车位车库业主优先

条文：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。／建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

个案：

南京鼓楼区某城市花园在3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车停车位。开发商在销售住宅时曾经向业主承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，开发商为了牟利，以8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。在多次向开发商争取停车权无效的情况下，2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，最终法院判决开发商将车库归还业主。

解读：

该案例的判决与物权法的精神是一致的。按照物权法规定，小区内的车位、车库，业主拥有优先使用权，所以开发商擅自将其高价出租或出售给小区以外单位或个人的做法，都是违法的。该条规定主要是用于保障业主的停车权，为其生活提供便利。

保障采光通风权

条文：

建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

个案：

南京玄武区一位居民因邻近项目影响其采光，而将开发商告上了法庭，今年1月29日，玄武区法院锁金村法庭对此案作出一审判决：开发商赔偿1万元。法院认为，虽然该项目已通过规划部门审批，但行政许可的建设行为在客观上并不能完全排除对原告民事权利的侵犯。

解读：

相邻关系占据了物权法整整一章的篇幅，把现行的一些法律法规中有关用水排水、通风采光等相邻关系的规定全部集合起来。不仅小区内居民之间处理邻里纠纷可以此为依据，小区之间、小区和周边建筑之间，也都存在相邻问题，也可以照此解决。玄武区所判决的这个案例也与物权法精神不谋而合，建筑物不得妨碍相邻居民，不仅仅是对规划部门的要求，更是对开发企业的约束。

小区的邻居产生纠纷怎么办?如违章搭建、占用公共道路等行为，影响到其他业主利益的，或是不交物管费，造成小区管理困难的，按照物权法的规定，可由业委会出面处理，也可以由业主向人民法院提起诉讼。