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限购松绑"金九"仍难寻金 限贷取消有风声没动静

来源:青岛日报 作者: | 2014-09-24 13:33:10 责任编辑:蓝宇 字号:TT

    

    9月21日,南京市政府发文,全面取消住房限购政策。至此,自2010年“新国五条”实施执行限购政策的46个城市中,仅剩6个城市仍在坚守。

    限购松绑大潮涌动,但限贷政策未见实质性松动,全国楼市仍然跌声一片。8月70大中城市新建商品住宅价格仅厦门1城环比上涨,价格下跌的城市高达68个。随着“金九”过半,全国楼市依然表现平淡。

    9月22日晚,有市场传言称,央行已经通知四大行,要求放开限贷,鼓励首套房贷款,同时二三套房贷款也可恢复至基准利率,有业内人士认为,限购放开是政策性利好,但楼市能否真正回暖还要看信贷政策是否松动。

    全国: 频繁松绑限购 楼市表现仍平淡

    自今年6月底呼和浩特发文取消限购以来,限购松绑大潮涌动。9月21日下午,南京正式宣布放松限购:买房不需要提供新购住房证明。截至目前,全国实施限购的46个城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市,其中广东省占了3个。

    业内人士认为,虽然限购松绑的城市越来越多,地方政府救市尺度越来越大,促使市场预期发生微妙变化,但短期内房价仍将继续下探,全国楼市表现依然平淡。

    9月18日,国家统计局发布8月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市仅有1个,持平的城市有1个,价格下跌的城市高达68个,超过2011年年底低谷时期。与此同时,二线城市的二手房价格在连续4个月下降后首次上涨。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有19个,持平的城市有3个,上涨的城市有48个。

    二手住宅方面,与7月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有67个,持平的城市有2个,上涨的城市有1个。与去年同月相比,价格下降的城市有32个,持平的城市有1个,上涨的城市有37个。

    根据9月15日财政部发布的数据显示,全国财政收入中,来自于房地产行业的部分税收在下滑,其中,8月的房地产营业税同比下降7.4%,建筑业营业税下降0.4%。房地产企业所得税下降5.1%。前8个月,在销售数据全面下滑的情况下,全国房地产开发投资的增速继续回落。国家统计局最新数据显示,前8月,房地产58975亿元的开发投资金额,虽然同比增长13.2%,但增速比1月-7月回落0.5个百分点,这一数据已经连续第7个月放缓。而这也显示出房企资金方面的持续紧张。

    根据此前的报道可以发现,不少品牌地产商表示要加速卖房、少买地,降价跑量,以回笼资金应对危机。相关统计数据显示,20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4至8月连续5个月不足200亿元,最近3个月更是在百亿元上下徘徊。9月上半月,20大房企仅万科与万达分别拿地9亿元左右,合计仅拿地18.34亿元。

    青岛: 开发商降价跑量 新房价格下跌

    与全国其他大中城市相似,青岛的住宅销售情况及开发商的反应大体一致。以青岛为例,自8月1日起,部分松绑限购政策,放开黄岛区、城阳区(含高新区)住房和市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平米以上(含144平方米)住房的限购政策。截至8月31日,根据青岛网上房地产的数据显示,8月新房月成交量达10499套,成交面积100.4万平方米。其中,新建住宅成交9553套,普通住宅8939套。新房成交量与上月相比增长33.6%,同比去年8月增幅也达到了29.6%,这一数据创下今年青岛新房单月成交量的新纪录。

    而在房价方面,根据国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,青岛8月份新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下跌1.1%,同比上涨0.3%。二手房方面,房价环比下跌0.8%,同比下跌1.4%。新房、二手房双双出现环比下降,新房同比涨幅瘦小、二手房同比跌幅扩大。

    自9月1日青岛全面取消限购政策以来,放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策,但青岛锐理公司提供的统计数据显示,“金九”的成色并不足。

    数据显示,9月的前三周青岛市商品住宅共计成交5885套,而8月的前三周共成交4707套,成交套数环比上涨了25%。虽然成交量走高,但商品住宅成交均价则持续下跌,9月前三周全市商品住宅均价为8170元/平方米,而8月前三周全市商品住宅均价为4707元/平方米,商品住宅均价环比下降约4%。

    为了应对低迷的楼市行情,不少品牌开发商开始让利促销以跑量回笼资金。如在中秋小长假期间,万科推出升级购房季,加1万两房变三房,购房送装修;海信推出20盘联动,千万钜惠献礼中秋……

    还有房企以出人意料的低价推出新楼盘,赢得不俗的销售业绩。如黄岛区的万达海公馆项目,一期以5700元/平方米的低价起售,最高价6700元/平方米,低价入市取得巨大成功,首期1500余套房源很快售罄;9月初,位于城阳区惜福镇的新盘项目鲁商泰晤士小镇曝出3900元/平方米的起价,总价30万/套起,吸引了购房者的眼球,最近更是推出史上最大的首付分期行动,为购房者垫付2亿元首付款,客户购买首套房只需支付一成首付,剩余两成在交房前两个月分两次无息偿还即可……

    在9月19日-21日的青岛房地产与建筑科技博览会上,岛城近50家房企、上百个项目参展,刚需住宅项目纷纷靠优惠促销政策拉拢客源。如世茂公园美地项目,推出“一口价”特价房,最高53万就能买一套90平方米左右的新房。

    业内:信贷政策是关键 限贷取消有风声没动静

    9月22日,有市场传言称,央行已经通知四大行,要求放开限贷,鼓励首套房贷款,同时二三套房贷款也可恢复至基准利率。更有传言称,四大行将放松首套房认定标准,只要房贷贷款余额还清都算首套房。

    截至记者发稿前,未从银行部门证实到这则消息。但实际上,在楼市下行压力下,地方政府在松绑限购政策之外频繁开启救市,已有不少地方开始松绑首套房贷的限制条件。如9月15日,湖北省宣布,居民贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的7折;9月22日,福州市政府正式发文,宣布购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。而南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清,就算首套房”执行了。

    对于信贷政策对楼市的影响,此前青岛房地产经理人俱乐部执行理事长兼秘书长冯显泉接受采访时表示,目前已经松绑了限购政策,一定程度上刺激了市场回暖,但真正让楼市的“金九”活跃起来,尤其是刚需项目,还需要金融政策的支持。

    华泰证券首席地产分析师曹光亮认为,短期内限贷政策很难取消,即使央行发话支持首套房贷,也需要出台强制政策,甚至需要政府部门予以支持。“因为银行是企业,它的存款成本不断上升本就压缩了利润空间,所以不会主动把资金投向目前已经是优质项目的房贷领域。”

    从此前发布的上市银行半年报可以看到,上半年16家上市银行中,有15家银行的不良贷款率上升。由此导致16家银行上半年平均净利润增速只有13.85%,较去年同期下滑2个百分点。多家银行在业绩报告中表示,部分地区房价出现变化和三四线城市房贷过热,“弃房断供”风险已经出现。预计下半年,银行控制信贷资产质量下滑的压力较大,而房地产必然成为银行业紧密盯防的领域之一,首套房贷利率优惠以及放开二套房贷有点困难。

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