[摘要] “逃离北上广”,这是一个近几年每隔一段时间就会被搁在大众眼前讨论一番的议题,这些核心城市的生活成本令为数不少的一部分人不堪负重。而不断上涨的房价,则令人有一种不真实的绝望感,工资再涨也跟不上房价。

    “逃离北上广”,这是一个近几年每隔一段时间就会被搁在大众眼前讨论一番的议题,这些核心城市的生活成本令为数不少的一部分人不堪负重。而不断上涨的房价,则令人有一种不真实的绝望感,工资再涨也跟不上房价。

    小巴也常常有这样的疑问,房价现在这么高,还会再涨吗,以后会不会跌了?

    不管有钱没钱,大家都会问这个问题。有能力做房产投资的人问的是以后买房子还能赚钱吗?而暂时买房吃力的人问的则是,未来买房会不会越来越困难?

    如果我们将城市的房价放在一个分析框架中,就会发现它在短期受到资金、库存和政策决定,但从长期来看,则是一种人口趋势与产业结构的产物。它和城市化进程相伴而生,那些人口增加最快的地区、城市化最迅速、产业结构最符合需求的阶段,房价都是高企并且不断向上的。

    美国城市地理学家纳瑟姆(Ray Northam)研究了当时已完成城市化国家的经验后,在1979年揭示了一条简明但深刻的规律:发达国家城市化进程大致都经历了类似正弦曲线上升的过程。这条曲线被命名为“纳瑟姆曲线”。

    未来10年,在中国买房还能赚钱吗?

    这其中有两个关键节点,即城市化率达到30%和70%。城市化水平超过30%时,这个国家将进入一个经济高速增长的阶段,从农业社会进入工业社会,人口快速涌进城市。当城市化达到70%左右后,第二个拐点出现,人口向城市迁移的过程进入平缓发展阶段。

    中国城市化率在1998年前后达到第一个拐点,在那之前,中国只有不到30%的人口生活在城市中。这个拐点适逢房地产市场商业化,之后是波澜壮阔的房地产黄金十年。而根据国家统计局公布的数据,2015年中国的城市化率为56.1%,也还在加速城市化进程中,远远没有达到第二个拐点。

    但“逃离北上广”给我们提了一个醒,“纳瑟姆曲线”揭示的城市化规律,并非一种单一的进程,这其中是分为两个阶段的。如果我们去了解美国、日本、韩国等发达国家的历史,就可以充分发现这一点。

    第一阶段,城市化率30%-50%,农村人口涌入城市。这是一种潮水漫灌式的全面“入侵”,所有人都往城市迁移,不管大城市还是小城市,而全国中小城市的数量明显多于大城市,因此大部分人其实是去了中小城市。

    很多80后的小伙伴都有这样的经历,他们在90年代和00年代这两个十年间,从农村随父母举家迁往左近的小城镇,他们后来有一些上了大学留在大城市了,有一些毕业后则回到了自己的小镇上。

    在这个阶段,商品需求大于供给。一旦某一样新产品在大城市中被开发出来,很快就被复制到周边中小城市,有的甚至复制到全国,这种复制有的时候是企业主动采取的市场扩张,有的是被动的,被竞争对手模仿了。也正是因此,全国所有的中小城市都以发展制造业为优先考虑,创造庞大的就业机会,人口迅速向就近的中小城市靠拢,中小城市迅速发展起来。

    这个过程中,大城市和中小城市的房价同步增长。大城市的房价,尽管从绝对值上看十分夸张,比如北京从3千上涨到了3万。但是从相对比例上看,中小城市的房价可能也不遑多让,从几百上涨到几千,10倍也比比皆是。

    小巴有一位朋友A,居住在杭州附近的小城市,她父母带着她从农村出来,在1999年以600元/平米的价格购买了小镇上的一套房子,现在,这套房子的价格在7000-8000元/平米,十五六年涨了十几倍。同一时间段内,作为区域中心的杭州房价,涨幅最多也就是如此。这是一个全国房价普涨、“闭着眼买套房子都能赚到钱”的年代。

    但当城市化率占比大约达到50%左右,变化来了。

    几十年的工业化发展后,商品产能开始过剩,制造业在贡献经济增长的首要地位让位于第三产业,而服务业需要建立在大规模人口聚集基础上。这时大城市与小城市的区分就出来了,人口众多的大城市,在三产上能够提供中小城市提供不了的服务。

    小巴的朋友B,来自于一个三四线小城市,他去年为了女友辞掉了北京的工作来到杭州。不久他抱怨,杭州周末的各种社群活动和文化活动相比于北京,差了不止一个量级。抱怨完,他也说算了算了,杭州还算不错了,毕竟比他老家还是好多了。他回到老家就发现,周末除了约老同学打打游戏打打球,实在也没有什么活动。

    到了这个阶段,强者恒强的马太效应开始显现出来,全国人口向东南沿海经济发达地区迁移,一个省份内的人口向省会或副省级城市迁移。

    随着人口趋势的背离,再加上产业结构上的区别,大城市与中小城市的房价也开始分流。上半年楼市很火的时候,有一次去物业,一家人正在办理手续,小巴听到这一对为子女支付了首付的60后夫妻无奈地表示:“在老家卖掉一套房子,到杭州还不够付首付”。这种情况或许会越来越常见,但高房价也会让生活在这些城市里的年轻人不堪负重逃离。

    年轻人买房不堪重负

    中国目前的城市化率为56%,达到50%则是在2010年左右,“逃离北上广”在全社会范围内被大规模讨论,也是在这个时期开始的。

    在个人的投资理财上,这是一种必须要留意的历史性转折。过去十几年随意买房子的行为应该停止了,但如果说买房子不赚钱了也不尽然,只是具备投资价值的不动产相比于从前十几年减少了,在做房产投资上需要更多的专业知识。

    当我们考虑城市时,我们明白,人口净流入、三产占比不断提升、资金最多、施政效率高、土地供给合理的城市房价显然更有潜力。

    而当涉及具体的某一套房子,哪些地段更好、哪些开放商显然更令人放心、怎么样的户型最好、如何装修更加实用等等,更是需要好好花时间去思考与学习的。

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