报告一

　　数字说话

　　虽然，2004年的最终盘点数字还没出来，但从前三个季度的部分统计数据中，我们也可以清晰地看到2004青岛楼市大致走向。

　　据有关部门统计，三季度，我市房地产价格继续走高。其中，房屋销售价格比去年同期上涨12.9％，土地交易价格上涨1.7％，房屋租赁价格上涨0.6％。与二季度相比，房屋销售价格上涨2.0％，土地交易价格和房屋租赁价格均上涨0.4％。

　　三季度，我市房地产市场购销两旺，供需矛盾依然突出，从而使房屋销售价格居高不下。据全国三十五个大中城市房地产价格调查资料显示：全国房屋销售价格平均比去年同期上涨9.9％，比二季度上涨1.9％。我市房屋销售价格涨幅高于全国平均水平3个百分点，列全国三十五个大中城市第七位。一至三季度累计，全国房屋销售价格平均较去年同期上涨9.4％，我市的涨幅为13.8％，高于全国平均水平4.4个百分点，仍列全国三十五个大中城市第七位。

　　据市房地产交易中心统计，2004年上半年，市内四区商品房交易总成交9990套，比去年同期下降5％；总成交金额37.25亿元，同比下降14％。

　　交易量虽然大幅下降，但价格却仍然处在攀升态势。据统计，上半年商品房交易平均价格为3413.05元／平方米，同比增长3.82％；其中住宅平均价格为3161.60元／平方米，同比增长7.75％。

　　从户型和价位来判断，消费者购房的主要目的还是用于居住，购房者也仍以本市居民为主，占总成交套数的98.36％；外地来青购房者仅占1.27％，境外购房仅占0.37％。

　　有关部门统计表明，70至100平方米的中等户型是首选。

　　今年上半年，在已成交的交易中，面积在100至150平方米的房子共2569套，占全部成交量的25.72％。面积大于150平方米的房子成交1019套，占10.2％。

　　上半年统计显示，70至100平方米房子成交量最大，共成交4363套，占总成交量43.67％。从价格方面看，上半年，小于3000元／平方米的商品房成交套数占总成交套数的60.09％，其次为3000－5000元／平方米，占28.66％，价格高于7000元／平方米的总计成交235套，仅占总成交套数的2.35％。

　　从以上统计数据来看，青岛房地产在2004年中保持了较强的增长势头。而青岛房价同样在2004年的延续了上涨，这与去年年底业界对市场的分析有所偏差。

　　报告二

　　住宅开发，主力位置不可动摇

　　目前，在青岛市场上占据“绝对主力”的仍是住宅。这个主力的含义，不仅是指开发量，更包含了地产行业的多重意义。首先住宅开发是开发商的主要选择。在多种房地产开发形态中，住宅需求的稳定性与较轻的销售压力使开发商乐于投资其中。而青岛市场上住宅的供应量应该说还有较大的空间，所以开发商集中精力在住宅上也是理所当然的。其次物业类型中，自身比较成熟青岛市场上也还是住宅。由于有了多年的开发经验与建设经验，在住宅市场上的产品，大多都具备了现代住宅的优点。从户型设计到社区布局配套，以至建筑材料的选择、使用，建筑水平与工艺等方面，都有成型的模式，可以借鉴、利用。部分开发商已经能够融合青岛的地理、气候特点，移植一些区域外的房地产精品项目，使其符合青岛特点又不失流行风格。这不能不说是青岛住宅项目的进步。第三，购房者对住宅类型的房地产物业接受度高。在居住类型购房者中，大部分人都或多或少了解了住宅市场的状况，有的还属于二次以上置业。因此购房者对购买住宅的基本要求，基本知识，相关法律问题都有所准备。而投资性购房者，看到住宅升值速度快，销售比例高，操作程序相对简单，更是大多把资金集中于住宅投资上。于是，在开发商与购房者的互动格局中，住宅成为了整个市场棋局上最具实力的“主力”。

　　反观商业地产及其他房地产开发类型，则有些门庭冷落之感。青岛作为一个具有经济活跃力的城市，商业地产与写字楼还远远没有达到与这个城市相匹配的程度。一些写字楼项目与类似物业的开发与销售还难以成为楼市的一根有力支柱。对开发商和投资者来说，这些项目的投资回报仍然不很明朗。所以，在青岛市场上，出现了开发类型的单一化倾向。即使在东部沿海地带的商贸区内，在近似CBD区的位置内，房地产开发类型却鲜见纯正写字楼，而多多少少都要与商住两用挂钩。此外，产权式酒店等利于房地产投资者的房地产项目类型，更是严重缺失。从长远角度看，这些都将妨碍青岛房地产的全面协调发展，也与青岛经济发展不相称。如果这样的开发格局不改变，未来或许会影响到整个房地产市场的需求转型。

　　报告三市区VS郊区各有“杀手锏”

　　2004年青岛房地产开发的地理布局上，一方面延续了2003年的周边扩散态势，另一方面，市区也出现了块状集中开发的趋势。今年郊区楼市的第一主角应该算是即墨：不仅价格上涨较快，更引人注目的是出现了多个开发面积在数十万平方米的大盘，并且未来还有重量级开发商进入。此外，今年胶州、城阳的房地产开发虽然没有那么显眼，但其开发势头却不容忽视。这三个区域共同构筑的北部板块，所倚重的不仅是地域的广阔，更重要的是北部未来的城市迁移空间。当前，北部市场还需要投资炒作来拉升市场需求。因此市场开发的策略与销售都偏重于此。但随着青岛城市概念的外扩，居住理念的空间化，与城市交通网的发展，北部的郊区楼市形象将会重新定位。2004年青岛郊区房地产，特别是北部市场正是在有意无意地向这一方向挺进。

　　市区的房地产项目则在拥有地利的情况下，以区域划分出现了类型分化的现象。首先是沿海地带的向豪宅看齐。在青岛东部沿海地带的开发模式中，豪宅是当仁不让的主角。这些豪宅炫耀的不仅是所立足之地，还有各种配套与服务。品质可能是这些开发者最喜欢的词之一。不过，在青岛开发的这些海岸或亲海豪宅中，品质究竟能占到多少成色，还需要时间考证。毕竟在这样美丽的海岸线上，要成为豪宅，价格走容易，而内涵就要多一些疑问了。曾经有开发商提出过，青岛市区房地产的南北分界线应该是宁夏路。最近临近宁夏路以北的两个新发售项目，都达到了7000元左右每平方米。这样就从价格上突破了这条线，可以说青岛房地产2004年的开发已经没有界限可言。此外，在浮新板块、辽宁路中轴、以及四方环山地带，则都有多普通住宅个项目形成快状分布。市区的房地产除了李沧区外，纯粹的居住开发，在2004年得到了加强。购房者在购买这些区域的房屋时，虽然也在盘算着会不会升值，但更多的是看重其居住的便利性与舒适度。

　　报告四挑战者浮出海面

　　青岛房地产一直以来是名声在外，却很少有外来开发力量的正式进入。或明或暗的合作模式是外域开发者进入的主要方式。但随着“招、挂、拍”土地出让规则的确立，有更多的外地开发商以完整姿态进入青岛市场。而青岛开发商的山东市场拓展，也在紧锣密鼓的进行着。不仅一手房市场是如此态势，二手房也迎来历史上最多的外来“和尚”。

　　当然，目前青岛主流开发商仍然是本土开发者。而在2004年青岛房地产市场上最“抢眼”的项目，也是由本地开发商开发建设的。并且，在各个类型上的房地产开发项目，都是以青岛房地产开发商担纲。不过，对应的是在高档住宅、与普通住宅，已及郊区市场外区域开发商都已介入。非常明显的是，外域开发商的全身进入，在2004年开发格局中产生的心理影响大于实际作用。对于来自外域的开发商，带来些什么，还是未知数。从一些已经开始运作的开发项目来看，青岛市场的特殊性已经对这些开发者产生作用。如果，市场保持着比较旺销的形势，那希冀以外地房地产的压力改变现有青岛房地产格局不现实。

　　青岛市场在2004年真正的挑战者不是外来的开发商，而是外域项目。尤其是以乳山为代表的胶东沿海地区房地产。这些项目同样拥有海岸线，也有政府的大力支持，同时它们的价格优势是对购房者最大诱惑。虽然，这些项目还存在设计、配套、销售等诸多不足之处，但它们依然形成了对青岛房地产的有力竞争。这种竞争是对全省乃至全国市场的争夺。青岛的房地产开发的起点就是山海资源，这曾经是“垄断”性的。实际上，这样的“垄断”被打破，那才能凸现出青岛市场真正竞争力何在，校验青岛开发商的实力有多大。

　　特约编辑：广伟