[摘要] 中介靠的是速度和走量,所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感,热血上头的时候,制造气氛一定要让你把房子定下来,因为他们要效率和速度,但是你签完了很可能发现合同是坑,或者房子实际没那么好。

    开春,用中介们的话说,房价疯了,疯长的房子主要集中在一线城市学区房。周围朋友们关于房子的讨论越来越多,时不时听到各种麻烦有大有小的案例:

    有朋友说朋友的亲戚,卖房再买房,自己买家给的首付款,除了解抵押的部分,被链家用作资金监管了,要三个月才拿到,导致看上的房子没钱付首付,但协议是自己签的,也没办法,房价一天一个样子,心焦如焚,这是血泪教训。

中介,看房,二手房

资料图

    还有一种是烦恼,比如朋友带小孩,想小换大,看上一个房子,150平,但每平米比同户型贵5000,因为格局和装修好一些,装修据说是豪华装修,可以拎包入住,这对于带着孩子的人家肯定是比较大的诱惑,而且据说有人在排队等,房主不议价。

    朋友就心动了,问我这个房子贵的部分到底值不值,也就是说装修和格局到底值不值多出来的70万,很纠结。

    我去年换房折腾到现在,还算有些经验,所以想写出来和朋友们分享一下。

    先旨说,纯粹的个人经历,教训经验总结,首先只针对北京二手房,其次不一定很专业,而且每个人,每个房子,每个中介的情况都不一样,我和我朋友的经历也许只是个案,不一定是普遍经历,遇到具体问题,还是要具体问题具体分析。

    先说大背景。

    首先是换房的难度。一般来说,你拿着首付款买个200万3 00万的小房子,操作难度相对比较低。600万以上的学区房买卖难度会比较大,因为这个价位的房子很难遇到首付就是全款的客户,如果遇到,那就是中介嘴里的优质客户,他们一般底气比较足,容易和你大砍价;

    第二种人最多,是卖了自己郊区,或者非学区的房子来换学区房。这种单子一般会导致连环单,因为你的客户要找到一个接他房子的客户,你要把房子卖给你的客户,你需要拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子,而你看上的房子的房主通常也是有换房需求……

    于是这个单子会变得异常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。

    二手房交易通常包括几个硬性环节:签定金合同;资质审核(房子是否有抵押,是否有户口,是否存在夫妻关系纠纷);解抵押(有时无);房屋评估;贷款;发放贷款;缴税;过户。

    每一个环节都是需要一定工作日的,而且一环扣一环,没法平行作业,中间遇到十一,春节这种大假期,交易时间还要延长。再加上北京限购,还涉及到一套房二套房征税问题,非常复杂。

    所以,假定你是贷款或者换房客户,从开始看到过户完毕半年是正常的。这期间连环单不出岔子,或房价平稳,风险就低;如果房价疯涨,风险就高,比如你敢先卖房再买房吗?

    但是反过来,你想先定再卖,你的压力也是一样,我知道有人吃过亏,和人签约后着急卖自己的房子,导致吃了亏,如何避免,我们下文说。

    再说中介。很多人可能对中介有误解,认为中介是靠提成吃饭,你房子卖的快,中介提成就高。但是有个中介是这么告诉我的,“宁可挣今天的5000,不挣明天的10000。“很多人看房时候热血沸腾,回去过了夜,想法就完全变了。

    中介靠的是速度和走量,所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感,热血上头的时候,制造气氛一定要让你把房子定下来,因为他们要效率和速度,但是你签完了很可能发现合同是坑,或者房子实际没那么好。

    好了,正事,开始写坑和注意事项,因为是换房,先说卖房的事情。

    1、一定要备新手机号。

    我去年换房时经验不够,给中介留了手机号。结果你们应该能想到,感觉全北京城的中介都知道我电话了,卖房时每天骚扰电话不下十个,有链家我爱。所以一定要备个新手机号,为了以防万一还是改个姓,有朋友建议老公老婆互相换个姓。这样基本上能保住你原来手机号还能用。

    至于改个姓的实际效果,我觉得有用,但是具体也要看情况,因为中介告诉我过,小区房主的信息他们其实是能搞到的,至于怎么搞,中介说是可以花钱从物业那里买,但我无法判断这是吹牛还是真的。

    他们搞业主信息一方面是拿房源,另一方面负责的中介也要保证卖房的不是犯罪分子或者犯罪嫌疑人,毕竟他们促成交易后,也不想出事,卖家来投诉。

    有朋友说备个微信号,因为中介都要加微信,我觉得也有道理,但微信毕竟有验证和屏蔽机制,所以最重要的还是新手机号。

    2、让中介带人看自己房时,注意话术和心理博弈。

    卖房时我见过各种各样的中介:有各种乱七八糟不知道是谁的中介,最可怕的一种是说是带客户来看,结果自己是哪个中介也说不清楚,那个客户各种答非所问。这两个哥们是什么人,我都不知道。哥们要是来套房源,也还好,要是来踩点……细思极恐;

    也有一些小中介,上来敲门,说有个客户在链家看了你的房子,他们手续费高,我们低,想通过我们买,你能不能开门给我房源信息,我给她了,过了三个月都没见到客户来。

    我比较实诚,有人说是来看房子,我就让过来看,结果几个月的周六日,我的生活都被严重影响了,同时过来看房子的人我对人还特别热情,什么都聊,后来我反思过,你必须要接受这个世界上,有些人是很贱的,你对他好,他觉得你好欺负或者你有什么不可告人的目的,多拿拿架子,不一定有坏处。

    我看过一套花园洋房,比别人贵80万,还是很快就卖掉了。中介总结的原因有两个:

    第一,那个房子确实稀缺,户型楼层没的说,不临街不把边。

    第二,老太太策略很好,每周只有固定时间可以看房,看房时不说话,特别牛逼的样子。结果就造成了看他房子的客户都是在一个时间去,扎堆抢看,她又一副不着急卖的样子,气氛非常紧张。

    除了制造紧张气氛外,自己的信息不能随便透露,比如要是让别人知道你已经签了买房协议,着急卖房,那你肯定是吃亏的那一方。

我要评论↓

返回新闻网房产首页