[摘要] 楼市在经历前几个月的“小阳春”后，随着房地产调控不断持续深入，加之淡季到来，市场又逐步恢复平静，早在去年底时，一些机构预测 2019年的房价将如何如何走，有看跌的，也有看涨的，但 2019年过去大半，楼市的走向并未朝着他们所预测的那样非黑即白。
楼市在经历前几个月的“小阳春”后，随着房地产调控不断持续深入，加之淡季到来，市场又逐步恢复平静，早在去年底时，一些机构预测 2019年的房价将如何如何走，有看跌的，也有看涨的，但 2019年过去大半，楼市的走向并未朝着他们所预测的那样非黑即白。虽然城市之间楼市冷热有别，但总体上是处于平稳状态。其一个重要原因，中国楼市与政策紧密相关，在年前住建部门召开的全年房地产工作会议上，早就明确提出“稳地价稳房价稳预期”的三稳工作目标。到目前为止，应该说基本达到调控预期。
就近段时间看，国家对楼市的调控并未有放松，而且从某些方面看，应该是更深入了。比如根据央广网报道，银保监会启动了对前期 32个房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。笔者认为，其主要目的就是打击资金违规流入房地产企业，避免房企继续加杠杆。还比如央行施行 LPR新机制，但明确要求房贷利率不下降。央行的用意明显，就是为配合国家房地产调控，在其他利率可能下行的环境下，对住房贷款利率仍旧施行单向调节，调控楼市意味浓厚。种种迹象表明，楼市调控在短期内基本上没有放松可能。不过，在此市场状态下，楼市形成了“3大”怪象，它预示着明年房价走向？来看看内行人如何看。
第一大怪象：卖房者不愿降价卖与购房者不愿高价买并存
从交易量上看，这种现象在二手房市场体现得非常明显。卖房者主要有两个主体，一个是开发商，虽然在各种阶段，开发商都会拿出一定的优惠折扣，但相对于较高的房价基数，这点优惠不疼不痒，有时候还可能是先把价格调高再进行折扣，购房者根本没得到多少实惠。之所以如此，一方面是商品房成本较高，开发商不愿意亏本卖，另一方面，市场也并不是想象的那么差，通过长达 3年的楼市集中去库存，商品房库存基数并不大，对未来还抱有一定预期。
另一个卖房主体就是我们的二手房主，他们之所以不愿意降价卖，同样也有两个原因，一是新房供应量不是很多，认为购房者终究会转移到二手房市场上来，二是难找到其他靠谱的投资渠道，把房子价格高高挂起，能卖则卖，卖不掉就放着。笔者还发现一些房主，当挂出的房源真有意向购买者时，房主反而在此基础上抬高几万不等的报价，不诚心卖的心态非常明显，有时候挂中介仅仅是试水。
一些媒体报道这里房价降了多少，那里大降价，真到市场上去买房，你会发现房价并未有什么降价，所以，在市场趋于平稳情况下，购房者也不急着买，至少在短期内，购房者不认为房价能涨多少，反而认为随着楼市调控持续，开发商和卖房者会坚持不住而降价销售，因此，购房者也在等待时机。
第二大怪象：购房者观望与专业机构看多并存
经历这轮楼市大涨后，全国新建商品房规销售均价从 2015年底的 6793元 /平方米，涨至 2019年 6月份 9329元 /平米，平均涨幅达到 37%，实际上，很多城市涨幅都不止这么多，稍微上点规模的城市，涨幅少则 50%，多则翻倍。自去年中，大部分城市陆续出现高点，房价已处于一个阶段性高位，在很多购房者看来，市场需要调整，所以，他们加入观望队伍。此外，眼下的房价不但没怎么降，而且房贷利率也处于上涨过程中，还贷二三十年，相比之前多花少则多几万，多则几十万的利息，这也客观促使购房者不得不观望。
与此同时，多次预测房价命中的中国社科院仍旧继续看多房价。比如，社科院在预测 2014到 2018年房价时，均看多，事实证明预测幅度虽然有差异，但方向还算靠谱。对于 2019年，社科院在发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》中显示，预计 2019年房价上涨 7.6%，即 9206元 /平方米。从实际数据来看， 2019年上半年住房均价已经达到 9329元 /平米。在前不久，社科院在发布 2019年 8月份《中国住房市场发展月度分析报告》中提到，“房价上涨预期并未有根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在”，似乎正一步步验证社科院的预判，但从涨幅来看，上半年涨幅或已经提前释放， 2019年剩下不到 4个月，预示房价应该没有多少上涨空间。
“两大”怪象预示明年房价走向？内行人表示：该看透了！
对于楼市出现的上面两种怪象，换成通俗易懂的话即是“量价背离，市场需要进行适当的调整，但看涨预期仍然持续存在”。正如前文所说，中国楼市是一个政策市，离开政策谈楼市和房价就显得不切实际。从官方渠道公开的信息可知，现在国家对楼市的态度就是“平稳”，不允许楼市过热而出现房价大幅上行，比如这波楼市小阳春，部分过热城市就得到了预警，有些城市还被传出受到约谈。同时，也不允许房价出现大幅下降，此前媒体报道一些城市开发商想降价促销，同样也受到当地房地产协会书面提示。对此，关于明年房价走向，内行人表示：该看透了！
1.预计明年房价仍以平稳为主，城市楼市分化继续。
“房住不炒”不是一句空话，国家对楼市多管齐下，其作用正在显现，现在已不见大规模的炒房团，市场上主要以刚需为主，加之部分可能存在的以保值为目标的投资者。在中央会议上，国家首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预示着未来即使经济发展面临压力，也不会再随意刺激房地产。所以，虽然社科院报告说，目前住房市场投资投机冲动仍然普遍存在，但国家对房地产定调下，料房价也难出现大幅上涨。
不过，楼市整体平稳是大概率，但每一个城市难做到绝对的平稳，由于城市之间产业、人口等吸引力不一样，楼市基础也不自然不同。比如在抢人大战中拔得头筹的城市，购房需求显然更旺盛，所以，对于明年来说，这些城市房价还是有上行压力，主要以新一线城市和部分二三线城市为主。在人口净增长放缓的情况下，有城市人口流入，就必然有城市人口流出，对于这些城市，购房需求就会减少，楼市即使暂时不跌，但难有上涨动力，近三年人口持续流出的“收缩型”应在此列。
2.期待房价暴跌再买房的想法不现实，同样，期待房价短期大涨，暴赚一笔的老思维也不可取。
通过上面分析可知，明年的楼市大概率也是平稳为主，如果你处在人口持续流入的热点城市，想房价下降，甚至大跌，除非外部环境发生重大变化，否则基本很难实现。对于刚需购房者来说，这些地方买房还是要趁早，不能患得患失。就房贷利率来讲，短期还看不到有多少下降空间，而且我们还房贷也不都是从头还到尾，随着收入提高，说不定过些年就因为置换房子而提前还掉了。
此外，国家对楼市调控不会轻易放松。一些限价、限购、限售、限贷调控措施的存在，楼市很大一部分购买力被“冰封”，房价短期大幅上涨已不可能，在“一城一策”调控下，如果某些楼市过热，必然迎来更为严厉的调控，所以，过去那种“短炒”暴赚一笔的老思维需要抛到一边，眼下高杠杆投资房产更不可取。业内有一句话，房价不涨或者少涨就意味着亏损，所以，我们需要审时度势，顺势而为。
