[摘要] 中介靠的是速度和走量,所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感,热血上头的时候,制造气氛一定要让你把房子定下来,因为他们要效率和速度,但是你签完了很可能发现合同是坑,或者房子实际没那么好。

    5、注意合同条款对买家的约束

    接着4的案例。那个朋友和别人谈不下来的原因是(这里要感谢对方的中介还是比较负责的,所以中介有时候还是要看人),我朋友因为没经验,签的定金合同对自己非常不利,整个交易过程除了20万定金,没有任何时间节点,对买家的约束,比如买家应该什么时候把房子卖掉,什么时候给第一笔款,什么时候结款,只有一个六个月过户后结款。

    更可怕的是,他以为是六个月结款是六个月后就能拿到钱,后来才知道,过户后要等二十个工作日才能拿到尾款,(因为是贷款),所以周期实际上是七个月。

    这导致我朋友和他的上家谈崩了,因为第一,这里的风险谁都不能保证,对方等于是用20万套了我朋友的房子6个月,中间随时可能出别的问题,买方占了便宜,当然不可能修改合同条款,补充自己的责任和义务,而上家也是要换房,上家怕我朋友出问题影响他,中介也不敢冒险忽悠他们把合同签了;

    第二,我朋友那边如果6个月拿到全款,还来得及,但是7个月才能拿到全款,这个我朋友的上家接受不了。

    随后我朋友和中介开始扯皮。对方公司有个和我朋友私交不错的中介偷偷告诉我朋友,合同肯定是你吃亏了,但是字是你当时自己签的,谁让你不想好。

    至于中介,他们都会察言观色,比如买家特别在乎自己的权利和义务,而卖家又比较大条,中介在签订合同的时候根本不会提醒卖家注意自己的权益,因为说多了,可能就谈崩了。这也是为什么签约的时候中介和连珠炮一样逼着你签字,完全不给你思考的机会。

    比如没有经验的人会以为过户的时候就能拿到房款,但实际上对于贷款买房来说,房子尾款是银行发的,一般都要要等过户后十五到二十个工作日,中介有时候不会提这个事,有时候会故意模糊,比如把工作日换成天,这个别看就差了五六天周期,有时候是要命的。

    当然,你事后找他们,他们是不会承认的。肯定是咬死自己说的是工作日,你没听清楚。

    所以过户这个漫长的时期内,遇到你的下家,尤其是也是换房的下家,合同一定要写明白每个时间节点,他的权利和义务,这样至少能够规避一些风险,或者出现问题的时候及时止损。

    说完了卖家,再说买家。

    6、寻找价值洼地

    13年我家里凑的,和自己手里有点小钱,大概100多万,那时候想买个小房子,有两个选择,第一是西城的老破旧一居;第二是北苑家园茉莉园大一居;都是200多万能买下来,但居住品质有天壤之别。于是我买了北苑家园的房子。那时候真的没想太多,就想居住环境好点,离奥林匹克公园也近。

    我上家是要卖他的房子去西城买个老破旧学区。上家人不错,交易很顺利,唯一的小插曲是上家当时特别着急卖房子,因为他先签了一套,但是他没想到我公积金贷款和他公积金贷款的周期加起来可能会导致他违约,而且买卖房子的都是不同中介,相互中间不通气儿,所以我的上家特别特别痛苦,好在过户有惊无险。

    但如果都找一个中介就保险了吗?也不一定,因为他对你房子情况太熟悉了,赶上比较没良心的中心一定是要么买贵,要么卖低。所以归根到底还是自己要掌握好这个周期。至于怎么掌握,这是个难题。

    如上所说,你先卖再买怕房价涨了买不上,先买再卖怕违约,这个只能看你自己的谈判技巧,以及如何周旋在中介和你的上下家之间,我唯一能给的建议是同时谈,尽可能拉近两边的签约时间,同时多准备几套方案。

    15年我和我上家聊过一次,他的房子涨了50万还是80万,我记不清楚,我的房子涨了20万,因为有事情要卖房子,算上贷款利息,税,中介费,基本没挣钱。这就是一个典型的投资失败的案例。

    后来我和一个朋友聊天,他说找到那种价值洼地很重要,比如买一个价格相对较低但是学校有潜力的地方,但这个政策风险本身也比较大。所以究竟怎么找,这是个大话题,我如果说我能给你讲明白,那只能说明我是骗子。

    我只能说,前提是每个人都要有一个准确而清晰的定位,居住?投资?改善?学区?尽可能把事情想明白,少受忽悠,规避风险。

    其次,有硬伤的房子不要图便宜,一定要慎重。所谓的硬伤多半是电梯,朝向,通风,临街等硬件判断指标。房主人品也算软性指标,因为人品不好,毁约可能性就大。

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