[摘要] 世园会开幕前后,东李楼盘可谓风光无限,推盘力度达到高潮。但随着世园会的接近尾声,东李楼市的活跃度开始出现下滑,推盘力度减弱。10月12日,东李标志性项目

    编者按:位于青银高速以东32平方公里的土地,是李沧区规划打造的生态商住区。按照规划,该区域重点打造房地产、旅游、商务商贸及高端产业4大板块。而得益于世园会的主办,房地产板块可谓发展迅猛。从绿城入青的首个项目落子东李开始,万科、万达、中海、保利等巨头房企纷纷抢驻,区域房价顺风上涨。

世园会开幕前后,东李楼盘可谓风光无限,推盘力度达到高潮。但随着世园会的接近尾声,东李楼市的活跃度开始出现下滑,推盘力度减弱。10月12日,东李标志性项目绿城理想之城曝出“6.5折”风波,成为震动东李房价的“导火索”。受此影响,不少人也开始担忧,经历短期高速扩张,东李楼市是不是后继乏力?

世园会,后世园时代,东李

东李是青岛目前最受瞩目的开发热土

客观看待前期市场:房价3年涨3倍 

    世园会给予东李楼市强心针的作用毋庸置疑,受益于大规划的落地,在李沧迅速变身为青岛最大刚需聚集地的同时,东李已然“脱刚”成为李沧最大的改善聚集地,区域内房价更是扶摇直上。李板块房价风向标之一的绿城城理想之城,在2009年首次开盘高层产品5500元/㎡起;到2010年2期高层价格飙升近1倍,均价达到9000元/㎡;2011年,绿城理想之城小高层产品蓝岸组团价格已破万,均价13500元/㎡。

    房价3年间增长近3倍, 在一个又一个高端楼盘的带动下,东李居住区越来越受到青岛市民的认可。近日参加青岛新闻网看房车的于女士回忆当年绿城开盘时难掩悔意,“当年绿城开盘也关注过,那会东李在我印象里就是个郊区,路不好走,周边一片荒凉,所以就放弃了。”当年放弃东李的于女士,如今再次却因环境好而再次选择东李,8年时间,东李完成巨变。

    根据青岛新闻网统计,世园会开幕时,东李区域房价已经高出李沧其他板块楼盘价位,几近于市北持平。其中绿城理想之城诚园均价13500元/㎡,玫瑰庭院小高层均价13000元/㎡,映月公馆珑台均价14000元/㎡。位于青银高速以西,与绿城理想之城一路之隔的伟东湖山美地,只因不在世园会板块内,当时均价仅为9500/㎡,差价达到4000元/㎡。

世园会,后世园时代,东李

绿城事件引发东李楼市震荡

展望后期市场:改善房源大幅降价

今年楼市大环境整体低迷,即使迎来世园会举办,东李楼市也难“独善其身”。10月份,绿城理想之城诚园均价下跌2000元,报价11500 元/㎡,玫瑰庭院小高层均价为11000-12000元/㎡,映月公馆珑台均价12000元/㎡左右,相比于世园会开幕时,价格均有大幅下降。

10月11日,临近世园会闭幕,绿城再次传出所有房源“6.5折”出售的消息,降价消息随即招来老业主不满,进而“绿城售楼处被砸”事件成为青岛市各大媒体报道的焦点,也成为人们街头巷尾热议的话题。

一向以高品质著称的绿城,最先挑起李沧“房价崩盘”的风波,虽然此消息很快被绿城官方否认,但李沧东部房价出现了“震荡”却是毋庸置疑的事实,置业者心中的疑虑难以消除,东李楼市“泡沫论”甚嚣尘上。有网友认为,世园会结束后东李楼市将迎来冷冬。

世园会,后世园时代,东李

东李商业配套亟待完善   

业内观点:配套不完善是东李楼市发展的掣肘

 楼市高级分析师张斌认为,东李房价下跌是受大环境直接影响,而在本轮市场疲软中东李片区又因自身特点表现得更为突出。

首先是业态组成上,东李改善型产品居多,三房大户型占比高,如果不采取降价,总价高将成为销售“拦路虎”。其次是项目竞争激烈,在大规划的带动下,东李新开楼盘数量众多,楼盘的密集上市直接导致竞争加剧。再次是区域竞争力受到挑战,受大环境影响,市北区新兴片区如新都心、滨海新区部分项目已经降至万元以下,直接与李沧新盘形成竞争,但与市北相比,李沧在交通、教育等配套上明显不占优势。

“世园会为东李带来的是一个短期效应,自世园概念提出后便成为近几年东李楼市发展的支撑力,而随着世园会闭幕,东李楼市的潜在问题逐渐突显出来。”业内人士公认其中最突出的问题是“配套落后”。“虽然这几年东李发生巨变,道路、绿化都有显著改善,但区域内的商业、医疗、教育配套还是十分落后。以商业为例,万达广场是目前东李唯一的大型购物中心,但它却坐落东李最西侧,远远无法覆盖东李全境。配套不完善成为东李发展的掣肘。”

    对于东李楼市目前面对的问题以及下一步发展的动力,科威不动产青岛区总经理孙杰表示,“世园会的开幕,以及绿城、万科等品牌开发商在东李打造超级大盘,短期内确实对置业者形成了强大的吸引力。但有置业者迁居东李一段时间之后发现,虽然交通方便了,但购物、医疗配套的落后导致在东李生活很不方便。”孙杰表示,随着世园会效应的减弱,置业者对于东李的看法也逐渐回归理性。如果需求下滑,加上新房源大量上市,库存高涨,那么将形成供大于求的局面,房价下滑在所难免。因此后世园时代,配套的升级完善将成为东李楼市保持增长力的决定因素。

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