[摘要] 今年下半年以来，外地大巴车涌进胶州售楼处的情景给了他很大的震撼。在楼市大环境低迷的情况下，仍有这么多购房者纷纷出手让他也有些困惑。而进入 11 月以来，王先生却发现，到胶州楼盘的外地大巴车明显减少了。
伴随着天气渐凉，楼市也告别了传统的旺季 “ 金九银十 ” ，进入传统淡季。记者调查发现，今年下半年以来，靠外地客支撑门面的胶州楼市也出现了疲态，各大项目售楼处客流量明显减少，部分楼盘为了年终冲刺降价求成交。
市场：外地看房客明显少了
市民王先生是一名看房客，对房地产市场颇有研究，而胶州楼市是他颇为关注的一个区域。今年以来，王先生利用闲暇时间经常到胶州看盘，堪称胶州各大楼盘的常客。空港片区、少海片区、胶州开发区等热门片区，都留下了他的足迹。今年下半年以来，外地大巴车涌进胶州售楼处的情景给了他很大的震撼。在楼市大环境低迷的情况下，仍有这么多购房者纷纷出手让他也有些困惑。而进入 11 月以来，王先生却发现，到胶州楼盘的外地大巴车明显减少了。
在潍坊经营二手房中介的陈辉有着同样的感觉。今年下半年以来，通过朋友关系，他开始频繁为胶州几个楼盘带客。 “ 潍坊楼市主要还是靠本地人消化，现在新房和二手房市场都不太好，维持店面运营都困难，青岛这边的项目反而比较受欢迎，和我一样代销青岛新房的中介有不少。 ” 陈辉说，他合作的几个楼盘成交佣金在每套 3 － 5 万元左右，合作 3 个月，他已经赚了 40 多万元，斩获颇丰。然而，进入 11 月以来，他发现看房团不好组织了，自己的收入也下滑明显。陈辉认为，主要是楼市进入了淡季，再加上有买房意向的外地客户已经消耗差不多了，才导致胶州楼市出现降温。
调查：部分项目降价促成交
记者调查发现，今年下半年以来，胶州不少楼盘创新营销方式，主动出击，把目光盯上了省内其他地市的购房客。每到周末和节假日，日照、临沂、潍坊、淄博等地的 “ 外地看房车 ” 就开到了胶州各个楼盘售楼处，大批外地看房者到项目选购。业内人士透露，据统计，今年上半年，外地到访客户占比不超过 30 ％，而从 8 月份起，这一比例已经上升至 50 ％－ 60 ％。
然而，随着 “ 金九银十 ” 悄然过去，楼市进入传统淡季，胶州楼市也明显降温。
记者近日探访胶州多个楼盘售楼处发现，外地大巴车比 “ 金九银十 ” 期间明显减少，售楼处内也不再人头攒动。胶州一个楼盘的营销负责人告诉记者，经过最近几个月的热销，楼盘去化情况不错，
进入 11 月以来，外地看房客减少了三分之一以上，预计天冷之后还会减少，“这也是一种正常现象，毕竟冬天就是销售淡季。 ”
在外地看房客减少的压力下，不少楼盘出现了降价销售的情况。
如位于胶州主城区的一个楼盘，上半年毛坯均价最高至15000－17000元／平方米；下半年先是调整至均价12000元／平方米， 10月底又由均价11000元／平方米调至8000元／平方米。
位于少海片区的一个楼盘，也由均价9500元／平方米调至8500元／平方米，部分特价房甚至低至7000元／平方米。
无独有偶，同样位于少海片区的某楼盘小高层由原先均价10800元／平方米调至9000元／平方米，部分房源单价低至8000元／平方米。
探因：客户已经提前透支
业内人士普遍认为，不限购、大规划、低总价、高佣金，是胶州楼市逆势走俏的四大因素。特别是各种中远期规划的利好，让胶州楼市逆势飘红。但是，这些利好的过分炒作，会让市场提前透支。尤其是胶州作为一个不限购区域，本身的市场存量已经很大，供大于求的情况将长期存在。目前，该区域购房客群基本靠外地购房者来支撑，这部分客群下半年以来已经透支不少，想长期保持热销状态比较困难。
岛城楼市分析人士表示，对于胶州开发商来说，“低价走量”不失为目前尽快回笼资金的一个重要方法，也是冲刺全年任务的最后机会。
而对购房者来说，也是一个选房的好时机，但还是要看清行情、看准房源，切勿盲目跟随。
购物狂欢节青岛房企也来凑热闹 要看清开发商是否真正让利
一年一度的“双11” 早已成为了很多人心目中的购物狂欢节，而精明的商家也会借着“双11” 的机会大促销，既能积攒人气，又能提高销量。以往，多是 “ 吃、穿、用 ” 等领域的商家热衷“双11” ，而如今房产商也来凑热闹，把“双11” 作为营销的重要机会。
进入11月，楼市逐渐入冬，为了冲刺全年业绩，岛城楼市掀起一阵往年不多见的入市高潮，尤其在一年一度的“双11” 购物节期间，开发商围绕 “双11” 玩起了花样营销。记者调查发现，有不少楼盘加入到“双11” 这场购物狂欢节的队伍中，不少项目推出优惠及特价房等活动。
采访中，记者发现，对于开发商的争搭“双11” 便车的情况，外界褒贬不一。有业内人士认为“双11”促销行为形式简单，不需要像大型活动那样需要过于复杂的准备程序，而且能带动楼盘的销量，是一个不错的营销方式。也有部分市民认为，“双 11”只是开发商的噱头，吸引眼球而已，是开发商的一种营销策略，要认真分辨开发商是否真正让利。
（记者 李德银）
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