[摘要] 又是一年中报季,我们历时两个月,全程跟踪并详细分析 50家境内外上市核心开发商 2019年中期业绩交流会纪要,并邀请中达证券分析师为各位投资者整理业内最详细最纯粹的观点。

 

又是一年中报季,我们历时两个月,全程跟踪并详细分析 50家境内外上市核心开发商 2019年中期业绩交流会纪要,并邀请中达证券分析师为各位投资者整理业内最详细最纯粹的观点。

本文囊括了万科、恒大、碧桂园、融创、旭辉等龙头房企管理层对于行业发展、市场趋势以及企业方向的解读与分析,浓缩了市场的方向,行业的前景,让你看透房地产下半年,甚至更长远的未来。

【观点速看】

•行业趋势:房地产行业机遇犹存,但发展会逐步趋稳。

•市场展望:开发商对下半年楼市谨慎偏悲观。

•土地市场:开发商预期下半年土地市场将降温,投资机会或将出现。

•融资:此次融资端收紧是颠覆的、史无前例的。同时,融资环境越恶劣,资源越向优质资产集中。

•多元业务:房企多元业务主要围绕住宅开发主业,多数对业务分拆持开放态度。

01、行业趋势:一致看难

万科:

未来行业存在挑战和不确定性,但发展机遇依然存在。公司将明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘,确保股东回报。

碧桂园:

市场环境随着调整是越来越严峻,但所有调整都是为了中国房地产的健康发展,杨国强对房市充满信心。三四线城市由于政策收紧承压更重,但公司对政策起伏有经验。中国的城镇化进程远未结束,广大城镇市场大有可为。

中国恒大:

国家对房地产行业进行合理的管理和调控,过去20年的黄金增长周期已过去。中央政府将继续坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,防范化解房地产市场风险。

保利地产:

未来房地产发展趋势依然保持向好,人口质量红利和城镇化发展将继续拉动优质资产配置。

同时,住房回归居住本质,市场竞争对商品房的设计运营和多元配套服务提出更高质量要求,此时具备多元化整合能力和稳健经营的企业优势将更加突出,也更能适应行业的新变化。

阳光城:

房地产还是大有可为,但是这种发展速度不会像过去能够高速发展。预计下半年市场较上半年持平,不应提高预期,但也不要过于悲观。

龙湖集团:

增幅放缓不改变行业发展趋势,因此回归价值创造与运营能力、积极配合产业结构转型需求、不断升级产品及服务、精细化经营管理的企业,仍然可以从容应对、持续领先。

02、市场展望:边走边看

融创中国:

孙宏斌认为此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的;公司内部一直把此次融资端收紧和16年10月的宏观调控作对比。上半年公司判断政策底线是房价是不可能涨的。

过去的调控是在需求端的调控,这次是融资端的调整,调整思路非常清楚。货币资金收紧时,对销售端影响特别大。现在购买预期发生比较大的变化,三四月回升,而下半年往下了。地价是下行趋势,房价压力比较大。

中国海外发展:

现有政策环境将促进房地产行业长期健康发展,下半年内地房地产市场将保持平稳发展。

华润置地:

整体来讲公司对市场前景有信心,下半年有些城市出现新的投资机会。

旭辉控股:

一城一策的紧缩措施强调落实,各线城市房地产市场分化加剧,一线城市需求坚挺,城市周期将主导市场。

政策方面,为房地产稳健发展而建立的长效机制逐渐显成效。未来几年二线城市市场非常好,人口向二线城市迁移很多。

中国奥园:

下半年一些后续购买力不是很足以及受棚改影响的城市,价格下行的压力会比较大;总体来看,房企对于三四线城市不是非常看好。

时代中国:

政府将继续执行因城施策,房地产仍是中国经济发展的稳定器;核心经济圈的价值将进一步凸显,人口持续流入及基础设施进一步完善,将为行业发展提供持续的动力。

易居企业控股:

最近这段时间房地产市场压力还是较大,接下来整个金融环境对于房地产市场不是特别好。对开发企业来讲,环境相对来说比较严峻。在这样严峻的市场和金融环境下,开发企业最重要的操作方式是少投资、多卖房、快回款。

03、土地市场:谨慎

万科:

买地策略:第一,有无现金流,销售回款有个比例,公司定在30%,上半年也在30%以下的位置;

第二是谨慎态度,溢价率太高就放弃,7月买地相比6月激进,因为土地市场竞争没那么激烈,因为宏观环境和同业头寸紧,万科还好,溢价率低了就会补货多点;

第三,买地方向希望在经济发展好、人口有导入、产业有支撑的长三角和有政策支持的大湾区,希望大量参与TOD项目和旧改项目,这是导向,但买地很难。

融创中国:

将严格控制土地投资,不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准,仅在土地调整窗口期于核心城市补充适价土地,5月份土地市场恢复高位时,基本停止招拍挂拿地。

土地窗口比较短,目前土地市场没有转冷,很多开发商还没有拿到地,很多城市土地价格还没有降低。溢价率有降低迹象,但是整体土地市场处于下行通道。最低点预计是在年底或者明年。

碧桂园:

一直在核心都市圈布局,未来将秉承一到五线均衡布局的策略,依据国家布局和经济政策发展,哪里有市场就去哪里拓展。

旭辉控股:

四季度土地市场竞争减弱会有更多机会出现;未来几年二线城市市场会非常好,人口向二线城市迁移很多,未来主战场是二线城市。

公司将增加二三线的土地储备,增加项目权益比重;重点把握四季度的投资机会,坚决不拿“地王”

华润置地:

拿地策略还是稳健积极但不能冒进。有纪律、把握机会是公司的原则,逆周期是公司的愿望,公司希望不要踏错节奏就好。

中国海外发展:

下半年土地市场还是以稳为主;在因城施策的背景下,关键在于在什么城市、城市的什么区域拿地。

龙湖集团:

谨慎观望,集中在5-6月补充土储,获取土地数量超过一半。公司土储权益是保证在70%以上,主要投资在一二线,保持好的时机去拿地,从而保证毛利率的高增长。

中国奥园:

土地方面,整体销售、政策、市场没有明显利好,基本上是稳字当头。当前融资形式比较紧张,下半年出现土地急速升温可能性不大;招拍挂会寻找捡漏机会,硬拼可能性不大。

龙光地产:

近几年的买地都是按照量入为出的原则,按照每一年销售额的比例进行控制,通常来讲是在50%左右。

佳兆业:

上半年进入部分三线城市,主要考量是这些城市承接核心城市溢出的产业效果比较明显。原则上公司现在不轻易地进入新的城市,未来仍然将将聚焦大湾区发展。

中国金茂:

内地各城市上半年供地计划完成并不好,整体同比都下滑,下半年全国主要城市土地推地力度会加大,所以下半年会有机会。

正荣地产:

此轮调控会让土地市场降温,9-10月或是低价点;公司会利用这个机会。

04、融资:小心翼翼

万科:

截至2019年中期,公司持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和666.5亿元。

为控制汇率波动风险,公司采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口;2019年上半年产生汇兑收益约人民币3.1亿。

碧桂园:

融资成本现在很难降,公司判断不会有很大变化,因为对地产的整体配额受到限制。融资环境越恶劣,资源越是往优质资产去配置。

融创中国:

此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的。央行系统地在发债、ABS、信托等方面管控,按揭贷款增长最快,所以这次监管层的控制会更严更快。

同时公司也在关注融资端窗口。行业未来流动性还是比较好的,下一步市场可能就是没有债可以买。

中国恒大:

公司上半年略微停止一下降负债的速度,国际国内形势对房地产行业都不太友好,公司对预期进行了调整。

公司今年提高了现金储备至2880亿,确保出现风险时公司要有足够现金,负债率略微平稳。但公司降低负债的决心没有变,负债率控制住70%的目标没变。

龙湖集团:

外债占比40%是公司内部的上限,具体外债的情况看成本,便宜的话会去做。未来低融资成本可以保持。

华润置地:

资金成本、利率都是风险定价,融资市场对华润的资产健康、业务可持续性、增长都是认可的;下半年地产融资成本偏紧,公司会关注市场变化,及时做好融资工作。

阳光城:

政策总的来讲就是对房地产的融资越收越紧。公司去年预测到这个政策起码会延续1到2年的时间;如以去年7月份开始计算,起码还有一年多的时间。

旭辉控股:

地价、房价、预期都会趋稳,降杠杆控总量成为主流。下半年会进一步压缩境外美元债,目前对汇率风险也要进行主动管理。此外仍然是会维持造血功能,以收定支,维持整体均衡。

龙光地产:

公司外债占比不大,整个境外美元债+银行占比近40%,境内还是主要融资构成部分。第二点是公司和同业有最大的不同,即公司在境外有项目,形成了资产和负债的自然对冲,而不是金融工具的对冲,所以汇率对公司没有影响。

05、战略与管控:理性

万科:

将坚持“城乡建设与生活服务商”战略,收敛聚焦,不断巩固和提升基本盘;在巩固主营业务优势的基础上,持续拓展和城乡建设与生活服务相关的业务。

中国恒大:

追求规模适度增长,注重增长质量。目前公司已形成以恒大地产为基础,旅游、健康为两翼,新能源汽车为龙头的产业布局。今年提高了现金储备,确保出现风险时公司有足够现金。

碧桂园:

已进入内地所有省份,达到市场全覆盖。未来将坚持稳健的财务政策和风险控制措施,补充优质土地储备、优化项目区位布局,强化合同销售及回款,严控各项成本及费用支出。

融创中国:

将保持地产开发为主业,加速去化,释放经营现金流,支持公司稳健、高质量增长,保持杠杆率下降和信用评级提升。其他业务方面将严格控制投资,重点提升现有资产的运营和盈利能力,培育成为公司未来新的增长点。

中国海外发展:

投入约90%的资源用于住宅开发,继续聚焦一二线城市;配置7-8%的资源于持有经营物业,预计未来五年,持有商业物业总营业收入突破百亿的阶段性目标;配置1-2%的资源于教育、养老等其他业务,培育新的利润增长点。

龙湖集团:

住宅开发,商业运营,长租公寓,物业服务,这四块业务是扁平协同,未来住宅开发是最主要的,要达到正的经营性现金流。

旭辉控股:

将增加二三线的土地储备,增加项目权益比重;随着规模的增长,逐步增加一二线和强三线的持有型经营物业。下半年将以销定产、降低库存、调高去化、加快回款。

中国金茂:

计划到2020年实现2000亿元销售目标,持有面积170万平方米,收入42亿元,综合实力进入行业第一梯队。2020-2022年,发挥运营优势,实现城市运营对于整个投资60%的土地储备贡献。

06、城市更新:没条件也要创造条件

万科:

参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在上半年末合计约341.4万平。

中国恒大:

旧改土储7700万平,大湾区占5000多万平,主要是旧城拆迁,这些城市拿到优质资源的土地不多。

目前我国住房体系中中40%为商品住宅,20%为老旧住宅,20%为砖混房,住房供应有40%需要靠旧城拆迁完成。深圳的旧改毛利超过50%,净利率超过20%。

华润置地:

积极参与城市更新业务,成功打造极具示范效应的“深圳华润城”城市更新项目,取得全国领先地位。

目前,公司积极跟进城市更新项目46个,其中重点跟进18个项目,预计总建筑面积约2360万平;预计2022年开始有签约产生贡献。

旭辉控股:

通过合作开发加旧改模式,已进入粤港澳大湾区8个城市,合计锁定逾30个项目,总建面近600万平;成立旧改公司,与广州6个村签订旧改协议,潜在储备货值丰厚。太原、武汉、石家庄的一二级联动项目已部分摘牌,地价较低,体量较大。

佳兆业:

拥有占地面积约3200万平的旧改项目,全部位于粤港澳大湾区内,其中深圳及广州各占约30%,中山占比接近30%;旧改储备预计货值人民币2万亿元。

公司目前已成功转化上海迄今最大城中村旧改项目。公司目标每年供应80-100万平方米的旧改用地。

龙光地产:

公司城市更新业务目前布局10个城市,土储货值超过3250亿元,平均核心净利率为15%-20%;其中90%在大湾区,货值大,价值高,具有先发优势;2019年预期孵化深圳蛇口自贸区。

时代中国:

目前公司城市更新项目数量为85个,预计可转化为土储建面约2801万平,货值约4000亿元,其中有44个项目将可能在2019-2021年完成改造,可以实现土储建面约1247万平。

中国奥园:

已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖,拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,预计额外贡献可售资源约2197亿元。

公司目前在大湾区广州、深圳、佛山、东莞都有旧改项目,在外省一些一二线城市如南宁、西安、环北京附近都有旧改项目。

富力地产:

城市更新主要地块在一二线城市和大湾区,总共60多个项目,预计可售面积超过3000万平。

越秀地产:

公司旧改走在广州前列,广州天河体育中心周边项目、天河道项目均为公司运作,海珠湾造纸厂改造也在积极参与。

07、多元化:积极探索新的增长点

万科:

对非房业务的要求:第一是好苹果原则;第二,有没有长期做下去的啃骨头原则;第三,对每块业务都要求年年有进步原则;第四,公司内话是“大江大海”,要培养优秀人才把这块业务最大最好。

公司对物流一直非常看好,希望未来能获得更多更好的项目;商业方面态度是小心谨慎的。

中国恒大:

投资新能源汽车的优势:1)与传统车企基因不同;2)资产与利润体量大,能够提供强大资金支持;3)恒大造车要汽车建设配套生活用地,通过土地项目产生的销售收入和盈利覆盖掉造车亏损。

融创中国:

严控其他业务投资,重点提升现有资产的运营和盈利能力,培育成为未来新的增长点。文旅长期看好,这两年快速提升运营能力,今年开局表现非常好。

公司对物业持有量有严格限定,整体持有10%多一点,严格限定在15%左右及以下水平。

碧桂园:

所投均是地产相关的多元业务。37款机器人如果全部投入施工现场的话,可以为公司创造更大价值。公司每年在建面积2.8亿平米,交楼和开工都有1亿平米,这里面人工费比例很大。

中国海外发展:

将配置7-8%的资源于持有经营物业;配置1-2%的资源战略性探索布局教育、养老、物流、公用事业等,培育新的利润增长点。

预计未来五年,投资物业总营收将突破百亿的阶段性目标。

龙湖集团:

住宅开发、商业运营、长租公寓、物业服务,四块业务扁平协同,C1作为发动机来支撑新业务发展。2011年的时候测算,保持住宅业务回款的10%投入到C2,后面再投入C3,C4。

现在C2业务的整体现金流还是负的,公司有望3-5年让它自身变成正的现金流。

华润置地:

将聚焦城市升级、消费升级和产业升级,坚持深化“2+X”商业模式,推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务的创新发展、协同发展,向城市综合投资开发运营商转型。

租金上半年达57亿元,同比增长30.4%,未来可能考虑分拆、证券化,但现在可能不是特别好的时刻。

整理:克而瑞研究中心

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