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中介费新规明年实施或拉开价格距离 市民反应敏感

来源:青岛早报 作者:王晓磊 | 2014-08-07 07:35:45 责任编辑:于灏源 字号:TT

中介,楼市

“2015年1月1日起放开房地产经纪服务收费标准,实行市场调节价。”近期,该消息引发了二手房市场的震动。不少购房者担忧,中介费自行制定会引发新一轮涨价潮。不过在业内人士看来,近期中介费上涨并不现实,未来中介收费的价差将会在一定程度上拉开。

政策:中介费上限明年将放开

一直以来,二手房买卖的中介费有一个上限,那就是总房款的3%。记者了解到,3%的收费上限是根据1995年 《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定:房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托,进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5—2.5%计收。实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。“去年岛城二手房中介费涨到3%,就是一涨到顶。”一名楼市观察人士告诉记者,“没想到不到一年又出现了新变化。”

今年7月17日,国家发改委、住房城乡建设部发布公告称,两部委决定放开目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准,下放房地产经纪服务收费管理权限。各地可根据当地市场发育实际情况,决定实行政府指导价管理或市场调节价。随后,山东省物价局下发《关于放开部分商品和服务价格的通知》(鲁价综发 〔2014〕99号),于2014年7月1日起放开房地产咨询服务收费标准,2015年1月1日起放开房地产经纪服务收费标准,实行市场调节价。

记者了解到,房地产咨询服务收费是房地产中介服务机构应委托人要求,提供有关房地产政策法规、技术等咨询服务。房地产经纪服务收费是房地产专业经纪人接受委托,进行居间代理所收取的佣金,包括房屋租赁代理收费和房屋买卖代理收费。链家青岛公司市场研究部分析师孙旭告诉记者,在岛城房地产咨询服务一般是免费提供的,而房地产经纪服务收费就是平常所谓的 “中介费”。

现状:中介收费一直存差距

记者了解到,由于大型中介连锁和个体房屋中介的成本不一样,因此在中介费的制定和执行上也是各不相同。

“一些个体房屋中介就是把自己的一楼住房做成门头房,没有房租,就自己跑业务,也没有人工,因此中介费少收点也无所谓。”有业内人士告诉记者,相比一些个体房屋中介,大型房屋中介经营成本较高,因此在中介费的收取上也要更高一些,也就形成了岛城二手房市场中介费的价格差。

在去年6月份之前,青岛中介的收费标准为总房款的2%,一般大中型中介连锁都会执行这个标准,不过一些个体小中介执行的时候会有折扣,据了解甚至有1%便能成交的案例。

去年6月份开始,随着二手房交易的火热,中介费经历了一轮上涨,从原先总房款的2%上调到3%,不过记者了解到,当时大部分连锁中介采取了3%的标准,但是仍有部分中介在观望,维持2%的标准。随后中介费的收取也是各不相同。尤其是今年,二手房市场的低迷使得中介费有了更大的弹性。一位业内人士向记者表示,相对来说,市场火的时候,中介费更加坚挺,而市场冷淡时,中介费也会有所松动,这也是市场化的一种表现。记者了解到,在现有的市场情况下,为了促进成交,中介收费也出现折扣。在错埠岭拥有一家二手房中介的李女士告诉记者,前段时间在收取中介服务费时也允许客户 “讨价还价”。“如果是过百万的房子,3%的标准我们会酌情降一点,但是中介费还是要在2%之上。”李女士表示,因为除了给买卖双方介绍成功房子,中介还需要帮客户办理各种手续,这些成本也不小。

涨价后购房者很“受伤”

“中介费上限明年取消,会不会再涨价啊。”看好浮山后一套二手房的潘先生最近比较着急,因为他去年看房时就刚好经历过岛城二手房中介费集体上涨,也就是从2%涨到3%。在潘先生看来,现在中介费已经收得比较高了。一些市民对中介费上涨也是颇有微词。“中介服务中最核心的是提供房源,签约之后都是一些跑腿的事,个人也能办。”潘先生表示,中介费一下子多出几万元,让“刚需”很受伤。

而在市民宋先生看来,中介费按照成交价格进行抽成不是很合理。“其实涨价无所谓,只要制定一个固定的价格,而不是按比例抽成,我们都能接受。”宋先生说,“最近看好两套房子,价格差10万元,中介费就差3000元。”在他看来,房子虽然价格不一样,但是交易流程基本一样,按照成交价格按比例收费不合适。

不过在一些中介公司看来,目前的收费标准并不高。岛城一名房地产中介公司负责人告诉记者,与国外相比,我国中介机构的收费标准并不高。比如,美国是向买卖双方各收3%的佣金,而我国只是向卖方收取一般不超过3%的佣金。记者咨询了链家地产、惠百家不动产、21世纪不动产了解到,目前二手房买卖的中介费为房款的3%。“现在我们是按照总房款的3%收费,其中2.5%是中介费,0.5%是后续的代办费。”21世纪不动产青岛区域总经理时秋云告诉记者,“我们是去年上调中介费的,主要是中介运营成本大才涨价的。”据了解,员工工资、门店投入以及推广费用都在涨,因此中介费也就“水涨船高”。有业内人士表示,尤其是大型房产中介连锁,在房屋租金、人员培养、甚至是房源管理上都有很大投入。

暂时不会大起大落

虽然距离“2015年1月1日起放开房地产经纪服务收费标准,实行市场调节价”还有将近半年的时间,但是已经有不少市民担心由于取消了中介费的上限和下限,会不会出现失控的情形?不过在二手房业内人士看来,虽说没有了最高和最低限价,但从整个房屋中介的大环境来看,在现在整个市场竞争如此激烈的情况下,不会有房屋中介贸然涨价。

并且当下二手房市场也是刚刚回暖。据青岛链家市场研究部统计,7月青岛二手房成交量与6月相比小幅增长,再次回升到2000套以上,虽然成功终结连续两月的下跌态势,但是7月青岛市二手房较2013年同期下降17.70%。青岛链家市场研究部分析师孙旭认为,青岛二手房市场已出现回暖迹象,7月日均新增客源量与6月相比增长了4成多,在各区市中,李沧区和市北区的新增客源增长率位居前列,可见目前刚需仍然是市场主流。业内人士表示,刚需群体对价格的敏感度比较高,当下各中介更应该保持中介费的稳定。并且未来中介费即使调整,也不会比现有价格涨多少,因为要考虑刚需群体的承受能力。

记者咨询了岛城多家二手房中介,发现多数并没有涨价的打算。“我们行业内部也进行讨论过,没有把涨价事宜列入日程表。”有业内人士告诉记者。服务差异成发展方向

房地产经纪服务收费标准放开,实行市场调节价,在一些人看来将是涨价的前奏,不过更多的业内人士认为,这会让岛城的中介费差距拉大。

近年来,岛城房地产中介行业经历了快速发展,但是面临的问题也不少。近些年,虽然大型中介连锁开始朝良性发展,但是恶性竞争、客户逃单、中介吃差价等不良现象仍然存在。因此一些业内人士认为,当下困扰行业发展的问题,并非中介所称的“中介费不够高”,也不是普通购房人认为的“中介费太高”,而是因为缴纳中介费以后,市民怎样获得相应的服务。“中介服务涉及的细节非常多,每一个细节都有值得完善的地方。”时秋云认为,取消政府指导价并不只是单纯意味着房屋中介收费没有了限制。未来中介费放开,各中介不能只盯着涨价,而是要提供相应的服务。

也有业内人士表示,中介公司首先要保障服务交易顺利完成,这一部分将作为各家公司的固定收费,而各家公司可以根据各自优势,提供一些个性化增值服务的付费项目,因此未来的中介费也会出现各种差距。“未来市民可以根据自己的需要进行选择。”该人士分析说,小的中介公司提供的服务有限,交易过程风险高,他们的收费可能就低;大型中介公司提供的服务比较周全,并且严格控制风险,可能收费就会高。本版撰稿 记者 王晓磊

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