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限购放开小户型渐升温 吸引购买三套房的投资客

来源:青岛早报 作者:王晓磊 | 2014-09-18 06:55:50 责任编辑:蓝宇 字号:TT

    

    尽管当前不少购房者对限购松绑大致有所了解,但很多人还是表示,项目品质的好坏、房价的优惠幅度以及交通配套是否完善,才是他们更加关注的方向。金九银十,岛城很多楼盘通过特价房等形式实现了不同幅度的降价;个别开发商新开项目,低于预期价格入市;还有不少项目将“小户型”隆重推出市场,以总价低,投资自住两相宜的优点,吸引众多购买三套住房的投资型客户。

    目前,岛城在售小户型面积多在40—60平方米,项目多集中在市南、市北、李沧三区,并以精装住宅居多。

    限购全面放开,小户型逐渐升温

    上周,也就是岛城楼市全面放开第二周,住宅成交套数和面积都出现小幅上涨。其中,住宅成交2042套,较第一周 的 1897 套 上 涨7.64%;上周住宅成交面积200830.8平方米,环 比 第 一 周 的186122.04平方米上涨7.90%。自9月1日岛城楼市限购全面放开之后,就引发了各种猜想与分析,不过从岛城两周楼市成交数据来看,市场表现比较平静。但记者在采访中也发现,在平静的表面下,限购放开效应已经显现,尤其是小户型分外受青睐。

    三套房瞄准小户型

    “我名下已经有两套房子,一套自己住,一套老丈人家住,早就想再买套房让老家的父母搬过来住,但是政策不允许。”来自临沂的胡先生已经在青岛打拼十五年,如今限购政策全面放开,让他再次踏上了买房的路程。“打算让父母把老家的房子卖掉,然后我们给添些钱再买一套,把他们接到青岛养老。”胡先生说,“老家房价低,卖房钱也就够在青岛买个小户型。”因此和前两次买房不一样,胡先生已经将目光盯上了小户型。

    “家里亲戚打电话来让我寻觅海边的小户型房子。”在黄岛新区工作的孔先生告诉记者,得知青岛全面放开限购之后,家里就有亲戚让我帮忙寻觅房子。“亲戚名下已经有几套房子了,估计是看好了青岛楼市的前景,买套住房度假也方便。”孔先生说。

    “以前房价上涨的时候没有出手,一直被妻子埋怨,还差点假离婚。”限购放开之后,市民马先生就开始琢磨买房的事情。“这次限购放开可是个好消息。”马先生说,“不过消息虽好,但是有些晚,房价都涨到这个水平了。”马先生和周围一些同事都在考虑选择小户型进行投资。“目前,青岛小户型项目比较少,选择余地有限,一旦有新项目推出就得赶紧出手。”

    楼市限购政策主要目的是为了抑制投资,但记者发现,当限购政策全面放开之后,投资性需求又开始做出反应,陆续入市。一项地产机构的调查显示,岛城楼市小户型产品开始升温,成交情况以90平方米以下的低总价小户型为主。

    小户型楼盘开始发力

    近日记者走访市场发现,除了80—120平方米的刚需和首改户型唱主角,一些小户型也开始展露头角。位于辛家庄附近的丽晶御筑主打小户型,记者发现其最小户型42平方米,主力户型则是42—55平方米。“小户型的优势显而易见,我们的房子打完折价格最低一套也就在80万元。”该楼盘置业顾问告诉记者。记者发现该楼盘主要有单间、一房、两房户型。“来登记看房的年轻人也有,但是三口之家也来得不少。”职业顾问说,“有的趁着现在买了想投资。”而该楼盘也鲜明地打出 “香港中路稀有的小户型70年产权学区房,投资价值极高,升值潜力大”。

    虽然小户型是楼市的一个重要组成部分,但是由于功能限制,在市场上一直反响一般,因此很多楼盘都是将其作为搭配户型。不过最近楼市发生了变化。“我们这12号楼有70平方米的小户型,最近意外地比较受关注。”金茂湾置业顾问告诉记者,“有年轻人买来当婚房,也有不少人出手做投资。”记者了解到,不少推出小户型的楼盘来电来访量与之前相比都有增加。

    “一开始认为小户型功能性受限,不过看过几套房子发现还真不错。”胡先生最近在重庆中路发现两个楼盘都有小户型。其中,中南世纪城有70平方米的全明通透小户型,置业顾问表示,虽然户型面积小,但是并不妨碍客厅外接的阳台面积,超大的阳台面积可以让业主的生活品质得到明显提升,也无形中增大了户型的视觉面积。另外,蓝光COCO蜜城则有69、83平方米的两种小户型。“面积小、空间大,功能全,户型紧凑。”该楼盘介绍中提到,户型是南北通透设计,而次卧或者书房的空间都设计得刚刚好。

    学区小户型热度升高

    在所有投资性小户型产品中,升温最为明显的当数学区房。“目前常规房源的看房情况没有太大变化,但是小户型的学区房一下子火了。”昨天,安徽路一家中介的店主告诉记者,“粗算下来,过来看学区房的比往常多了一半。”“自儿子出生起,我们就为他的上学问题发愁,现在想直接买套学区房就解决了。”记者了解到,不少面临孩子上学的家长在考虑出手购买小户型学区房的方式。

    “家里有孩子要上学,学区房的重要性就体现出来了。”有业内人士告诉记者,“购买学区房一般是为了取得入学名额,因此对房屋的面积要求不大,省得占用过多资金。并且小户型学区房出手也更容易。”该人士告诉记者,在三年多的楼市限购期间,很多家长购买小户型学区房都是得做一个艰难的决定。“大家都怕买到手后占用一次购房机会,同时面积小不够住。现在不限购了,买房纯粹是根据自己的需要来。”

    记者了解到,不少家长已经开始积极出手。这部分人群大多是家里已经有两套房产,按照以前的规定不可以再买房,但解除限购后该人群的购房需求就会被激发出来。

    三套房银行不放贷

    “8月1日,岛城楼市部分放开之时,崂山区的大户型房源较受关注,咨询量明显上升。”青岛链家地产副总经理陈永亮告诉记者。他认为,当前楼市有购买力的人群仍存在,若想促成房产交易,未来还需要进一步放松限贷。但目前岛城一些银行的房贷政策仍无松动,在首套房贷利率方面,青岛银行目前是最低,最低可打8.8折,青岛农商行最低可打9折,其它银行仍以基准利率为主。若购买二套房、三套房,贷款限制则更大。记者了解到,购买二套房,贷款首付比例需在六成以上,而第三套房银行目前不发放贷款。

    岛城楼市一直有着强劲的刚需市场,尤其是首次置业需求占比非常大。虽然当下小户型比较火热,但是业内人士对此比较看淡。“如果没有刚需的进场,小户型火热只能是一时的。”有业内人士表示,即使一些置业者选择小户型作为过渡,但购买力有限仍需要有银行贷款支持,所以限购松绑对整个市场的影响,远不及金融政策的变化对购房者更有实际意义。因此,业内人士普遍认为,与限购解除相比,当下限贷解除的影响更大。限贷,将一部分有购房需求的人挡在门外,同时也难刺激到潜在的购房群体。从当前市场来看,选择贷款购房的人群比例仍较大,尤其是购买刚需或改善型住房的人群,他们大多依赖贷款。这部分人群资金有限,如果现行的贷款政策不变,很难刺激这类购房者再出手。

    三套房税费无特别规定

    购房税费有多少,是不少市民关注的一个问题。“购买三套房会不会多缴税?”有些购房者会有顾虑。青岛链家地产许主管告诉记者,购买三套房和购买二套房的税费一样,并没有特别的规定。

    “然而,购买新房时会涉及到契税。一般来说,非首次购房,契税一律是3%,不论面积大小。购买二手房,除了契税,还需要考虑的是营业税和个人所得税。这两项税种只是在房东出售房屋的时候会征收。像营业税是购房5年以上免征;个人所得税是家庭(夫妻双方)唯一生活用房的免征。”许主管说,“如果购买三套房,将来出售房屋需要缴纳个人所得税,是房款全额的2%,不过目前这些费用都是转嫁给购房者承担。” 本版撰稿 记者 王晓磊

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