市有回暖迹象,但是这个何时能够完全回归健康发展的轨道上仍很难说,在放贷慢、融资难没有改变的背景下,走量快跑仍是下半年各家房企的目标,刚需产品一定是赢得下半年战役的‘秘密武器’”。

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