2004楼宇热线盘点 如何应对逾期交房、质量纠纷、霸王合同、无证售房……楼宇热线：　

  　2004年的青岛楼市，可谓火热依旧。本报特设的为购房者提供疑难咨询的楼宇热线8762259／2933513也是异常地“热”，这一方面折射出购房者的维权意识日渐高涨，另外一方面也表明，越来越多的楼盘或多或少地表现出各式各样的问题，最常见的有逾期交房、质量纠纷、霸王合同、无证售房 等。

　　2004年，晚报楼宇热线栏目，以切实帮助购房者解决实际问题而吸引了众多读者的关注。本报楼宇热线电话8762259／2933513,已成晚报读者在购房时遇到问题咨询的首选。年终回首，本栏编辑选取当时曾经报道过的一些典型楼盘，将2004年楼宇热线的热点问题集纳刊出，做一年终盘点。

　　逾期交房

　　典型楼盘：云龙花园、碧海花园、金地公寓

　　逾期交房是2004年楼宇热线最“热”的话题之一，“逾期交房都是相同的，而逾期交房的理由则各有各的不同”—————比如有的开发商归咎于“政府原因”、有的开发商在今年卖房交晚了仍拿去年的非典说事……但开发商目的则一，不支付或尽量少支付违约金。

　　2004年青岛楼市开发商逾期交房几乎成了一种普遍现象，甚至有人夸张地说，现在的开发商逾期交房不是新闻，而如期交房才是新闻，逾期交房之普遍，由此可见一斑。

　　楼宇特别提醒：开发商逾期交房，除因不可抗力或合同中约定的条款之外，均应该承担违约责任，但对等地，如业主在开发商逾期交房的同时也未按照合同约定逾期交付房款，那么也应该承担相应的违约责任。

　　质量纠纷

　　典型楼盘：瑞港度假村、南方家园、博思公寓

　　谁也不愿意房子刚入住就出现质量问题，但大部分消费者购房时往往只注意房屋的价钱、楼层、朝向等情况，而对房屋内在隐蔽的质量问题就很少关心，或者说更多地表现出的是无奈。

　　因此每当一个楼盘交付时，本报的楼宇热线总会接到一些反映该项目房屋质量的投诉。从楼宇热线接投诉情况看，房屋质量问题主要表现为墙体裂缝、长毛，漏水、渗水，管道渗漏等。房屋交付后，业主如认为房屋主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验，经鉴定确属不合格的，业主有权退房，并要求开发商依法赔偿相关的损失。

　　楼宇特别提醒：现在的商品房大部分是期房，购房者无法事先检查房屋的建筑质量。因此，为避免出现质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，并且对开发商已建楼盘质量以及承建商资质做一番全面了解，将风险控制在前期。

　　霸王合同

　　典型楼盘：空缺

　　霸王合同和霸王条款，也是今年楼宇热线反映比较集中的热点。至于典型楼盘空缺，并非是因为没有，而是几乎所有的商品房买卖合同中都不同程度地存在着各种各样的霸王条款，可以说“天下乌鸦一般黑”，难分伯仲。

　　在由开发商提供的预先拟定的合同里，有些条款是开发商有意识地逃避责任、不利于购房者行使权益的不平等格式。开发商用霸王合同、霸王条款的方式剥夺购房者的选择权，使双方在权利义务方面严重不对等。

　　在楼市火爆的大趋势下，开发商也正是利用制定霸王合同、霸王条款，为购房者设置了暗藏的陷阱。开发商收取定金后，往往借收取定金的优势，在签订正式的《商品房买卖合同》时，迫使购房者接受一些不愿接受或者不利的霸王条款。

　　楼宇特别提醒：建议签订《商品房买卖合同》时，应慎重对待每一合同细节，拿不准的地方最好提前咨询一下有关专业人士，明白利害关系，不要轻易交纳定金、签订合同。

　　无证售房

　　典型楼盘：银河金星

　　在取得预售许可证前就开始卖房，并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，是目前不少开发商的做法。开发商事先准备好的这类格式合同，主要就购房者所选定的房屋位置、面积、单价、付款方式等进行约定，其核心是要求消费者必须交纳数万元的定金。

　　房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，即“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。

　　楼宇特别提醒：《商品房预售许可证》作为最后取得的一个证书，必须在其他证件齐备的条件下才能够取得。因此，只要取得了《商品房预售许可证》的楼盘进行销售即属合法，开发商如不向购房者出示预售许可证属“违规”。

　　在目前楼市火爆、开发商处于强势的大趋势下，买房人难免会遇到麻烦，如何维护自己的合法权益不受侵害？建议购房者理智地对待出现的纠纷，采用最合理的方式达到解决问题的目的，青岛晚报楼宇热线8762259／2933513帮助您理性维权。本报记者

　　特约编辑：广伟