跨入新的一年，青岛房地产市场面临诸多挑战与机遇，宏观调控仍将继续发挥作用，加息给予人们预期的影响仍将存在，关于房地产泡沫的争论仍然不会停止……对于已经悄然而至的2005,我们最大的期望就是：让市场健康成长。分析、预测青岛房地产市场2005年的发展，几个关键词是不能不提的。

　 第一个就是上面提到的“调控”。2005年，宏观调控将继续对房地产市场产生影响，为了房地产市场运行得更加平稳和理性，宏观调控的作用将不可忽视。

　　第二是“加息”。2004年10月29日央行首次加息，专家预计，它的真正影响可能在2005年第二季度才能显现，甚至不能排除在这个过程中，央行进行第二次加息的可能。在此之前，已有人预计此轮加息周期长度为18个月，个人房贷利率将达到5.8％或6.5％的位置。所谓的“18个月”，恰恰把2005的每一天都包括在内，加息将成为关心房子的人在2005年里不得不提的一个词。

　　专家认为，加息将不可避免地改变房地产消费者消费预期，使得房地产消费中的投资者深受影响。实际上，对于消费预期的影响甚至比利率上升几个百分点对消费者的影响都要大，道理非常简单，就像现在的车市，正是因为消费者对于汽车降价产生的预期，许多人持币待购，使得车市一直低迷。

　　第三是“开发计划”。市房地产开发管理局在不久前对外披露的信息中，提到了一个新的词汇：开发计划。在市内四区的2005年度开发计划中，初步确定了2005年高档商品房、普通商品房、经济适用住房按12：58：30的比例建设。还计划到2010年市内四区新增住宅1200万平方米（约15万套）。

　　根据政府公布的有关信息，2005年的开发计划中，高档商品住房主要分布在市南区及市北、四方、李沧中心区；普通商品住房主要分布在东西快速路、重庆路、308国道三条主要干道两侧；经济适用住房，在四方东部、李沧东部集中划定一片区域，进行统一征地、统一建设、统一配套、统一定价、统一销售，控制土地成本，严格销售渠道和供应对象，确保经济适用住房既“经济”，又销售给中低偏下收入家庭。

　　对于这个开发计划，及其中的普通商品房，许多人给予了足够的关注。对于2005年的青岛房地产市场，这个开发计划也将起到相当的作用与影响。

　　第四个是“景气”。任何一个市场的发展，市场景气指数一直是受人关注的，不论是消费者，还是投资者。

　　有分析认为，2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得中国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。2004年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性。2004年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。而且，类似前些年由于城市大规模开发与拆迁促使的房地产繁荣景象已经不复存在，房地产井喷式需求将转化为常量需求。

　　2005年，能否成为房地产市场的转折点？这将是一个很难回答的问题。我们希望市场能够长期稳定发展，每一个人都应该为房地产市场的健康与规范发展做出自己应有的贡献。

　　第五是“品牌”与“行业自律”。在一些房地产市场发展较为先进的地区，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始闪现。有专家预计在2005年里，有20％开发商的产品依然是非常畅销，并且他们产品的价格依然会有上涨空间；而另外30％开发商产品销售则是一般。还有50％开发商产品有滞销的可能。房地产的空置房率将表现为结构化和差异化的特征，而房地产产品和品牌将呈现集中化的倾向。

　　随着房地产行业快速发展，房地产行业消费者投诉数量一直处于居高不下的状况。房地产开发商在事业极大发展同时，却没有得到相应多的社会和消费者的尊重。在即将来到的房地产调整期中，房地产行业自律、消费者形象再造将凸显其重要性和紧迫性，它将成为房地产行业是否能够继续健康发展的关键。

　　市场的进一步发展，也将是行业进行洗牌的时候，其实在刚刚过去的2004,已经有些房子并不是完全的“适销对路”，部分开发商来自销售方面的压力也开始有所显现。

　　青岛房地产市场的2005,将取决于市场中的每一个人。青岛房地产市场的发展能否更加规范、健康，需要政府有关部门、房地产开发企业及有关从业人员的共同努力。本报记者王其涛

　　新年伊始

　　的市场整顿

　　从元月起，市建委及市房地产开发管理局采取强有力措施，进一步整顿规范房地产开发市场，严厉打击“一房两售”、合同欺诈、霸王条款等损害消费者权益的行为。

　　虽然市场整顿每年都要进行，但2005年初的这次整顿显然具有不同的意义。一方面，加大社会评价在企业评价中的比重，将社会各界对开发企业的反映和投诉等作为确定企业年检等次的基本依据之一；第二，更加重视企业对社会的贡献，定期公布企业业绩和纳税情况，强化社会监督作用。

　　从市房地产开发管理局近期的一系列举措中不难看出，这个新成立不久的对全市房地产开发和房屋拆迁工作进行管理和监督的部门将在2005及以后的时间里，在规范青岛房地产市场秩序方面发挥重要作用。

　　对房地产市场的整顿和规范无疑将对市场的进一步发展起到至关重要的作用，应该说，政府部门的一举一动将对引导与规范房地产企业发展方向与战略产生不可估量的影响，在青岛房地产的2005年里，健康、规范将成为贯穿始终的词汇。

　　特约编辑：广伟