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岛城二手房交易成本高动辄上10万 市场回暖难题现

来源:半岛都市报 作者: | 2014-08-28 13:02:30 责任编辑:奕懿 字号:TT

    自8月份以来,尽管岛城限购局部松绑,价格上与促销新盘比没有任何优势,但由于二手房交易成本居高不下,加上信贷政策一直收紧,岛城二手房市场一直没有回暖,满5年的中小户型二手房源成为成交主力。业内人士分析,如果信贷政策不能放松,二手房市场的萧条行情或将延续。

    中小户型房源成市场主力

    “从目前的市场情况来看,中小户型房源因为总价较低,成为刚需族最为关注的房源,而满5年的房源因为可以省掉不菲的营业税,因此最为抢手。”27日上午,青岛链家不动产市场研究部的孙旭说。

    以主城区为例,浮山后区域、大润发周边、辛家庄片区、李村商圈周边以及杭州路区域因为中小户型房源较多,成交相对活跃。

    “限购局部松绑之后,市场出现了一个好的迹象,询价及预约看房的购房者开始增多,这让不少的经纪人重新找回了市场信心。”惠百家不动产市场分析师唐瑞周说,上个月市场还比较平淡,但自8月份开始出现了变化,虽然成交量还没有明显的增加,但找房的买家明显多了,市场有转向活跃的迹象。

    交易成本高阻碍市场回暖

    尽管二手房市场有逐渐活跃的迹象,但来自各大中介公司的反馈显示,高高在上的交易成本,已经成为阻碍市场回暖的主要障碍;如果房主的总价再偏高一点,即便房源的性价比再高,也非常难于成交。

    二手房交易主要包括哪些税费成本?据惠百家不动产经纪人李哲介绍,二手房交易环节,主要包括营业税、个税、契税、中介费以及印花税、登记费和手续费等。“以位于市北区威海路的一套70平方米的房源为例,这套房源因为不满5年,需要缴纳5.6%的营业税,因此尽管总价只有105万元,但一听房龄不满5年,一直少有人看房。”李哲说,尽管房子已经在公司登记了3个多月,但一直难以成交。

    多家品牌中介机构的负责人证实,目前市场上成交最好的二手房要么是大幅降价的房源,要么是房龄满5年,免征营业税的房源。

    信贷紧,购房难获银行支持

    除了高高在上的交易成本,对那些想贷款买房的人来说,信贷收紧也让他们难遂所愿。

    “虽然央行早已明确发文,要求支持首套购房,但目前各家银行对房贷的热情并不高,一些区域出现了虽然达成成交意愿,但购房者贷不了款或短期内难以贷到款的情况。”21世纪不动产的李兰玉说,这又进一步影响了市场。

    在首付款比例方面,目前岛城购买二手房首套房首付比例为30%,二套房首付款比例为60%;而公积金贷款方面,自去年3月份开始,二手住房公积金贷款最低首付比例由30%调至40%;对二次和三次申请公积金贷款执行更严格的规定,其中,对二次申请住房公积金贷款的职工及家庭,结清公积金贷款五年之内(含五年),不可申请公积金贷款。对符合二次住房公积金贷款的职工及家庭,其贷款首付比例不得低于60%;对三次申请住房公积金贷款的职工及家庭,暂停发放公积金贷款。

    “尽管市场已经逐渐活跃,接下来可能会有更多的购房者进入二手房市场,但买家的热情能不能真正转变成实际的成交,还要看银行信贷政策的‘脸色’。”惠百家不动产总经理董晓峰说。

    相关链接:中心区二手房交易成本动辄10万元

    考虑所有的交易成本,一套二手房的交易税费会有多少?27日,惠百家不动产的李哲以刚刚成交的一套房子为例,算了一笔账。该套二手房82.5平方米、总价170万元,购房者贷款额为30万元。

    如果是二套房,个税为170万元×2%=3.4万元;契税为170万元×3%=5.1万元;手续费6×82.5=495元;登记费为80元;印花税5+(30万元×万分之0.5)=20元;抵押登记费为80元;合计为8.5675万元。

    如果为首套房,个税为170万×2%=3.4万元;契税为170万元×1%=1.7万元;手续费为6×82.5=495元;登记费为80元;印花税为5+(30万元×万分之0.5)=20元;抵押登记费为80元;证明费为20元;合计为5.1695元。

    此外,中介费按总价的3%收取,共计5.1万元。而如果上述房源不满5年,还需要额外增加营业税,为170万元×5.6%=9.52万元。

    记者 王爱科

 

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