[摘要] 近日,住房城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,要求各地加强政策支持,积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场。住房城乡建设部表示,计划用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。这一纸新规能否让租房人不再为找房难而发愁?

    近日,住房城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,要求各地加强政策支持,积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场。住房城乡建设部表示,计划用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。这一纸新规能否让租房人不再为找房难而发愁?

     信息有限,租房实在不好找

    “去哪里租房子?找中介公司呗,要不就托住在附近的熟人打听。”正在为孩子上学准备租房子的郑州居民朱鹤伟说,“可是信息有限,实在不好找。”

    朱鹤伟的烦恼,源自我国住房租赁市场房源单一。当前,除少量单位或机构仍然持有部分住房提供给职工短期周转、租住外,我国城镇住房租赁市场的供应主体主要是居民家庭,主力军是持有多套房家庭的闲置房屋。

    政府虽然也通过公租房建设来提供租赁房源,但是规模小,保障范围有限,而房地产开发企业持有的租赁房源一般集中于酒店式公寓等高端物业,受众面也比较小。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:“我国住房租赁市场缺少机构出租者,而机构出租者在市场中起到了重要的示范作用。如果市场上主要是居民家庭出租住房,则在租约的标准化、租赁关系稳定性、业主和租客权益保护、住房租赁服务质量等方面,都会存在缺陷。因为家庭不可能像机构出租者那样,有能力进行专业化的管理,并提供高水平的住房租赁服务。”

    对于大多数人来说,通过中介机构找房子是主要渠道。但是目前经纪行业的产业集中度也很低。链家地产市场研究部分析师张旭说,以租赁市场较为发达的北京为例,年房屋租赁交易规模约为150万套,规模最大的经纪公司市场占有率也不足10%,有四成左右的租赁合同是自行成交。另外,在经纪行业中,由于门槛较低,管理缺失,不乏一些没有资质的“黑中介”,既给租房人带来烦恼,也造成租赁市场的混乱。增加房源,住建部“蛮拼的”

    在住房城乡建设部出台的指导意见中,培育和发展渠道多元的住房租赁市场的目的十分明确。

    今后需要租房子的人们,可从这些渠道找房:政府搭建的住房租赁信息服务平台。在这个平台上,出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息,承租人可发布租赁房屋的需求信息,逐步实现在平台上进行对接。

    传统的中介机构。政府鼓励成立经营住房租赁的机构,通过长期租赁或购买社会房源,可直接向社会出租;也可以根据市场需求进行装修改造后,向社会出租。  开发商新建的商品房。政府鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁。

    政府购买符合条件的存量商品房转为公租房。指导意见提出,各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。

    为了多渠道增加住房租赁房源供应,住房城乡建设部此次也是“蛮拼的”,明确表示积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。通过发行REITs,可充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。

    刘洪玉说:“这些举措实际上是希望通过多个渠道,培育住房租赁市场上的机构出租者,在增加租赁住房供给的同时,也能起到规范租赁市场、为分散的租赁市场提供示范作用。”  面临挑战,新规需政策配合

    业内人士和受访专家表示,尽管这份指导意见明确提出了多渠道发展住房租赁市场,然而,在实践中仍将面临严峻挑战。

    张旭说:“房地产投资信托基金的出现能够为租赁经营企业提供更好的资金支持。尤其是租赁业务相比买卖业务来说,服务周期长、盈利周期长,企业需要承担的资金压力也高。但能否带动社会资金投资的积极性,需要看具体项目的业务模式,以及盈利的预期。”

    刘洪玉认为,对于机构出租者而言,当前一个突出问题就是租金收益率过低。他说,比如在北京中关村(8.41,-0.580,-6.45%)一套建筑面积约120平方米的三居室住宅,其市场价值600万元左右,年租金收入约15万元,租金收益率约为2.5%。很难想象有机构投资者愿意以600万元的价格购入住宅后以15万元/年的租金出租,因为当前把资金存到银行里的年利息收入都超过15万元。

    如果再考虑出租经营过程中还要缴纳的营业税及附加、房产税、所得税、物业管理费等成本支出,就更不可能有机构来做这种赔本的买卖了。

    指导意见中提出“鼓励成立经营住房租赁的机构,通过长期租赁或购买社会房源,可直接向社会出租;也可以根据市场需求进行装修改造后,向社会出租”。

    上海中原研究咨询总监宋会雍认为,为了鼓励租赁市场发展,政府应在税收等方面予以政策优惠。他说:“大幅减免房屋租赁环节上的赋税,可减弱租赁各方对于租赁登记的忧虑。”

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