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青岛放松首套房贷认定标准 卖后再买房还算“首套”

来源:半岛都市报 作者: | 2014-09-24 13:34:07 责任编辑:李倍 字号:TT

    继9月1日岛城楼市限购全面松绑之后,楼市再迎利好政策,22日,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》(以下简称《意见》),其中明确规定,出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定,这意味着青岛将放松首套房贷认定标准。此外,《意见》还规定,90平方米以上的住房不再进行价格预售管理。

政策 住房信贷和税收实行差别化

    自从青岛房地产限购政策全面放开后,限贷政策何时配合成为市民关注的焦点。此次出台的《意见》在住房信贷政策方面规定,按照保障刚需、支持改善 、调节投资的要求,实行差别化的住房信贷和税收政策,满足居民多层次的住房需求,进一步活跃房地产交易市场。

    承担住房公积金、住房维修基金和商品房预售资金监管业务的各商业银行,要先行研究制定并落实支持个人购买住房贷款的优惠政策。金融机构和住房公积金管理机构应积极满足居民家庭合理住房贷款需求,切实改善信贷服务,优化资源配置,努力配足个人住房贷款额度,利率合理定价,加快贷款的审批、发放速度,提高服务效率。

    解读 优先保障刚需购房者贷款

    青岛一家国有银行信贷部门负责人表示,将认真贯彻国家和青岛市有关房地产市场发展的政策导向,实行差异化积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求,“我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整,并将及时做好相关信贷政策的衔接,不断完善相应的金融服务,优先满足刚需购房者的贷款需求。”他说。

    目前,岛城各大银行首套房贷款利率中,青岛银行已实行全面9折优惠,其中对符合政策规定引进的优秀人才;当地引进的总部经济、高科技、先进服务业等重点项目机构的工作人员;青岛银行重点支持的按揭项目三类人群可享受最低8.8折利率优惠,此外,青岛农商行首套房利率也已下调至最低9折,其他商业银行则均维持基准利率。

    政策 青岛首套房贷认定标准放松

    值得注意的是,《意见》中明确规定,对居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下 ,优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。

    其中,“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的 ,按首套房贷认定。”的规定意味着青岛首套房贷认定标准的放松。

    解读 支持改善性购房,利率省了10%

    岛城某银行信贷部负责人说:“此前,在住房贷款的认定上实行的是‘认房又认贷’的政策,也就是说,贷款买房时,只要借款人名下曾经有房或曾有房贷,不管房屋是否售出或房贷是否还清,都将被界定为二套房,在利率上最低上浮10% ;而该政策实施后,只要购房者当前名下无房,曾有房贷但已经还清,也可享受首套房利率,即实行‘认房不认贷’的政策。”

    实际上,从全国范围内看各城市来看,农业银行江苏分行目前在首套房认定规定,贷款余额已还清的 ,或者夫妻双方只要有一方未贷款的 ,以其为主贷人的就可认定为首套房。此外,8月初,杭州也有银行放松了首套房认定标准,招商银行对已还清房贷余额的即算首套房,在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。

    反应 岛城银行尚未收到相关通知

    9月23日,记者联系岛城多家银行,银行方面均表示,还未收到首套房贷认定标准放松的通知,农业银行信贷部门负责人表示,四大行的首套房贷政策会依据央行和银监会等监管部门的要求统一调整,到9月23日为止,执行的还是原有的“认房又认贷”的政策。另一家国有银行也表示,首套房贷认定标准调整在银行落实层面需要一个过程,“需要在吃透《意见》精神的前提下,研究具体的落实措施,然后才能实行。”他说。

    算账 贷款百万,20年少还9.5万

    首套房认定标准的放松将给购房者带来不小的红利,算作首套房后,可按照基准利率贷款,而按照二套房申请贷款 ,利率最低为基准利率的1.1倍。以贷款100万元20年为例,如果按照基准计算本息合计为179.6万元,而按照1.1倍计算,本息合计为189.1万元,相差9.5万元。如果,在青岛银行、青岛农商行等有9折甚至更大利率折扣的银行办理贷款,则优惠更大。

    3年至少建保障房3.5万套

    记者注意到,联合发文的还包括市城乡建设委、中国人民银行青岛市中心支行、市住房公积金管理中心、市地方税务局和市规划局等部门。

    意见提到,将逐步建立以公共租赁住房为主体,实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系,统筹解决本市低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求,进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。

    持续加大保障性住房建设力度,在第三个住房保障发展规划期内(2014-2016年),保障性住房建筹总量不低于 3.5万套,其中建筹公共租赁住房不少于 3万套,保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时,收购部分商品房屋作为公租房源。

    此外,重点推进集中成片和非集中成片棚户区改造,稳步实施城中村改造,使居民住房条件明显改善 ,基础设施和公共服务设施建设趋于完善 ,2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例,鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。

    每年新开工100个新型农村社区建设,构建“中心城区-次中心城区-重点中心镇-新型农村社区”的新型城镇体系路线,实现农民就地市民化,农村集聚地就地城镇化。

    90平米以上住房市场定价

    值得注意的是,意见中强调,今后对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。户型供应方面,力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市,在预售审批环节主动提前介入,确保相关开发企业申办预售许可一次通过。

    商品房预售资金监管方面,对非重点监管资金即报即批,做到随时申请,随时拨付;分类调节预售监管资金拨付力度,综合考虑企业信誉和开发资质等级情况,将重点监管资金拨付比例上调5-20% ;对其他资质较低及信誉不良的开发企业,严格实施重点监管资金全额监管,以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。

    银行贷款方面,各商业银行要增加住房开发贷款供应,并向商业银行总行积极争取开发贷款额度,优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求,进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款,要及时发放。

    在房地产行业的规范管理方面,研究建立发展改革 、城乡建设、规划、国土资源房管、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统。

    “各部门根据信用评价结果对开发企业进行差别化管理 ,对于信用差的企业,取消其土地竞拍资格,限制其开发贷款行为,直至清出市场。”青岛市国土资源和房屋管理局相关负责人说,并加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。

    严控144平米以上住房比例

    在土地供应方面,在做好棚户区改造、保障性住房和普通商品住房项目建设用地供应的基础上,重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应,相应增加商业、金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重,促进房地产业内部结构的优化升级。

    优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例;从严控制144平方米以上的大户型住房比例。

    根据城市总体规划、产业布局 、城市功能定位、城镇化发展和居民住房需求等实际,结合区域内控制性详细规划,加快完善集中居住区公共交通、教育、托幼、医疗卫生、商业及社区文化、体育、养老等生活配套设施。 A2、A3版文/本报记者王爱科 乔秀峰(署名除外)

    黄岛新区联手城阳掀起楼市“让利潮”

    “金九银十”已来临,然而往年开发商们期盼的楼市热销景象却迟迟不见。据统计,8月份全国70个大中城市中,有68个新建商品住宅价格环比下降。青岛从9月1日起全面放开限购,到目前已近一个月时间,岛城楼市并无明显回暖迹象。各家开发商为了冲量,不惜“自降身价”,推特价房、搞团购、买商铺送住宅等,可谓花样百出。不少市民发现,如今城阳区、黄岛新区等刚需置业热门区域的房价已经出现明显松动,三、四十万元买房已不稀奇。对此,业内人士分析称,未来半年都将是购房者的入市好时机。

    现状 房价下行,黄岛最明显

    据了解,今年上半年,青岛不少楼盘便打出“降价促销”的噱头,但多数只是“喊口号”。但下半年起,特别是9月限购全面松绑后,迫于全年销售任务冲量的压力,开发商纷纷开始采取“低价跑量”的营销策略。青岛著名楼市分析专家张百忍表示,现在青岛的房价正处于一个整体下行的趋势,特别是一些全国性房企的带头降价,使得不少小楼盘也按捺不住,纷纷加入这个大潮中。

    据克而瑞数据统计,青岛市8月份新建商品住宅成交均价为8525元/平方米,9月份截止到20日成交均价为8330元/平方米,本月每平米均价较上月降了195元。而黄岛新区因库存量较大,这种降价趋势更为明显,从数据来看,其8月份新建商品住宅的成交均价为7823元/平方米,9月份截止到20日,成交均价为7168元/平方米,每平方米降了655元。

    除了黄岛新区,青岛的另一存量“重地”城阳区的房价也出现明显松动,8月城阳区新建商品住宅成交均价7273元/平方米,环比7月单平下降 280元。而降价跑量也让城阳区拿下了8月的销售冠军。

    算账 33万元入住黄岛新区

    据了解,一些价格本身定得并不高的项目,为了“走量”,还会推出一些团购活动。如位于黄岛新区的银盛泰·书香泮城项目,近期正与半岛网合作团购,其在售的二期洋房和高层的均价分别为6200元/平方米和5000元/平方米。项目策划经理袁明洋介绍,团购期间,购房者只要交2千元,便可以享受总房款2万元的优惠。

    而位于城阳区惜福镇的万海·惜福时光项目,继此前释放出“部分房源3200元/平方米、买一层送一层”的优惠策略之后,再次抛出了“购房贴息,最低可享受8.5折利率、首付一成”的优惠策略。该项目既有多层洋房,也包括小高层住宅。“尽管市场上一直在传言将下调银行贷款利率 ,但除部分银行小幅调整外,各大银行的利率一直居高不下 ,为了彻底扭转客户的观望心理,我们拿出部分房源,购房者最低可以享受到8.5折的利率优惠,最高也就是8.9折。”万海·惜福时光项目的销售人员说 ,此外 ,首套房的购房者还可以享受一成首付的优惠。

    业内 未来半年都是好时机

    对此,青岛锐理数据总经理马光明表示,从现在起至未来的半年内,都是购房者入市的好时机。“首先从市场方面来看,供需决定价格,现在各地区尤其是黄岛新区、城阳等地存量较大,面临着价格下行的压力;而从政策方面来看,限购放开了 ,银行贷款也出现了一定的松动,说明政府救市意图比较明显;另外 ,从购房者个人角度来说 ,目前房源多、价格又便宜,是刚需置业者入市的好时机。”马光明说。

 

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