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从限购放开到青18条 详解青岛楼市高中低端市场变化

来源:青岛新闻网房产 作者:王亚男 | 2014-09-24 06:12:11 责任编辑:范丽娜 字号:TT

    回顾岛城限购部分放开的8月,呈直线上扬的新房销量犹如给上半年萎靡不振的楼市打了一针兴奋剂。最终定格的10545套的销量也成为今年以来新房成交量首次突破万套大关的单月。9月1日,青岛楼市又迎来了限购政策的二次调整,至此限购政策全面放开。于是乎市民与青岛开发商开始共同期待限贷政策的松动。

    “念念不忘,必有回响”,9月23日,时隔青岛全面解除限购还不到一个月,青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局、青岛市规划局等六部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》。意见规定,出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。同时,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。至此束缚市民买房的几乎所有障碍都被解除了!

    回顾过去近两个月青岛楼市的起起伏伏,房地产的高、中、低端市场又经过了怎样的洗礼?针对此记者进行了走访调查。

高端市场变化小 去化周期长是主因

    影响区域:市南、崂山沿海

    影响指数:☆

    在限购全面放开之初,网络上关于岛城楼市走向的猜测声此起彼伏。有人说,岛城限购政策出台的三年间,炒房投机分子的购买需求得到抑制,房价明显得到控制。但是有高端置业需求的改善、养老型置业者却在限购政策的影响下未能购房。全面解限后,这部分购买人群的置业需求将得到释放,因此,青岛高端市场将会出现大幅震荡。但记者在最终的走访调查中却发现,事实并非如人们所愿。

    9月初,正值青岛“一次解限”满月。虽然8月的新房销量突破万套大关,但城阳和黄岛两个区域就占了8月总销量的半壁江山。相比于近郊版块飞速上涨的销量,主城区楼市回暖却显得有些“乏力”,只是出现了小幅度的波动。

    从市场情况来看,虽然“二次解限”全面放开了限购政策,但市南、崂山沿海一线的高端海景住宅仍是维持高价,销量所售影响不大。比如被称为钻石地王的绿城深蓝中心远洋公馆,即便是一切障碍都被消除,但动辄几百万上千万的房价还是让人消受不起。据不完全统计,自诩“岛城首屈一指的城市地标豪宅”海逸天成近四个月来的销量也不到10套。

    对此,克尔瑞房价分析师郭轶凡表示,高端项目的销售速度本来就比刚需项目的要慢,主要原因在于高端置业者数量少,个性化需求比较多,加之自身拥有不止一套住房,所以购房需要考虑的因素比较多,导致成交周期长。因此短期内解除限购的效果不明显。

中端市场刚需为主 开发商仍在以价换量

    影响区域:新都心、浮山后、李沧中心

    影响指数:☆☆☆

    回顾2014年年后的岛城楼市,房地产市场面临了近几年来最严峻的考验。从新房销量的急转直下到房价的一路下滑,都在时刻牵动着开发商们的神经。自8月份起,限购政策逐渐放开,开发商们也犹如抓住最后一根救命稻草般开始了谨慎的“价格战”,只是令市民们惊喜的是,2014年的楼市价格战是从新都心、李沧腹地打响的。

    位于市北新都心的万科城自7月底首次开盘时就赚足了市民的眼球。除了大量雇佣劳动力在各大公交站牌“举牌子”外,“12345元/㎡起”的价格还是为其吸引了不少的人气;位于李沧区中心腹地的保利茉莉公馆开盘当天就打出了8518元/㎡的抄底起价,低价入市的噱头使得项目在开盘当天就成功售出了首批房源的80%;位于老沧口的越秀星汇蓝湾项目在7月底成功热销moma公社悦海高层一期项目后,在8月底又陆续推出了项目二期。让人惊奇的是,在限购政策放开的刺激下,该项目销售价格依然沿用了一期6998元/㎡的起价,以价换量的开盘销售策略得到了市场认可。

    功夫不负有心人,开发商们的一番苦心经营最终也赢得了市场的认可。根据统计数据显示,主城区的中海国际社区、万科城国际公园、越秀星汇蓝湾等楼盘8月份销售都超过200套,中南世纪城克鲁兹小镇认购甚至超过500套……

    房价点评网总监青岛高级分析师张斌认为,限购虽然已经全面放开,但开发商们在价格方面依然保持着较为谨慎的态度,普遍都调低了预期,以此来保证开盘销售效果。事实证明,开发商们的以价换量也在市场中取得了良好的收效。由此看来,价格上的优惠让利,仍是楼盘项目销售的杀手锏。

 低端市场热度提升 多项目曝出惊喜优惠价

    影响区域:城阳、黄岛

    影响指数:☆☆☆☆

    8月底,地处西海岸安子片区的万达海公馆项目释放出5900元/㎡起、6200元/㎡的超低开盘均价犹如一张多米诺骨牌倒下,一时间,青岛近郊板块许多楼盘跟进,陆续加入降价的阵营,各种价格噱头更是不断刷新着区域的谷底价。

    就在人们还在为万达海公馆的超低开盘价津津乐道的时候,9月初在网站、论坛、朋友圈中疯转的一则“鲁商泰晤士小镇单价最低3900元/㎡”的帖子更是一石激起千层浪。人们甚至开始怀疑信息的真伪。虽然开发商最后出面证实消息属实,但近乎腰斩的价格还是让人惊诧不已。

    而陆续曝出超低开盘价格的楼盘远不止这些:位于城阳区的水青花园项目在9月份终于按捺不住也调低起价至4988元/㎡;位于西海岸老胶南的天一畔城项目也毫不示弱,起价4546元/㎡起。而位于高新区的世茂公园美地项目则更实在,略过起价直接将项目最高价调为5800元/㎡……

    如果说主城区开发商们的以价换量的尺度还很谨慎,那么近郊版块的城阳和黄岛则就可以称之为“割肉大甩卖”了。纵观近两个月来的近郊楼市。无论从区域关注度还是从新盘销量上来说都取得了不错的成绩。由此看来,开发商们煞费苦心的经营也算没有白费。

    如今青“18条”正式问世,新政从房贷政策,首套房的界定,到契税征收政策的调整,各个方面都给出了新的利好,金九楼市转眼接近尾声,一个备受期待的银十楼市即将拉开大幕,新政对于市场的推动效果如何,让我们拭目以待。

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