[摘要] “黄金周”是旅游市场的风向标，同样也是楼市的晴雨表。历年“金九银十”都被称为楼市的传统旺季，这两个月的销量对于房企下半年的销售任务有着至关重要的意义。
“黄金周”是旅游市场的风向标，同样也是楼市的晴雨表。历年“金九银十”都被称为楼市的传统旺季，这两个月的销量对于房企下半年的销售任务有着至关重要的意义。但在今年，旺季似乎只能存在于很多房企的记忆中。不仅九月市场销量大幅下滑，十月开局市场依然不理想。周边区域早已经打出了8折甚至更低的折扣，铁板一样的主城市场，价格似乎也在松动。
楼市下滑的原因何在？有专业人士认为是受全国大环境影响，也有人认为只是楼市上涨周期的一次短暂调整。但对于处在观望期的购房者来说，他们更关心的则是现在还是不是抄底的好时机。
成交：销量遭遇“断崖式”下跌
国庆长假，一连几天的秋雨让青岛有了浓浓的凉意，然而对青岛很多地产从业者来说，市场已经提前进入“冬季”。先来看看以往有着“金九”之称的九月销售数据，来自贝壳青岛研究院的统计数据显示，九月青岛市全市新建商品住宅成交8028套，成交面积98．26万平方米，其中环比下降21％。销量的降低直接导致多家开发商开启了以价换量的模式，而后果则是成交价进一步降低。据统计，九月份青岛市商品住宅成交均价为15084元／平方米，环比下降6％。这一降幅反映在房价上，一套总价300万元的住宅，降幅就要达到18万元左右。
新房已是如此，那二手房市场呢？记者采访多位二手房从业者，他们坦言市场表现可以用“惨不忍睹”来形容。同样是来自贝壳研究院的数据，今年九月青岛市全市二手房成交量1953套，环比下降28．9％。不少业内人士都用“断崖式”的下降来形容，跌掉了近三分之一的销量，而且还是被称作“金九”的销售旺季，无论是从业者还是置业者，都开始紧张起来。
面对市场下跌行情，有人认为是暂时的调整，本以为十月能打个“翻身仗”，但黄金周的市场表现，并没有给大家太多的希望。根据锐理数据统计，10月1日至10月7日，青岛签约新建商品房1324套，约12．13万平方米，虽然签约量高于去年同期，看似成绩很好，实则不然。除去恒大胶州、城阳两项目集中网签798套外，实际签约商品房仅526套。这样的数字放在八月份，还不及西海岸一个区的销量。
价格：花式促销回归市场
如果是销售淡季，即使销量下跌，开发商往往还能稳住阵脚。但眼下是销售旺季，九十月份的销量关系到年底的销售指标，因此不景气的销量直接逼急了开发商，最直接的表现就是各种降价促销的活动纷纷亮相。尤其是国庆长假期间，各大楼盘促销力度空前，例如碧桂园美筑、紫金华府、盛汇澜庭等楼盘一口价房源随处可见；桃李东方推特价房，成交赠送9．5万元车位一个；保利天珺一口价，买房送家电和物业费；保利时代首付分期；融创时代中心认购最高立减10万元，送10万元钜惠，老业主重购送车位，首付分期10万元起；李沧海信东山府推出7套特惠房，最高省40万元……不管是一线还是本土房企，优惠促销屡见不鲜。
“割肉”割得最狠的应该就是胶州和即墨部分楼盘了，“8字头”“7字头”“6字头”，甚至“5字头”楼盘，感觉房价重回2018年。少则每平方米降价1000—2000元，多则每平方米降价2000—3000元，甚至有的楼盘出现房价腰斩的现象。当然，作为价格一向稳健的主城区面对大规模的降价似乎也难独善其身，例如在国庆长假前开盘的金地华章，3．3万元的开盘价已经低于之前预估的3.5万元价格。而距离不到一公里且本月底即将开盘的国泰华府项目，记者从其位于合肥路永旺的城市展厅获悉，项目首开两个楼座，将全部是毛坯交房。对比附近金地华章3．3万元的精装修价格，国泰华府的毛坯价格可能仅需3万元出头。对于开发商来说，总价更低的毛坯房，也可以称得上是降价“花样”的一种。
分析：多重市场因素叠加
市场销量下滑导致价格下跌，那市场下滑的主要原因又来自哪里？“上半年二手房的销量有一个明显上升，那下半年市场一定会进入一个盘整期。”持这样观点的是科威不动产万科中心店店长龚海防，在他看来无论从市场还是信贷方面，都不会支撑二手房的持续上涨。“下半年二手房的市场盘整其实很多从业者都有心理准备。”龚海防告诉记者，由于现在市区购房者多以换房的改善型顾客为主，二手房市场成交放缓势必会影响到买新房的购房者。“毕竟大家需要把旧房卖掉，才有钱买更好的新房。”近期时常出现很多“急售”或者是“只接受现金”的房源，而这些客户中多是已经订好了新房，着急卖掉旧房交房款。
另外，还有政策层面的原因。2021年中央侧重供给需求端调控，将房企、银行、土地都纳入监管范围，再结合城市分化补丁式调控，房企现金流紧缺直接影响市场走势。除此之外，也有青岛本地的诸多客观原因，例如多次集中拍地造成楼盘扎堆上市，以浮山后为例，曾经几乎无房可卖，但现在金茂府、国泰华府、金地华章在10月将集中开盘推新，短期内大量房源上市势必会加剧竞争。放眼未来，第二次集中供地的海量房源已经在路上，更是加剧了房企的危机感。当然，在这一系列的原因之下，最为致命的是客户观望情绪基本形成，买涨不买跌的心理会加速市场低迷。
楼市抄底现在是机会吗？
一个月房价跌了6％，尽管买涨不买跌的心理影响，市场已经形成了观望情绪，但想买房是不是到了抄底的好时机？面对这一问题，专家建议大家对楼市还是要有一个清醒的认识。
四季度或持续冷淡
回顾刚刚过去的九月，全国各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市楼市成交同比下降44．4％，这样的全国环境决定了未来市场走势，青岛也绝不可能独善其身。而且政策层面预计将继续坚持“房住不炒”主基调，随着信贷、融资、土拍等调控预期不变，四季度销售的下行压力或仍将加剧。开发商在业绩、回款、三道红线多重压力下，今年的楼市四季度，注定引发一场战况激烈的降价促销大战。
好房子还是要靠抢
然而，楼市进一步的分化也决定了楼盘不同的命运走向，以周边区域为例，缺少人口支撑，必然导致去化周期慢。即使楼市上涨，以胶州和即墨部分区域为代表的周边楼市依然走出了下跌的行情。但主城区的部分楼盘依托教育和配套资源，即使市场不景气表现出来的也仅仅是“去装修”这样变通的策略。对于楼层好的好房源来说，眼下还是要靠抢。在进入2022年新的信贷年度之后，二手房贷款额度恢复，条件好的改善型房源依然是稀缺资源。
稳定房价不是打压
另外，从政策层面还必须有清醒的认识，目前国家稳定房价的政策并不意味着单纯地打压房价。据相关媒体报道，截至目前，全国已经有湖南岳阳、河北唐山、云南昆明、辽宁沈阳、江苏江阴、河北张家口等9个城市先后发布“限跌令”。经过梳理发现，“限跌令”这一政策出台的目的主要在于打压恶意降价行为，保持房地产市场的平稳健康发展。
9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再次提及“两个维护”：金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。有业内人士认为，从目前政策走向来看，意味着房地产信贷政策最严时期已过去，接下来政策将有保有压，而不是全面收紧。曾有银保监会相关人士在接受记者采访时表示，明确银保监会督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。
观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
