[摘要] 今年第二季度,上海新建商品住宅市场成交大幅回暖,甚至从3月起还连续4个月出现了“供不应求”的市场局面。得益于此,上海楼市的库存去化周期大幅缩短。

    今年第二季度,上海新建商品住宅市场成交大幅回暖,甚至从3月起还连续4个月出现了“供不应求”的市场局面。得益于此,上海楼市的库存去化周期大幅缩短。

    德佑链家研究部数据显示,截至2015年7月12日,上海新建商品住宅库存面积为1216万平方米,比去年年底下降了14%左右。而如果按照近6个月商品住宅的平均去化速度计算,上海的去库存周期已经从最高的18个月回落到当前的12个月。

    基于此,有业内人士判断,短期内上海楼市的库存压力已经有所减轻。

    同策咨询研究部总监张宏伟便表示,“如果按照过去三个月的平均成交量来计算,当前上海楼市去化周期已经接近8个月,这意味着,如果下半年市场的去化速度继续提高,市场去化周期将有望进一步回落,下半年的上海楼市将很有可能会出现‘供不应求’的火爆行情。”

    德佑链家研究部总监陆骑麟也认为,往年6月一般是市场成交的“调整期”,但今年6月上海新建商品住宅成交面积却达到了147.8万平方米,为近5年来第二高。这说明购房者入市的共识已经基本形成,下半年的楼市成交或还将继续升温。

上海,开发商,淡季

    房企仍较谨慎

    然而也有业内人士指出,上海的库存压力的确已经有所减轻,但仅以此判断目前上海楼市“供不应求”并不准确。

    上海社科院房地产研究中心研究员顾建发便表示,库存的去化周期所反映的是一段时间内的市场趋势,与楼市的成交情况密切相关。事实上,上海住宅的库存量比历史最高的1413万平方米并没有大幅的下降。换言之,一旦未来楼市成交有所下滑,库存的压力又会立刻显现出来。

    而在另一方面,开发商对于当前市场的判断显然更加谨慎。进入7月,上海楼市推出优惠的楼盘数量再度攀升,房企备战“淡季”的意图明显。

    根据上海搜房网截至6月29日的统计,7月上海打折优惠商品住宅共计178个,环比上涨6.59%,这也是上海优惠楼盘数量连续4个月环比上涨。

    对此,宝华集团副总裁杨健表示,半年过去了,很多房企“去库存”的效果并不显著。进入7月,房企采用减少推盘、增加优惠的方式来应对传统“淡季”其实并不意外。而如此一来,未来两个月将很有可能成为房企“清库存”的重要窗口。

    某央企开发商也坦言,目前房企手中的货量依旧不少,今年上半年只有万科、碧桂园等少数几个房企较好地控制了存量。对于大多数房企来说,下半年加速去库存仍然是“重中之重”,相信此时的房企不会有涨价的打算。

    短期内供求关系健康

    虽然从“绝对量”的角度来看,上海楼市下半年仍旧面临着一定的库存压力,但业内人士普遍认为,库存高企的局面在今年上半年基本得到了控制。

    陆骑麟便表示,“从今年3月开始,市场基本呈现出新增供应少于成交的局面,受此影响,今年上半年市场整体的供求比接近0.8:1,这说明短期内上海楼市的供求关系比较健康。”

    事实上,不仅上海的库存状况出现了一定程度的好转,今年上半年,全国房地产市场的库存也在出现积极的变化。国家统计局最新统计数据显示,6月末全国商品房待售面积为65738万平方米,比5月末增加了72万平方米。而在住宅方面,继5月末住宅待售面积减少了121万平方米之后,6月末的住宅待售面积比5月末再次减少了191万平方米。

    对此,上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为,目前市场较高的存量可以说是“历史遗留”问题,想要彻底解决需要房企和政策层面的长期努力。而仅就当下而言,上海楼市近期的供需表现可以说是很好地遏制了市场库存继续“滚雪球”的情况。

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