[摘要]  从1、2月份的利好涨势,到5月份的成交高峰,从三季度的稳重有升,到四季度的政策调控,2016年的岛城楼市一路跌宕起伏。1月11日,半岛记者梳理2016年岛城楼市大数据,深度剖析这一年的楼市到底有哪些“不平凡”。

    从1、2月份的利好涨势,到5月份的成交高峰,从三季度的稳重有升,到四季度的政策调控,2016年的岛城楼市一路跌宕起伏。1月11日,半岛记者梳理2016年岛城楼市大数据,深度剖析这一年的楼市到底有哪些“不平凡”。

青岛,楼市

    月度:金九银十都没卖过红五月

    2016年进入红五月,楼市可谓是“火力全开”,一个月的成交量达到27485套。9月继续延续8月的良好势头,岛城新房共卖出20384套,前三季度成交总量已经超过2015年全年总量;10月份,全国热点城市限购限贷政策频出,岛城楼市维持高位运行状态,当月新房成交22827套;

    有数据分析,2016年全市商品房一季度成交一改往年的低迷之势,受金融环境宽松、首付降低等一系列政策利好影响,2月开始增长明显,5月达到成交高峰,三季度银行利率优惠达到最高,成交稳中有升,四季度受房管局限签、市场放量低等因素影响,成交出现小幅回落。

    对此,锐理数据山东区域总经理马光明分析说:“一个原因是五月份相对九月、十月供应充足,四季度开始部分区域几乎出现无房可卖现象。另一个原因是一季度主要是刚需入市,而二季度刚需、改善、投资全面爆发,到四季度刚需、改善释放的比较多了,再就是限制签约的原因。”

    平安好房市场分析师张斌同样认为,年初各类利好政策出台,刺激了购房需求爆发,加上四五月份是市场第一个传统高峰,成交创出新高。而金九银十恰逢调控政策陆续出台,市场热度降温,成为了次高点。

    热区:西海岸成就多年霸主

    2016年,西海岸新区新房成交58343套,上涨77.88%,成交面积6046713.5平方米,上涨83.40%,无论是成交套数还是成交面积均居首位。2015年西海岸新区新房成交32799套,2014年,西海岸新区新建商品房共成交23626套,名列全市第一位。不过,这个数字与2013年西海岸27627套的辉煌成绩相比,少了4001套。值得注意的是,西海岸新区中的胶南板块,在今年的楼市颓势之下,反而有了3.35%的涨幅,可以说是一大亮点。从各区市的成交面积数据来看,西海岸新区的成交面积仍然以1476642.17平方米的数字排在全市第一位。

    张斌分析认为,“西海岸除了山海资源优势,主要还是国家级新区规划利好,加上近年各类基建设施成型,各大开发商入驻,成交逐步提高。个人认为,西海岸目前情况,从成交量看优势明显。受限于规划定位和土地面积等因素,红岛高新区和蓝色硅谷短期内尚无法与之匹敌。”

    马光明分析说:“西海岸并区后,区域范围、人口、经济都没有任何一个区可以匹敌,预计未开五年也不会有。”

    主城:市北区“强势反超”李沧区

    2016年市北区新房成交22456套,较2015年上涨49.29%,2016年李沧区新房成交19399套,上涨仅10.71%;2015年李沧新房成交17511套,市北新房成交15135套;2014年,李沧区新建商品房成交11791套,相比城区内第二大刚需集中区域市北区的9908套,多了1883套,在2013年,这两个片区的差距是2255,几乎持平,这说明,李沧区的楼市在困境中仍然保持了较高的竞争力。

    对于2016年市北区的“强势反超”,马光明分析说:“市北区销量上涨并反超,一个是并区原因,再一个就是老四方旧改项目入市逐渐增多,而李沧区,下半年价格涨幅较大,与市北区相比失去了价格优势。”

    张斌进一步分析说:“市北区成交大多集中在原四方区,新都心的崛起和西部改造的增量,成为销售主力,从而以量取胜。”

    价格:崂山区成均价唯一下跌区域

    数据分析显示,2016年崂山区新房均价20606元/平方米,下降2.51%,为2016年岛城新房均价唯一下降的区域。2015年崂山区新房成交均价20346元/平方米,2014年崂山区新房均价23006元/平方米。

    对于崂山区新房成交均价下跌的原因,业内人士认为,崂山区2014年项目少,新增供应少,可供选择的项目少,这是价格抬高的一个原因。但主要的原因,还是在于整个崂山区几乎全是高端项目,刚需项目几乎没有。2016年不同于往年,崂山前海高端项目很少,导致均价的下跌。

    马光明对这种说法表示认同:“崂山区主要是成交结构的原因。近几年崂山区沿海一线逐渐开发完毕,沿海高端项目供应越来越少,而北部区域项目逐渐增多,从而拉低了整体价格。”

    张斌同样认为,崂山区价格连续下滑,是结构性原因,并非整体性价格下滑:“崂山区崂山区新建楼盘增多,改变了以前豪宅为主的局面,改善和刚需项目相应增加,拉低了均价。”

    面积:大户型市场风头正盛

    锐理数据显示,青岛多层商品房方面,2013-2016年不同面积段销售占比中,70-110㎡产品保持市场主流地位,但市场份额同比缩减3个百分点;110㎡以上大户型单比同比增加4个百分点,改善型需求增多,其中,2015-2016年青岛多层类各面积段销量对比数据显示,110-130㎡同比涨幅51%,130-144㎡同比涨幅63%,144-160㎡同比涨幅62%,160-200㎡同比涨幅92%;2013-2016年青岛多层类不同总价段销售占比中,80万以内总价段产品作为市场主力,成交单比75%,同比减5个百分点;100万以上产品成交量较少,但同比增加5个百分点,舒适型洋房产品市场接受度逐渐增加,其中,2015-2016年青岛多层类各总价段销量对比数据显示,150-180万同比涨幅71%,180-300万同比涨幅159%,300-500万同比涨幅108%。

    高层商品房方面,2013-2016年不同面积段销售占比中,70-90㎡、90-110㎡面积段市场份额单比较高,市场认可度高;90-130㎡面积段产品市场单有率扩大,市场需求量增加;其中,2015-2016年青岛高层类各面积段销量对比数据显示,110-130㎡同比涨幅60%,130-144㎡同比涨幅75%,144-160㎡同比涨幅64%,160-200㎡同比涨幅42%;2013-2016年青岛高层类不同总价段销售占比中,40-80万各总价段产品单据市场份额最大,但呈现下降趋势;90-180万各总价段产品成交份额上升。

    对此,马光明认为,一方面是居民居住品质长期处于上升趋势,人均居住面积近十几年都在缓慢增长;另外二胎政策的放开,对居住面积需求增加;还有就是前几年已购房客户获得房价上涨红利,具备较强的换房实力。

    张斌分析认为:“改善型产品增加,主要是养老二胎等需求增加。现在开发商产品升级,100平左右的三房,很多都双卫双阳台设置。既可以满足家庭需要,又可以适当经济承受,成为最受欢迎的产品。”

我要评论↓

返回新闻网房产首页