[摘要] 8月25日，中国人民银行（以下简称央行）发布房贷利率与LPR（Loan Prime Rate，即贷款市场报价利率）挂钩的具体执行政策，指出首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
贷款利率并轨启动后，个人住房贷款利率的动向备受关注。如今，这一新政终于明确。
8月25日，中国人民银行（以下简称央行）发布房贷利率与LPR（Loan Prime Rate，即贷款市场报价利率）挂钩的具体执行政策，指出首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。新政自今年10月8日起施行。
利率换“锚”后，是否会增加消费者的购房成本？又是否会影响房价走势？多位接受记者采访的业内人士表示，新政对绝大部分购房者影响不大，此举主要是贯彻“因城施策”原则，完善房地产市场长效管理机制和区域差别化的住房信贷政策。
新版房贷利率=LPR+加点
换“锚”后的房贷利率如何计算？根据央行新政，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
其中，LPR是由10家全国性大行和新增的8家城商行、农商行、外资及民营银行共同报价，报出各自的贷款利率，然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价，平均得出一个贷款基础利率。也就是说，新的个人住房贷款利率=LPR+加点。
8月20日，新LPR首次报价显示，1年期LPR为4.25%；五年期以上LPR为4.85%。
而5年以上期的LPR利率，就是普通房贷利率的坐标。按照新规参照8月20日的LPR利率，即首套房贷利率最低不得低于4.85%，二套房贷款利率为LPR加60个基点，最低不得低于5.45%。
央行表示，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，最短为1年，最长为合同期限，加点数值在合同期内固定不变。
由于LPR一个月报价一次，参照其定价的房贷利率也有重定价周期。这意味着，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。
假设今年9月的LPR是4.85%，一位购房者在10月8日后购买了二套商品房，按加点数60个基点算，其贷款利率为4.85%+0.6%=5.45%；到了2020年10月，假设最新的LPR是4.75%，加点数依然是60个基点，贷款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供就随之降低。
而如果LPR长期下行，是否意味着后期房贷成本也可能减少？中原地产首席分析师张大伟认为并非如此，因为现在不能确定长期LPR利率走势，即使LPR利率下调，银行肯定会浮动加点，不会选择全周期稳定。
新标准低于现行利率 央行发话“肯定不会下降”
新政实施后，房贷利率到底是提高了还是下降了？
按照银行现行标准，5年以上基准利率为4.9%，二套上浮20%即5.88%；参照8月20日的LPR标准，5年期以上LPR为4.85%，二套LPR最低为5.45%——新政中的房贷利率参照的LPR较原来贷款基准利率更低，是否意味着个人房贷利率会下行？
央行副行长刘国强给出了否定答案，表示会坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，贷款利率水平保持基本稳定，“有一点是肯定的，房贷的利率不会下降。”
央行有关负责人在8月25日在答记者问中表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
业内人士也指出，由于LPR每个月都会调整，具体还要看10月新政执行时相应的LPR。
事实上记者注意到，此前央行也曾给商业银行房贷利率调整画出上下限，但没有银行“一探到底”，上浮幅度也多在10%—20%，因而此次政策目的以平稳房地产预期为主。
买房成本增减不确定 房贷利率将“一城一策”
值得注意的是，由于目前首套房贷利率一般银行会打9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，若10月8日之后的LPR大致维持目前水准，虽然房贷利率可能下降，但有观点认为，新规执行后折扣将被取消，贷款人的购房成本也会随之上升。
对此，记者查阅了融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据，统计显示，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%；35城市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。
二套房方面，7月份也仅有上海、天津两个城市低于5.45%，35城市的平均二套房贷利率则为5.76%，同样也显著高于5.45%。
目前包括北京在内的多数城市，首套房贷款利率在基准上上浮10%—20%，这意味在政策落地后月供有降低的可能；对于目前上海等房贷利率折扣较大的城市，新政后或许可能增加购房成本。
但这都只是“可能”。按照新规，各地可以“确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。这意味着，未来房贷利率将“一城一策”。
“这一政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平，而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时认为，特别是新政对于二套房商贷的明确要求，体现出保障首套刚需的置业需求。
值得得关注的是，新政中，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。张波认为，这也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更能有效打击炒房需求，降低市场风险性。
